キャップレートとは？不動産鑑定で使う還元利回りの決定方法を解説

はじめに ― キャップレートは収益還元法の「核心」

キャップレート（Cap Rate）、正式には「還元利回り」は、収益還元法の中核をなす概念です。直接還元法の公式「収益価格 = 純収益 ÷ 還元利回り」からわかるように、還元利回りの値が変われば、算出される不動産価格も大きく変動します。

還元利回りは、直接還元法の収益価格及びDCF法の復帰価格の算定において、一期間の純収益から対象不動産の価格を直接求める際に使用される率であり、将来の収益に影響を与える要因の変動予測と予測に伴う不確実性を含むものである。
― 不動産鑑定評価基準 総論第7章第1節

還元利回りを正しく理解し、その求め方を把握することは、収益還元法の適用において最も重要な作業の一つです。本記事では、キャップレートの定義から基準が定める4つの求め方、割引率との違い、実務上の相場感まで、体系的に解説します。

キャップレートの定義と基本公式

定義

キャップレート（還元利回り）とは、不動産の純収益と価格の関係を示す率です。「この不動産に投資すると、年間何%の収益が得られるか」を表す指標と理解できます。

基本公式

収益価格 = 純収益 ÷ キャップレート

これを変形すると：

キャップレート = 純収益 ÷ 不動産価格

例えば、年間純収益500万円のマンションが1億円で取引されている場合：

キャップレート = 500万円 ÷ 1億円 = 5.0%

つまり、この不動産は「年間5%の収益を生む資産」であることを意味します。

キャップレートと不動産価格の関係

キャップレートが低いほど不動産価格は高くなり、キャップレートが高いほど不動産価格は低くなるという逆の関係があります。

キャップレートが1%変わるだけで、不動産価格は数千万円単位で変動します。このことが、キャップレートの査定精度が鑑定評価において極めて重要とされる理由です。

キャップレートの求め方 ― 基準が定める4つの方法

基準では、還元利回りの求め方として以下の4つの方法が示されています。

方法1：類似の不動産の取引事例との比較から求める方法

最も基本的かつ実務で広く用いられる方法です。対象不動産と類似する不動産の取引事例から利回りを把握し、対象不動産の個別性を考慮して還元利回りを決定します。

手順：

1. 類似不動産の取引価格と純収益のデータを収集
2. 各事例のキャップレートを算出（純収益 ÷ 取引価格）
3. 対象不動産との差異（立地、築年数、テナント構成等）を比較
4. 差異を反映して対象不動産のキャップレートを決定

方法2：借入金と自己資金に係る還元利回りから求める方法

不動産投資は通常、借入金と自己資金を組み合わせて行われます。この方法では、それぞれの資金調達コストを加重平均してキャップレートを求めます。

計算式：

還元利回り = 借入金比率 × 借入金利回り + 自己資金比率 × 自己資金利回り

例：

• 借入金比率70%、借入金利2.0%
• 自己資金比率30%、自己資金期待利回り8.0%
• 還元利回り = 0.7 × 2.0% + 0.3 × 8.0% = 1.4% + 2.4% = 3.8%

方法3：土地と建物に係る還元利回りから求める方法

土地と建物はそれぞれリスク特性が異なるため、個別に還元利回りを設定し、それを複合不動産の構成割合で加重平均する方法です。

一般に、建物は経年劣化による価値低下リスクがあるため、土地よりも高い還元利回りが設定されます。

方法4：割引率との関係から求める方法

DCF法の割引率と還元利回りの理論的な関係式を用いて求める方法です。

概念的な関係式：

還元利回り = 割引率 − 純収益の変動率

純収益が年間1%ずつ成長すると予測される場合：

• 割引率5.0%であれば、還元利回り ≒ 5.0% − 1.0% = 4.0%

キャップレートに影響を与える要因

キャップレートは、以下のような要因によって変動します。

リスクが低い（キャップレートが低い＝価格が高い）要因

リスクが高い（キャップレートが高い＝価格が低い）要因

キャップレートと割引率の違い

キャップレート（還元利回り）と割引率（ディスカウントレート）は混同されやすいですが、異なる概念です。

キーポイント： 純収益の成長が見込まれる場合、還元利回りは割引率よりも低くなります。

最終還元利回り（ターミナルキャップレート）との関係

DCF法においては、保有期間終了時の復帰価格を求めるために「最終還元利回り」（ターミナルキャップレート）が用いられます。

復帰価格 = 保有期間終了後の翌期の純収益 ÷ 最終還元利回り

最終還元利回りは、通常、価格時点における還元利回りよりも高く設定されます。これは、保有期間経過後は建物の経年劣化が進み、将来の不確実性も増大するためです。

実務上の相場感（エリア・用途別の目安）

キャップレートはエリアや用途によって大きく異なります。以下は一般的な目安です（市場環境により変動します）。

都心で優良な物件ほどキャップレートが低く（＝価格が高く）、地方で築古の物件ほどキャップレートが高い（＝価格が低い）という傾向があります。

試験での出題ポイント

1. 還元利回りの定義 ― 「将来の収益に影響を与える要因の変動予測と予測に伴う不確実性を含む」
2. 4つの求め方 ― 類似事例比較、借入金と自己資金、土地と建物、割引率との関係
3. キャップレートと不動産価格の逆相関 ― 利回りが低い＝価格が高い
4. 割引率との違い ― 両者の関係式を説明できるか
5. 最終還元利回りとの関係 ― 通常、初年度の還元利回りより高い
6. 純収益の変動との関係 ― 成長が見込まれる場合、還元利回りは割引率より低い

暗記のポイント

4つの求め方の暗記

「類（るい）・借（しゃく）・土建（どけん）・割（わり）」
= 類似事例比較・借入金と自己資金・土地と建物・割引率との関係

キャップレートと価格の関係

「キャップ低い＝価格高い」「キャップ高い＝価格低い」

割引率との関係

「還元 = 割引 − 変動」（概算の関係式）

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まとめ

キャップレート（還元利回り）は、収益還元法の核心をなす重要概念です。

• 定義：純収益と不動産価格の関係を示す率で、変動予測と不確実性を含む
• 基本公式：収益価格 = 純収益 ÷ キャップレート
• 求め方は基準で4つの方法が規定（類似事例・借入金と自己資金・土地と建物・割引率）
• キャップレートが低いほど価格は高い（逆相関）
• 割引率との関係：還元利回り ≒ 割引率 − 純収益の変動率
• 最終還元利回りは通常、初年度の還元利回りより高く設定

収益還元法全体の理解には収益還元法とは？やDCF法の仕組みを完全理解もあわせてご覧ください。