2026/10/10 / 行政法規

所有権の保存の登記とは？不動産登記法での意味を図でわかりやすく解説

所有権について最初にされる権利に関する登記で、表題部所有者などを権利部の甲区に登記名義人として初めて記録します。共同申請の相手方がいない登記なので、申請できる者は法律が列挙する者に限られます。

所有権の保存の登記とは

新築した家に住宅ローンを付けるとき、銀行は「所有権の登記をしてから抵当権を設定してください」と言います。表題登記だけの建物には権利部がなく、抵当権を書き込む場所がないからです。ここで初めて甲区に所有者を記録する登記が所有権の保存の登記で、これがされて登記名義人が生まれ、その後の売買や相続は所有権の移転の登記で扱われます。売主にあたる相手方がいない登記なので、正しさを確かめる手立てとして、74条が申請できる者を限定しています。表題登記と違って、いつまでに申請するという期限はありません。

相手方のいない登記だから、申請できる人を法律で絞っている。

申請できるのは表題部所有者か、その相続人その他の一般承継人です

74条1項1号は、表題部所有者又はその相続人その他の一般承継人を、所有権の保存の登記を申請できる者として挙げています。表題部に亡くなった親が記録されている建物は、相続人が直接自分の名義で保存の登記を申請できます。親の名義で保存登記をしてから相続による移転登記をする、という遠回りは要りません。相続人が申請できるのは、被相続人の地位をそのまま引き継いでいるからです。

相続人も列挙されているから、父の名義を経ずに自分の名義で保存登記できる。

確定判決で所有権が確認された者や、収用で取得した者も申請できます

74条1項2号は所有権を有することが確定判決によって確認された者を、3号は収用によって所有権を取得した者を、申請できる者として挙げています。判決や収用委員会の裁決が所有権の裏付けになるので、表題部所有者でなくても保存の登記ができます。条文は判決の相手方を表題部所有者に限ってはおらず、所有権を有することが確定判決で確認されていれば申請人になれます。

判決が所有権の裏付けになるから、表題部所有者でなくても保存登記できる。

区分建物では、表題部所有者から所有権を取得した者も申請できます

74条2項は、区分建物にあっては、表題部所有者から所有権を取得した者も保存の登記を申請できると定めています。分譲マンションでは分譲業者が表題部所有者になるので、買主が業者の保存登記と移転登記を待たずに、直接自分の名義で保存登記をできるようにした規定です。その建物が敷地権付き区分建物であるときは、建物の保存の登記が敷地権にも及ぶため、敷地権の登記名義人の承諾を得なければなりません（74条2項後段）。敷地権付き区分建物についてこの登記を申請するときは、所有権の取得を原因とする登記なので、登記原因とその日付を申請情報に記載します（不動産登記令3条6号）。

所有権の保存の登記は、次に掲げる者以外の者は、申請することができない。一表題部所有者又はその相続人その他の一般承継人　二所有権を有することが確定判決によって確認された者　三収用によって所有権を取得した者

出典: 不動産登記法 74条1項

実務ではこう使う

新築住宅の融資では、表題登記と所有権の保存の登記を済ませてから抵当権を設定するのが通常の流れです。保存の登記がない建物は所有権を登記で確かめられないため、評価書では所有者の確認方法を書き添えます。分譲マンションの評価では、買主名義の保存登記に敷地権が付いているかを登記事項証明書で確かめます。