2026/02/25 / 実務知識

現地調査で不動産鑑定士が見ているポイント - チェックリスト付き

不動産鑑定の現地調査で鑑定士がチェックするポイントを網羅的に解説。接道・形状・高低差・周辺環境・嫌悪施設等の確認項目をチェックリスト形式でまとめた、実務修習生・受験生必見の実践ガイドです。

現地調査はなぜ重要なのか

不動産鑑定評価において、現地調査（実地調査）は最も重要な工程の一つです。どれだけ精密な計算を行っても、現地の実態を正確に把握していなければ、適正な鑑定評価額を導き出すことはできません。

不動産鑑定評価基準でも、実地調査の重要性について以下のように規定しています。

鑑定評価に当たっては、対象不動産について、実地調査を行い、対象不動産の確認を行うとともに、日照、通風等の状態を観察し、隣接不動産の利用の状況等を把握しなければならない。― 不動産鑑定評価基準総論第8章

現地調査では、書面やデータだけでは分からない情報を鑑定士自身の目で確認します。同じ住所にある不動産でも、接道の状況や周辺環境によって価格が大きく異なることがあり、現地に行かなければ把握できない要素が多数存在します。

本記事では、鑑定士が現地調査で実際にチェックしているポイントを、体系的なチェックリスト形式で解説します。鑑定評価の全工程の中で、現地調査がどのような位置づけにあるかを理解したうえで読み進めてください。

現地調査の事前準備

持ち物チェックリスト

現地調査に出発する前に、以下の機材・資料を確認します。

必須の機材

デジタルカメラ（スマートフォンでも可）
メジャー（巻き尺、5m以上推奨）
方位磁石（スマートフォンアプリでも可）
筆記用具・野帳（フィールドノート）
クリップボード

持参すべき資料

住宅地図（対象地を中心とした周辺地図）
公図の写し
登記事項証明書
都市計画図
路線価図
地積測量図（あれば）

あると便利な機材

タブレット端末（地図アプリ、GISツール）
レーザー距離計
傾斜計（スマートフォンアプリでも可）
双眼鏡（遠方の確認用）
長靴・作業着（荒地や山林の調査時）

事前の机上調査

現地に出向く前に、以下の机上調査を済ませておくことで、現地での確認効率が格段に上がります。

対象地の位置と形状をGISや住宅地図で確認
用途地域、建ぺい率、容積率等の法規制を確認
近隣の取引事例や地価公示ポイントの位置を把握
Google マップのストリートビューで現地の概況を事前確認
過去の航空写真で土地利用の変遷を確認

確認問題

現地調査に先立って、Google マップのストリートビューで現地を事前確認することは実務上有効である。

土地に関するチェックポイント

接道状況の確認

接道は不動産の価格に大きな影響を与える最重要項目の一つです。

チェック項目

[ ] 前面道路の種類（公道/私道、国道/県道/市道）
[ ] 前面道路の幅員（実測値を確認）
[ ] 接道長さ（間口の実測）
[ ] 建築基準法上の道路種別（42条1項、42条2項等）
[ ] セットバックの要否と面積
[ ] 角地か否か（二方路・三方路の確認）
[ ] 道路と敷地の高低差
[ ] 歩道の有無
[ ] 交通量の状況（車の通行量、大型車の有無）

接道が価格に与える影響

接道状況	価格への影響
広い道路に面する	プラス要因
角地（二方路）	プラス要因（10〜15%程度）
セットバック必要	マイナス要因（有効面積減少）
私道のみ	マイナス要因
袋地（接道なし）	大きなマイナス要因
位置指定道路に面する	やや注意が必要

土地の形状と面積

[ ] 整形地か不整形地か
[ ] 間口と奥行の比率
[ ] 旗竿地（路地状部分）の有無
[ ] 不整形の程度（三角地、台形地、L字型等）
[ ] 有効宅地面積の確認
[ ] 地積測量図と現況の整合性
[ ] 越境物の有無（隣地からの構造物、植栽等）

地勢と高低差

[ ] 対象地の標高（平坦地、高台、低地）
[ ] 前面道路との高低差
[ ] 隣接地との高低差
[ ] 擁壁の有無と状態
[ ] 崖地条例の適用可能性
[ ] 排水の状況（雨水の流れ方向）
[ ] 傾斜の方角（南向き傾斜は日照に有利）

地盤と土壌

[ ] 地盤の状況（軟弱地盤の兆候の有無）
[ ] 過去の土地利用履歴（工場跡地等の確認）
[ ] 埋立地・盛土・切土の形跡
[ ] 液状化リスクの確認（ハザードマップ参照）
[ ] 土壌汚染の可能性
[ ] 井戸の有無

インフラ整備状況

[ ] 上水道の引き込み状況
[ ] 下水道の整備状況（公共下水道/浄化槽）
[ ] ガスの種類（都市ガス/プロパンガス）
[ ] 電気（電柱の位置、引込線の有無）
[ ] 通信回線の整備状況

確認問題

不動産鑑定の現地調査では、前面道路の幅員は登記簿の記載のみで確認すれば足りる。

建物に関するチェックポイント

建物外部の確認

[ ] 構造の確認（木造、RC造、S造、SRC造等）
[ ] 階数の確認
[ ] 外壁の状態（ひび割れ、塗装の劣化、タイルの浮き）
[ ] 屋根の状態（変色、欠損、雨樋の破損）
[ ] 基礎の状態（ひび割れ、不同沈下の兆候）
[ ] 窓・サッシの状態
[ ] 外構（フェンス、門扉、植栽）の状態
[ ] 駐車場の有無と台数
[ ] 増改築の形跡

建物内部の確認

[ ] 間取りの確認（図面との整合性）
[ ] 各部屋の広さと使い勝手
[ ] 床の状態（傾き、きしみ、仕上げ材の劣化）
[ ] 壁・天井の状態（ひび割れ、染み、カビ）
[ ] 水回りの状態（キッチン、浴室、トイレ、洗面）
[ ] 設備の状況（給湯器、エアコン、インターホン等）
[ ] 雨漏りの形跡
[ ] シロアリ被害の形跡
[ ] 建具の開閉状態
[ ] 断熱・気密の状態

建物の経済的残耐用年数の判断

現地調査で建物の状態を確認したうえで、経済的残耐用年数を判断します。これは原価法の適用において重要な要素です。

判断要素	良好な状態	劣化が進んでいる状態
外壁	塗装に問題なし	ひび割れ・剥離あり
基礎	ひび割れなし	不同沈下の兆候あり
設備	更新済みで稼働良好	旧式で更新が必要
維持管理	定期的に実施	長年放置されている
増改築	適切に実施	違法増築の形跡あり

周辺環境に関するチェックポイント

交通利便性

[ ] 最寄り駅までの距離と所要時間（実際に歩いて確認）
[ ] バス停の位置と運行本数
[ ] 主要道路へのアクセス
[ ] 通勤・通学路の安全性
[ ] 渋滞の状況

生活利便性

[ ] スーパーマーケット・コンビニの位置と距離
[ ] 病院・診療所の位置
[ ] 学校（小中学校）の位置と学区
[ ] 保育園・幼稚園の位置
[ ] 公園・緑地の有無
[ ] 銀行・郵便局の位置
[ ] 商業集積の状況

嫌悪施設の確認

嫌悪施設の存在は不動産価格に大きなマイナスの影響を与えるため、重点的に確認します。

[ ] 工場・倉庫（騒音、振動、臭気）
[ ] 墓地・火葬場
[ ] ごみ処理施設
[ ] 下水処理場
[ ] 高圧送電線・鉄塔
[ ] 風俗営業施設
[ ] 暴力団事務所
[ ] 騒音源（幹線道路、鉄道、航空路下）
[ ] 汚染源（化学工場跡地等）
[ ] 反社会的施設

地域の雰囲気と将来性

数値化しにくいが重要な項目として、地域全体の雰囲気や将来性の評価があります。

[ ] 街並みの統一感・景観
[ ] 空き家・空き地の割合
[ ] 新築住宅の建設状況
[ ] 再開発の動向
[ ] 人口の増減傾向
[ ] 地域のブランド力・イメージ

確認問題

嫌悪施設が近隣にある場合、不動産の鑑定評価においてマイナスの個別的要因として考慮される。

収益物件特有のチェックポイント

賃貸アパート・マンション

収益物件の調査では、一般的な土地・建物の確認に加えて、収益性に関する項目も確認します。

[ ] 入居率（空室の状況）
[ ] 各室の賃料水準（賃貸借契約書の確認）
[ ] 共用部分の維持管理状態（エントランス、廊下、階段）
[ ] エレベーターの有無と稼働状態
[ ] 駐車場・駐輪場の状況
[ ] 管理体制（管理会社の有無、管理人の常駐/巡回）
[ ] ゴミ置き場の状態（管理状態の指標になる）
[ ] 防犯設備（オートロック、防犯カメラ等）
[ ] 宅配ボックスの有無
[ ] インターネット設備の状況

オフィスビル

[ ] エントランス・ロビーの状態
[ ] エレベーターの台数と輸送能力
[ ] 天井高
[ ] OAフロアの有無
[ ] 空調方式（個別/セントラル）
[ ] 非常用電源の有無
[ ] セキュリティシステム
[ ] テナント構成と入居率

商業施設

[ ] 来客動線と視認性
[ ] 駐車場の台数と配置
[ ] 競合施設の状況
[ ] 商圏の特性（人口、世帯数、所得水準）

収益還元法やDCF法を適用する際には、これらの収益物件特有のチェックポイントが重要な判断材料となります。

写真撮影のポイント

撮影すべき写真の一覧

現地調査では、鑑定評価書に添付する写真と、分析の参考にする写真を撮影します。

必須の写真

対象不動産の全景（複数方向から）
前面道路の状況（両方向）
接道部分のアップ
建物の外観（各面）
隣接地の状況
周辺環境（街並み）

建物がある場合の追加写真

建物の各面の外壁状態
エントランス・共用部
代表的な部屋の内部
設備の状態
劣化・損傷箇所

参考として有用な写真

最寄り駅からの経路上の風景
周辺の商業施設・公共施設
嫌悪施設がある場合はその状況
眺望の状況

撮影時の注意点

日時が分かるように設定する（カメラの日時設定を確認）
方角を記録する
逆光にならないよう撮影する
対象地と道路の高低差が分かるように撮影する
建物のスケール感が分かるよう、人物や車を入れて撮影する場合もある

現地調査報告書の作成

調査結果の記録方法

現地調査が完了したら、調査結果を速やかに記録・整理します。時間が経つと記憶が薄れるため、当日中に以下の作業を行うことが推奨されます。

野帳の内容をデジタル化
写真の整理と番号付け
チェックリストの最終確認
現地調査特記事項のメモ作成
追加調査が必要な事項のリストアップ

よくある見落としと対策

経験の浅い鑑定士や実務修習生が見落としがちなポイントは以下のとおりです。

見落としやすい項目	確認のコツ
背面の接道状況	対象地の裏側に回って確認する
地中の埋設物	近隣のマンホール蓋の種類を確認
隣地の建物の越境	屋根・庇・雨樋の越境を上も確認
騒音・臭気	時間帯によって状況が変わることに注意
日照の遮り	冬至の太陽高度を想定して確認
電柱・電線	敷地内や前面道路の電柱位置を確認