2026/10/10 / 行政法規

特別緑地保全地区とは？都市緑地法での意味を図でわかりやすく解説

都市計画区域内の緑地で、遮断地帯・緩衝地帯・避難地帯・雨水貯留浸透地帯として必要なもの、神社や寺院などと一体の伝統的・文化的なもの、風致・景観が優れるか動植物の生息地で住民の生活環境に必要なものに、都市計画で定める地区です。つまり、面積は小さくても失うと戻らない緑を、許可制と買入れで強く守る仕組みです。

特別緑地保全地区とは

市街地の中に、ビルや住宅に囲まれて鎮守の森や屋敷林、崖線の斜面林がぽつんと残っていることがあります。防災の緩衝帯になったり、お祭りの舞台になったり、鳥や虫のすみかになったりと、面積のわりに街への働きが大きい緑です。こうした緑は一度切られると元に戻らないので、建物を建てたり木を切ったりするには都道府県知事等の許可が要ります。許可が下りず土地を使えなくなった所有者には、都道府県等が時価で買い入れる出口が用意されています。都市緑地法の中で最も強い守り方で、届出で足りる緑地保全地域と対になります。

ビルに囲まれた鎮守の森。失うと戻らない緑だから、木を切るにも許可が要る。

定められるのは都市計画区域内の緑地だけです

12条1項は「都市計画区域内の緑地で」と書き始め、準都市計画区域を含めていません。緑地保全地域の5条1項が「都市計画区域又は準都市計画区域内」としているのと比べると、範囲が一段狭いことが分かります。面積の下限は定めていないので、小さな社寺林や屋敷林でも定められます。条文に理由は書いていませんが、許可制と買入れという強い手段を使う制度なので、都市計画の仕組みが整った都市計画区域の中に限っていると考えられます。

要件は防災の帯、伝統の緑、風致と生き物の緑の三つです

12条1項は三つの号を並べています。1号は、無秩序な市街地化の防止、公害又は災害の防止等のため必要な遮断地帯、緩衝地帯、避難地帯、雨水貯留浸透地帯として適切な位置・規模・形態を有するものです。雨水貯留浸透地帯は、雨水を一時的に貯留し又は地下に浸透させて浸水による被害を防止する機能を有する土地の区域と定義されています。2号は、神社、寺院等の建造物や遺跡等と一体となり、又は伝承・風俗慣習と結びついて、その地域で伝統的又は文化的意義を有するものです。3号は、風致又は景観が優れていること、動植物の生息地又は生育地として適正に保全する必要があることのどちらかに当たり、かつ地域住民の健全な生活環境を確保するため必要なものです。

防災の帯、社寺と一体の緑、風致と生き物の緑。三つのどれかに当たれば定められる。

建築や伐採は許可制で、許可されない土地は時価で買い入れます

14条1項は、地区内で建築物その他の工作物の新築・改築・増築、宅地の造成など土地の形質の変更、木竹の伐採、水面の埋立て・干拓をするには、都道府県知事等の許可を受けなければならないと定めています。緑地の保全上支障があると認めるときは許可してはならず（14条2項）、敷地面積が小さいからという例外はありません。許可されずに土地の利用に著しい支障を来す所有者から買い入れるべき旨の申出があったときは、都道府県等は原則としてその土地を買い入れるものとし、価額は時価です（17条1項・4項）。許可を受けられないことによる通常生ずべき損失は補償されます（16条・10条）。強い制限をかける代わりに、所有者の逃げ道を法律の中に置いているのがこの制度の組み立てです。

許可が下りず土地を使えない所有者は、申出で都道府県等に時価で買い取ってもらえる。

都市計画区域内の緑地で次の各号のいずれかに該当する土地の区域については、都市計画に特別緑地保全地区を定めることができる。一無秩序な市街地化の防止、公害又は災害の防止等のため必要な遮断地帯、緩衝地帯又は避難地帯若しくは雨水貯留浸透地帯（…）として適切な位置、規模及び形態を有するもの二神社、寺院等の建造物、遺跡等と一体となつて、又は伝承若しくは風俗慣習と結びついて当該地域において伝統的又は文化的意義を有するもの三次のいずれかに該当し、かつ、当該地域の住民の健全な生活環境を確保するため必要なものイ風致又は景観が優れていること。ロ動植物の生息地又は生育地として適正に保全する必要があること。

出典: 都市緑地法 12条1項

実務ではこう使う

特別緑地保全地区内の土地は宅地化がほぼできないので、最有効使用は現況の樹林地や社寺林の維持と判定し、市場性の乏しさを織り込みます。買入れの申出が使えるか、過去に許可を受けた建築物があるかを役所で確かめ、評価書の行政的条件に許可制と買入れの制度を書きます。隣接する住宅地では、斜面林が残り続けることを地域要因として見ます。