遺産分割における不動産評価の判例を解説

遺産分割と不動産評価の法的枠組み

遺産分割において不動産の評価は最大の争点になりやすい問題です。現金・預金と異なり、不動産には一義的な「価格」が存在しないため、評価方法や評価時点をめぐって相続人間の対立が深刻化するケースが後を絶ちません。

民法第906条は、遺産分割の基準について次のように定めています。

遺産の分割は、遺産に属する物又は権利の種類及び性質、各相続人の年齢、職業、心身の状態及び生活の状況その他一切の事情を考慮してこれをする。
― 民法第906条

この条文は遺産分割の包括的な基準を示すものですが、不動産の「評価額」をどのように算定するかについては明文の規定がありません。そのため、評価の時点、評価の方法、評価額と相続税評価額の関係などの重要な論点は、判例の積み重ねによって法理が形成されてきました。

不動産鑑定評価は、遺産分割における不動産の客観的な経済価値を明らかにするための専門的手段として、裁判実務においても重要な役割を果たしています。本記事では、遺産分割における不動産評価に関する主要な判例を体系的に解説し、鑑定評価実務との接点を明らかにします。遺産分割における鑑定評価の活用方法全般については、遺産分割で不動産の価値が争点になったら？鑑定評価の活用法もあわせてご覧ください。

遺産分割における評価時点の問題 ― 相続開始時か遺産分割時か

評価時点の原則

遺産分割における不動産の評価時点は、実務上最も重要な論点の一つです。相続が開始した時点（被相続人の死亡時）と、遺産分割が実際に行われる時点（遺産分割協議の成立時、調停成立時、審判確定時）とでは、不動産の価格が大きく変動している場合があるからです。

この点について、最高裁は以下の判断を示しています。

最決平成12年2月24日（家月52巻8号81頁）

最高裁は、遺産分割における遺産の価額は遺産分割時を基準として評価すべきであるとの立場を明確にしました。相続開始時ではなく、遺産分割時の時価によって評価するのが判例法理です。

この結論の根拠は、遺産分割は相続人間の実質的な公平を図るものであるから、分割時の現実の経済価値に基づいて各相続人の取得分を決定するのが合理的であるという点にあります。

評価時点が異なる場合の影響

相続開始時と遺産分割時で不動産の価格が変動している場合、評価時点の選択は相続人の取得額に直接影響します。

上記のとおり、遺産分割時の時価を基準とするのが判例の立場です。ただし、相続税の申告においては相続開始時の評価額が基準となるため、両者の区別を正確に理解しておく必要があります。この点については、相続税評価額と時価の違いで詳しく解説しています。

遺産分割時の「時価」と鑑定評価

判例が「遺産分割時の時価」としているのは、まさに不動産鑑定評価基準にいう「正常価格」に対応するものです。正常価格と4つの価格概念で解説しているとおり、正常価格とは、市場性を有する不動産について、現実の社会経済情勢のもとで合理的と考えられる条件を満たす市場で形成されるであろう市場価値を表示する適正な価格です。

遺産分割の調停・審判においては、不動産鑑定士が価格時点を遺産分割時に設定し、正常価格を求めるのが通常の実務です。

代償分割における不動産評価の裁判例

代償分割の仕組みと評価の重要性

代償分割は、特定の相続人が不動産を取得し、他の相続人に対して代償金を支払うことで遺産分割を行う方法です。家事事件手続法第195条は、代償分割について「特別の事由があると認めるとき」にこれを命じることができると定めています。

代償分割においては、不動産の評価額が代償金の額を直接決定するため、評価の適正さが極めて重要です。例えば、遺産が自宅不動産（評価額6,000万円）と預金1,000万円のみで、相続人が子2人（法定相続分各2分の1）の場合を考えます。

不動産の評価額が5,000万円であれば代償金は2,000万円に、7,000万円であれば代償金は3,000万円になります。評価額の差が代償金に直結するため、客観的かつ適正な鑑定評価が不可欠です。

代償金算定における評価方法に関する裁判例

代償分割における不動産の評価方法について、裁判例は以下の傾向を示しています。

1. 鑑定評価の積極的な活用

家庭裁判所の遺産分割審判において、代償金の算定にあたっては不動産鑑定評価を実施するのが一般的です。当事者間で不動産の評価額について合意が成立しない場合、裁判所は鑑定人（不動産鑑定士）を選任して鑑定を命じます。

2. 固定資産税評価額や路線価の限界

裁判例においては、固定資産税評価額や相続税路線価は、公的評価としての一定の合理性は認められるものの、個別の不動産の時価を正確に反映するものとは限らないとされています。特に、不整形地、崖地、接道条件が劣る土地など、個別性の強い不動産については、路線価等と実際の時価との間に大きな乖離が生じることがあり、鑑定評価の必要性が高くなります。

3. 当事者双方の鑑定結果が異なる場合の処理

当事者がそれぞれ私的鑑定を提出し、その結果が大きく異なる場合には、裁判所が改めて鑑定人を選任して裁判所鑑定を実施するのが通常です。裁判所は、各鑑定の手法・前提条件・論理構成を比較検討したうえで、最も合理的と認められる鑑定結果を採用します。

代償分割と限定価格の問題

代償分割において、不動産を取得する相続人が当該不動産の隣接地を既に所有している場合など、併合による増分価値が生じるケースがあります。このような場合に、正常価格ではなく限定価格を採用すべきかが問題となりますが、遺産分割の代償金算定においては、原則として正常価格が基準とされます。相続人間の公平を図るためには、市場における客観的な交換価値を基準とすべきだからです。

遺産の範囲の確定と不動産評価の関係

遺産の範囲をめぐる紛争

遺産分割の前提として、そもそも当該不動産が遺産に含まれるかどうかが争われることがあります。典型的には、被相続人名義の不動産について、特定の相続人が「生前に贈与を受けた」「自己の出捐により取得した」などと主張するケースです。

遺産の範囲の確定は遺産分割審判の前提問題であり、遺産の範囲について争いがある場合は、民事訴訟（遺産確認の訴え）によって解決されるのが原則です。

最判昭和61年3月13日（民集40巻2号389頁）

最高裁は、共同相続人間において遺産分割審判の前提となる遺産の範囲について争いがある場合、遺産確認の訴えを提起して確定する利益があることを認めました。遺産確認の訴えは、当該財産が現に被相続人の遺産に属することの確認を求める訴えであり、確認の利益が認められるとされています。

不動産評価との関連

遺産の範囲が確定することで初めて、遺産に属する不動産の全体像が明らかになり、鑑定評価の対象が確定します。遺産の範囲に争いがある段階で鑑定評価を実施しても、後に遺産の範囲が変動すれば鑑定の前提が覆る可能性があります。

実務上は、遺産の範囲の確定と並行して、暫定的に鑑定評価を実施することもありますが、その場合は遺産の範囲が変動した場合の影響を考慮しておく必要があります。

特別受益・寄与分と不動産評価の関係

特別受益の持戻しと評価時点

民法第903条は、共同相続人中に被相続人から遺贈を受け、または婚姻・養子縁組のため若しくは生計の資本として贈与を受けた者がある場合に、その贈与等の価額を相続財産に加算して（持戻し）、各相続人の具体的相続分を算定する旨を定めています。

共同相続人中に、被相続人から、遺贈を受け、又は婚姻若しくは養子縁組のため若しくは生計の資本として贈与を受けた者があるときは、被相続人が相続開始の時において有した財産の価額にその贈与の価額を加えたものを相続財産とみなし、第900条から第902条までの規定により算定した相続分の中からその遺贈又は贈与の価額を控除した残額をもってその者の相続分とする。
― 民法第903条第1項

特別受益として持ち戻される不動産の評価時点について、判例は相続開始時を基準とするのが原則としています。これは、遺産分割における遺産そのものの評価時点（遺産分割時）とは異なる点に注意が必要です。

特別受益の評価時点に関する判例

最決平成12年2月24日等の判例法理

特別受益として持ち戻される不動産の評価については、相続開始時の価額で算定するのが判例の立場です。例えば、20年前に被相続人から土地の贈与を受けた場合、その土地の相続開始時における時価を特別受益の額として算入します。贈与時の価額ではなく、相続開始時の価額で評価する点が重要です。

このように、同じ不動産であっても評価の場面によって評価時点が異なることがあり、鑑定評価の依頼を受けた場合には、評価時点の設定を慎重に行う必要があります。

寄与分と不動産評価

民法第904条の2は、共同相続人中に被相続人の財産の維持・増加に特別の寄与をした者がある場合に、寄与分を認める旨を定めています。

不動産に関する寄与分が問題となる典型例としては、以下のケースがあります。

寄与分の算定において、不動産の価値の維持・増加に対する寄与の程度を客観的に評価するために、鑑定評価が活用されることがあります。特に、金銭出資型の寄与や財産管理型の寄与では、不動産の現在価値と寄与がなかった場合の仮定的な価値との差額を算定する必要があり、鑑定士の専門的知見が求められます。

配偶者居住権の評価と裁判例

配偶者居住権制度の概要

2020年4月1日に施行された改正民法により、配偶者居住権の制度が創設されました（民法第1028条〜第1036条）。配偶者居住権とは、被相続人の配偶者が、相続開始時に被相続人所有の建物に居住していた場合に、遺産分割等により終身または一定期間、その建物を無償で使用・収益する権利です。

被相続人の配偶者（以下この章において単に「配偶者」という。）は、被相続人の財産に属した建物に相続開始の時に居住していた場合において、次の各号のいずれかに該当するときは、その居住していた建物（以下この節において「居住建物」という。）の全部について無償で使用及び収益をする権利（以下この章において「配偶者居住権」という。）を取得する。
― 民法第1028条第1項

配偶者居住権の創設により、遺産分割において不動産の評価に新たな論点が加わりました。建物の所有権は「配偶者居住権」と「配偶者居住権の負担付き所有権」に分離されるため、それぞれの経済的価値を評価する必要があるのです。

配偶者居住権の評価方法

相続税法における配偶者居住権の評価方法は法定されており（相続税法第23条の2）、建物の固定資産税評価額、耐用年数、経過年数、配偶者の平均余命等を用いた算定式が定められています。

しかし、遺産分割の場面における配偶者居住権の時価評価は、相続税法の算定式とは必ずしも一致しません。遺産分割において求められるのは「時価」すなわち市場における経済的価値であり、相続税評価額はその近似値にすぎないからです。

不動産鑑定評価の観点からは、配偶者居住権の評価は以下の手順で行うことが考えられます。

配偶者居住権の評価をめぐる実務上の課題

配偶者居住権は2020年施行の比較的新しい制度であるため、裁判例の蓄積はまだ十分とはいえません。しかし、今後の実務においては以下の点が重要な論点となることが予想されます。

1. 存続期間の設定

配偶者居住権の存続期間は、遺産分割協議や審判により定められます。終身とされることが多いですが、一定期間に限定される場合もあります。存続期間の長短は配偶者居住権の経済的価値に直接影響するため、その設定が争点となる可能性があります。

2. 建物の老朽化と配偶者居住権の価値

築年数が相当経過した建物の場合、建物の残存耐用年数と配偶者の平均余命との関係が問題になります。建物の残存耐用年数が配偶者の平均余命より短い場合、配偶者居住権の経済的価値をどのように評価するかは難しい問題です。

3. 敷地利用権の評価

配偶者居住権を取得した配偶者は、居住建物の敷地についても使用する権利（敷地利用権）を有します。この敷地利用権の評価は、建物の配偶者居住権とあわせて行う必要があり、特に土地の価値が高い都市部では重要な問題となります。

遺産分割調停・審判における鑑定評価の活用

調停段階での鑑定評価

遺産分割は、まず相続人間の協議によって行われ、協議が調わないときは家庭裁判所に調停を申し立てます（民法第907条第2項、家事事件手続法第244条）。調停が不成立となった場合には、自動的に審判手続に移行します。

調停段階においては、以下のような形で鑑定評価が活用されます。

1. 当事者による私的鑑定の提出

相続人が不動産鑑定士に依頼して取得した鑑定評価書を、調停の場に提出することがあります。双方が鑑定評価書を提出し、その結果に基づいて調停委員が調停案を提示するケースもあります。

2. 簡易な鑑定意見の利用

調停段階では、正式な鑑定評価書に代えて、不動産鑑定士による簡易な価格意見書が利用されることもあります。費用を抑えつつ、専門家の意見を参考にして合意形成を図る方法です。

審判段階での裁判所鑑定

審判手続においては、裁判所が鑑定人（不動産鑑定士）を選任して鑑定を命じることができます。裁判所鑑定は、中立・公正な立場から行われるため、審判における不動産評価額の認定にあたって重要な証拠となります。

裁判所鑑定の手続は以下のとおりです。

裁判所は、鑑定結果を参考にしつつも、最終的には自らの判断として不動産の評価額を認定します。鑑定結果がそのまま採用されるとは限りませんが、不動産鑑定評価基準に準拠した合理的な鑑定であれば、裁判所がこれを尊重する傾向にあります。鑑定評価書の記載事項や読み方については、鑑定評価書の読み方と活用法を参照してください。

相続税評価額と遺産分割時の時価の違い

両者の本質的な違い

遺産分割の実務において頻繁に問題となるのが、相続税評価額と遺産分割における時価の違いです。この2つは異なる目的で算定されるものであり、明確に区別する必要があります。

相続税評価額で代用することの問題点

実務上、遺産分割協議において相続税評価額をそのまま不動産の評価額として採用することがあります。全相続人が合意すれば、この方法でも問題はありません。しかし、以下のような場合には、相続税評価額を遺産分割における時価として用いることに問題が生じます。

1. 個別性が強い不動産

路線価方式による相続税評価は、一定の画地補正率等を用いた類型的な評価であり、不動産の個別的な特性を十分に反映できない場合があります。特に、不整形地、崖地、騒音・振動の影響がある土地、土壌汚染のある土地などでは、相続税評価額と実際の時価との間に大きな乖離が生じることがあります。

2. 収益物件

賃貸マンションやオフィスビルなどの収益物件は、収益力に基づく市場価値と相続税評価額との間に大きな乖離が生じやすい不動産です。相続税評価額は貸家建付地評価減、借家権割合の控除等を適用するため、実際の市場価値を下回ることが多い一方、立地・稼働状況によっては市場価値がさらに高くなることもあります。

3. 更地と建付地の評価の差

相続税評価においては、更地と建物の敷地（自用地・貸家建付地等）で評価方法が異なります。遺産分割の場面では、今後の最有効使用を前提とした時価を求める必要があり、相続税評価の区分とは異なる評価となる場合があります。

相続における不動産鑑定の必要性でも解説しているとおり、遺産分割で不動産の評価が争点となる場合には、不動産鑑定評価によって客観的な時価を明らかにすることが紛争解決の鍵となります。

鑑定評価の実務上の留意点

価格時点の設定

遺産分割における鑑定評価では、価格時点の設定が極めて重要です。前述のとおり、遺産分割における不動産の評価時点は遺産分割時が原則ですが、特別受益の持戻しにおける評価時点は相続開始時です。

一つの遺産分割事件の中で、複数の価格時点での評価が必要になることがあるため、鑑定評価の依頼を受ける際には、評価の目的と価格時点を正確に確認する必要があります。

共有持分の評価

遺産に共有不動産が含まれている場合、共有持分の評価が問題となります。共有持分の市場価値は、単純に全体の価格に持分割合を乗じた金額よりも低くなるのが一般的です。これは、共有物の利用・処分に他の共有者の同意が必要であるという制約（いわゆる「共有減価」）が市場価格に反映されるためです。

共有持分の評価方法で詳しく解説していますが、遺産分割の場面では、共有持分をそのまま取得する場合の評価と、遺産分割によって共有関係を解消する場合の評価とでは、求めるべき価格の種類が異なる可能性があることに留意が必要です。

鑑定評価書の記載上の注意点

遺産分割に用いられる鑑定評価書は、裁判官や調停委員が判断資料とするものです。以下の点に特に留意して作成する必要があります。

利害関係者からの鑑定依頼における独立性の確保

遺産分割事件では、相続人の一方から鑑定評価の依頼を受けることがありますが、不動産鑑定士は依頼者の利益のために評価を行うのではなく、不動産鑑定評価基準に準拠した客観的な評価を行う義務があります。依頼者が特定の評価額を期待している場合であっても、評価の独立性・客観性を確保することが、不動産鑑定士の職業倫理として求められます。

まとめ

遺産分割における不動産評価は、複数の判例法理が交錯する専門性の高い分野です。本記事で取り上げた主要な論点を整理します。

評価時点の問題については、遺産分割における不動産の評価は遺産分割時を基準とするのが判例の立場です（最決平成12年2月24日等）。相続税の申告における評価時点（相続開始時）とは異なるため、両者を明確に区別する必要があります。

特別受益の持戻しにおいては、持ち戻される不動産の評価時点は相続開始時であり、遺産そのものの評価時点とは異なります。一つの遺産分割事件の中で複数の評価時点が併存しうることに留意が必要です。

代償分割においては、不動産の評価額が代償金の額を直接決定するため、客観的かつ適正な鑑定評価の実施が不可欠です。相続税評価額や路線価のみでは個別の不動産の時価を正確に反映できない場合があり、特に評価額が争点となるケースでは不動産鑑定評価の重要性が高くなります。

配偶者居住権の制度は2020年に施行された比較的新しい制度であり、今後の裁判例の蓄積によって評価の実務が形成されていく分野です。

不動産鑑定士として遺産分割に関わる場合には、評価の目的と価格時点を正確に把握し、不動産鑑定評価基準に準拠した客観的な評価を行うことが求められます。判例法理の理解は、適正な鑑定評価を行うための基盤であり、鑑定士試験の受験者にとっても重要な学習項目です。

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