2026/10/10 / 行政法規

特例許可とは？建築基準法での意味を図でわかりやすく解説

用途地域ごとに建ててはならないとされている建築物を、特定行政庁が48条各項のただし書に基づいて例外的に認める許可です。つまり、その地域の環境や利便を害するおそれがない、または公益上やむを得ないと特定行政庁が認めた建物だけを、地域の決まりの例外として建てられるようにする許可です。

特例許可とは

静かな住宅街の中に、通勤の人が困らないように小さな日用品の店を建てたい、という相談があるとします。用途地域の表のとおりなら、その地域に店は建てられません。それでも、特定行政庁が「良好な住居の環境を害するおそれがない」と認めれば、例外として許可できます。これが特例許可で、用途地域の決まりを一件だけ外す重い判断なので、近隣の人が意見を言える公開の場と、建築審査会という第三者機関の同意を通してから許可します。用途を変える場合にも同じ許可が要ります。

住宅街に建てられない店でも、環境を害するおそれがなければ例外として許可できる。

許可の要件は、用途地域ごとに条文の言葉が違います

48条の各項のただし書は、その地域が守ろうとしているものに合わせて要件を書き分けています。住居系の地域では「良好な住居の環境を害するおそれがない」か「公益上やむを得ない」と認めたときに許可します。近隣商業地域では日用品を供給する商業の利便と住宅地の環境、商業地域では「商業の利便を害するおそれがない」こと、準工業地域では安全上・防火上の危険の度や衛生上の有害の度が低いこと、工業地域では「工業の利便上又は公益上必要」なこと、工業専用地域では「工業の利便を害するおそれがない」ことが要件です。住宅街で守るのは住む人の環境、商業地域で守るのは商売のしやすさなので、同じ「特例許可」でも見るところが変わります。

住居系の地域は住居の環境、商業地域は商業の利便を見て許可する。

原則は、公開の意見聴取と建築審査会の同意の両方を経ます

特定行政庁が特例許可をするときは、あらかじめ、その許可に利害関係を有する者の出頭を求めて公開により意見を聴取し、かつ、建築審査会の同意を得なければなりません（48条15項）。意見聴取の期日と場所は、建築の計画とともに期日の3日前までに公告します（48条17項）。近隣の住民に発言の機会を与え、第三者機関が点検してから許可する、という二段構えの手続です。地域全体に効く決まりを一つの敷地だけ外すのですから、まわりの人と専門家の両方に見てもらってから決めます。

公開の意見聴取で近隣の声を聴き、建築審査会の同意を得てから許可する。

一定の増築と日常生活に必要な建物では、手続が軽くなります

48条16項は二つの場合に手続を軽くしています。一つは、特例許可を受けた建築物の増築・改築・移転で、同じ敷地内で行い、地域の決まりに合わない用途の部分の床面積を増やさないものです（施行令130条1項）。すでに一度審査を通した建物を同じ範囲で建て直すだけなので、意見聴取も建築審査会の同意も要りません。もう一つは、日常生活に必要な政令で定める建築物で、騒音や振動による住居の環境の悪化を防ぐ省令の措置が講じられているものです。低層住居専用地域内の日用品の店舗、中高層住居専用地域から準住居地域までの共同給食調理場、住居地域・準住居地域内の自動車修理工場がこれにあたり（施行令130条2項）、第一種低層住居専用地域から準住居地域までの許可（48条1項から7項まで）に限って、意見聴取は行いますが建築審査会の同意は要りません。

特定行政庁は、前各項のただし書の規定による許可（次項において「特例許可」という。）をする場合においては、あらかじめ、その許可に利害関係を有する者の出頭を求めて公開により意見を聴取し、かつ、建築審査会の同意を得なければならない。

出典: 建築基準法 48条15項

実務ではこう使う

用途地域では本来建てられない用途の建物が現に建っているときは、特例許可を受けたものかどうかを役所で確かめます。許可付きの建物は、建て替えのときに同じ用途を続けられるとは限らないので、最有効使用と市場性の判定に影響します。評価書には許可の年月日と付された条件を記載します。