エンジニアリング・レポートとは？不動産鑑定の証券化評価における活用法

エンジニアリング・レポートとは

不動産鑑定士試験において、エンジニアリング・レポート（以下「ER」）は、特に証券化対象不動産の鑑定評価に関連する重要な概念です。ERとは、建築物、設備等及び環境に関する専門的知識を有する者が行った、不動産の状況に関する調査報告書をいいます。

鑑定評価基準は、各論第3章において、ERについて次のように定義しています。

エンジニアリング・レポート（建築物、設備等及び環境に関する専門的知識を有する者が行った証券化対象不動産の状況に関する調査報告書をいう。以下同じ。）

― 不動産鑑定評価基準 各論第3章第3節

ERは、不動産の物理的な状態を専門家の視点から調査・報告するものであり、鑑定評価における建物の個別的要因の把握や減価修正等に活用されます。

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ERの調査項目

基本的な調査項目

ERは、不動産の建物・設備等について、建築・設備の専門家（建築士、設備技術者等）が調査を行い、その結果を報告するものです。鑑定評価基準が求める調査項目は、以下のとおりです。

法令遵守状況調査

ERの重要な調査項目のひとつが、法令遵守状況調査（コンプライアンス調査）です。建築基準法をはじめとする公法上の規制に対して、対象建物が適法な状態にあるかどうかを確認します。

確認される主な事項は以下のとおりです。

• 確認済証・検査済証の有無: 建築確認を受けているか、完了検査を受けているか
• 既存不適格の有無: 建築時には適法であったが、その後の法改正により現行法に適合しなくなった部分がないか
• 違反建築の有無: 建築基準法等に違反する部分がないか
• 用途変更の適法性: 用途変更が行われている場合、必要な手続が適正に行われているか

修繕計画と資本的支出

ERにおける修繕計画の調査は、鑑定評価においてDCF法を適用する際の資本的支出の見積りに直接活用されます。

修繕費用の見積りには、以下のような項目が含まれます。

• 屋上防水の更新
• 外壁の修繕・塗装
• エレベーターの更新
• 空調設備の更新
• 給排水設備の更新
• 受変電設備の更新
• 内装の更新

これらの費用は、経常的な修繕費（運営費用に計上）と資本的支出（建物の価値を高め又は耐久性を増す支出）に区分されます。

再調達価格の査定

ERにおける再調達価格の査定は、原価法の適用における再調達原価の把握に活用されます。ERの作成者が建築の専門家として算定する再調達価格は、不動産鑑定士が再調達原価を求める際の重要な参考資料となります。

再調達原価の算定方法で詳しく解説しています。

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証券化対象不動産とERの関係

ER活用の義務

鑑定評価基準は、証券化対象不動産の鑑定評価において、ERの活用を義務付けています。

証券化対象不動産の鑑定評価に当たっては、不動産鑑定士は、依頼者に対し当該鑑定評価に際し必要なエンジニアリング・レポートの提出を求め、その内容を分析・判断した上で、鑑定評価に活用しなければならない。

― 不動産鑑定評価基準 各論第3章第4節

この規定は、証券化対象不動産の鑑定評価においてERの活用が必須であることを示しています。投資家保護の観点から、建物の物理的状態に関する専門的な調査結果を鑑定評価に反映させることが求められているのです。

ERが提出されない場合の対応

ERの提出がない場合又はその内容が不十分である場合には、不動産鑑定士は自ら調査を行うなどの対応が必要です。

エンジニアリング・レポートの提出がない場合又はその記載された内容が鑑定評価に活用する資料として不十分であると認められる場合には、エンジニアリング・レポートに代わるものとして不動産鑑定士が調査を行うなど鑑定評価を適切に行うため対応するものとする。

― 不動産鑑定評価基準 各論第3章第4節

ERの提出がない場合として想定される例は、以下のとおりです。

• 既に鑑定評価が行われたことがある証券化対象不動産の再評価の場合
• 証券化対象不動産が更地である場合（建物を取り壊す予定の場合を含む）

鑑定評価報告書への記載

ERを活用した場合、不動産鑑定士は鑑定評価報告書に以下の事項を記載しなければなりません。

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ERの鑑定評価への活用方法

個別的要因の把握

ERの調査結果は、鑑定評価基準が定める建物の個別的要因の把握に活用されます。

鑑定評価基準は、建物の個別的要因として以下の事項を例示しています。

建物の耐震性については、建築基準法に基づく耐震基準との関係及び建築物の耐震改修の促進に関する法律に基づく耐震診断の結果について特に留意する必要がある。

― 不動産鑑定評価基準 総論第3章第3節（留意事項）

建設資材としてのアスベストの使用の有無及び飛散防止等の措置の実施状況並びにポリ塩化ビフェニル（ＰＣＢ）の使用状況及び保管状況に特に留意する必要がある。

― 不動産鑑定評価基準 総論第3章第3節（留意事項）

ERは、これらの個別的要因を専門的な見地から調査した結果を提供するものであり、不動産鑑定士はその内容を鑑定評価に適切に反映させる必要があります。

減価修正への活用

ERの修繕計画や建物状況調査の結果は、原価法における減価修正に活用されます。

鑑定評価基準は、減価の要因を物理的要因、機能的要因、経済的要因の3つに分類しています。

不動産の減価要因を徹底分析で減価要因の詳細を解説しています。

DCF法における活用

証券化対象不動産の鑑定評価では、DCF法の適用が義務付けられています。ERの調査結果は、DCF法の適用において以下のように活用されます。

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不動産鑑定士とER作成者の関係

不動産鑑定士の主体的な判断

ERは建築・設備の専門家が作成するものですが、その内容を鑑定評価にどのように活用するかは、不動産鑑定士の主体的な判断に委ねられています。

留意事項は、この点を次のように規定しています。

エンジニアリング・レポートの活用に当たっては、不動産鑑定士が主体的に責任を持ってその活用の有無について判断を行うものであることに留意する必要がある。

― 不動産鑑定評価基準に関する実務指針（留意事項） 各論第3章

不動産鑑定士は、ERの内容をそのまま鵜呑みにするのではなく、その妥当性を自ら検証した上で鑑定評価に反映させる必要があります。必要に応じて、建築士等の他の専門家の意見も踏まえつつ検証することが求められます。

他の専門家との連携

鑑定評価基準は、総論第8章第6節において、専門職業家としての注意を尽くしてもなお対象不動産の価格形成に重大な影響を与える要因が十分に判明しない場合には、原則として他の専門家が行った調査結果等を活用することが必要であると規定しています。

ERは、この「他の専門家が行った調査結果等」の典型例です。不動産鑑定士は、自らの専門領域（不動産の価格判定）と他の専門家の専門領域（建築・設備の物理的調査）を適切に分担・連携することが求められます。

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環境要因に関する調査

土壌汚染の調査

ERの調査項目のひとつである土壌汚染は、不動産の価格形成に重大な影響を与える要因です。鑑定評価における環境要因の考慮で詳しく解説しますが、土壌汚染が存する場合には、汚染の除去等の措置に要する費用の発生や土地利用上の制約により、価格形成に影響を与えることがあります。

有害物質の調査

建物に関する有害物質（アスベスト、PCB等）の調査も、ERの重要な調査項目です。有害物質が使用されている場合には、飛散防止措置や除去に要する費用が発生し、建物の価値に影響を与える可能性があります。

地震リスクの評価

ERにおける地震リスクの評価では、一般にPML（Probable Maximum Loss：予想最大損失率）が算定されます。PMLは、一定期間内に一定の確率で発生する地震による建物の損失額を再調達原価に対する割合で表したものです。PMLの水準は、損害保険料の算定や投資判断に影響を与え、ひいては不動産の価格形成にも影響を及ぼします。

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試験での出題ポイント

短答式試験

• ERの定義: 「建築物、設備等及び環境に関する専門的知識を有する者が行った調査報告書」
• ER活用の義務: 証券化対象不動産の鑑定評価においてERの活用が義務付けられている
• ERが提出されない場合: 不動産鑑定士が自ら調査を行うなど適切に対応する
• 鑑定評価報告書への記載: ERの活用状況を鑑定評価報告書に記載する義務

論文式試験

論点1: ERと鑑定評価の関係。 ERの調査結果が鑑定評価のどの段階で、どのように活用されるかを体系的に論述する問題です。個別的要因の把握、減価修正、DCF法における資本的支出の見積り等、具体的な活用場面を挙げて論述することが求められます。

論点2: 不動産鑑定士のER活用における責任。 ERの内容を鑑定評価に活用する際に、不動産鑑定士が主体的に判断する責任を負うことの意義を論述する問題です。

論点3: 証券化対象不動産における投資家保護とERの関係。 証券化対象不動産の鑑定評価でERの活用が義務付けられている理由を、投資家保護の観点から論述する問題です。

暗記のポイント

1. ERの定義: 「建築物、設備等及び環境に関する専門的知識を有する者が行った調査報告書」
2. ER活用の義務: 証券化対象不動産の鑑定評価で必須
3. 主な調査項目: 法令遵守状況、修繕計画、再調達価格、有害物質、土壌汚染、地震リスク、耐震性、地下埋設物
4. 判断の主体: 不動産鑑定士が主体的に責任を持って活用の有無を判断
5. ERが提出されない場合: 不動産鑑定士が自ら調査を行うなど対応する

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まとめ

エンジニアリング・レポート（ER）は、建築・設備の専門家が行う不動産の物理的状態に関する調査報告書であり、特に証券化対象不動産の鑑定評価においてその活用が義務付けられています。

ERの主な調査項目は、法令遵守状況、修繕計画、再調達価格、有害物質、土壌汚染、地震リスク、耐震性、地下埋設物の8項目です。これらの調査結果は、鑑定評価における個別的要因の把握、減価修正、DCF法の資本的支出の見積り等に幅広く活用されます。

ERの活用に当たっては、不動産鑑定士が主体的に責任を持って判断することが重要です。ERの内容をそのまま鵜呑みにするのではなく、その妥当性を検証した上で鑑定評価に反映させなければなりません。

ERと鑑定評価の関係をさらに深く理解するために、証券化対象不動産の鑑定評価、原価法の仕組みと適用方法、DCF法の仕組みを完全理解、再調達原価の算定方法、不動産の減価要因を徹底分析も併せて参照してください。