鑑定評価の3手法が適用できないケース

はじめに――三方式の併用原則と適用の限界

鑑定評価基準は、市場の特性等を適切に反映した複数の鑑定評価の手法を適用すべきとしています（三方式＝原価法・取引事例比較法・収益還元法の併用の考え方）。

鑑定評価の手法の適用に当たっては、鑑定評価の手法を当該案件に即して適切に適用すべきである。この場合、地域分析及び個別分析により把握した対象不動産に係る市場の特性等を適切に反映した複数の鑑定評価の手法を適用すべきであり、対象不動産の種類、所在地の実情、資料の信頼性等により複数の鑑定評価の手法の適用が困難な場合においても、その考え方をできるだけ参酌するように努めるべきである。― 不動産鑑定評価基準 総論第8章第7節

しかし、実務においては、すべての手法を適用できるとは限りません。対象不動産の類型や市場の状況、利用可能な資料の制約などにより、特定の手法の適用が困難な場合があります。

このような場合に、どのように対応すべきかを理解しておくことは、鑑定評価の実務上も試験対策上も重要です。本記事では、三方式それぞれが適用困難となるケースとその対応方法を解説します。

手法が使いにくい典型

併用原則の趣旨

なぜ併用が求められるのか

三方式の併用が求められる理由は、各方式が不動産の異なる側面（費用性・市場性・収益性）に着目しているためです。

一つの方式だけでは不動産の価値を一面的にしか捉えられないため、複数の方式を併用して多角的に検証することが、鑑定評価の信頼性を高めるうえで重要です。

「複数の鑑定評価の手法」と「参酌」の意味

基準は三方式すべての適用ではなく「複数の鑑定評価の手法」の適用を求め、複数の手法の適用が困難な場合でも「その考え方をできるだけ参酌するように努めるべき」としています。すべての場合に三方式すべてを適用することが不可能な場合もあることを前提とした、柔軟な表現です。

ただし、手法を適用しない場合には、適用しなかった理由を鑑定評価報告書に明記することが求められます。

原価法が適用困難なケース

適用困難の類型

実務上の対応

原価法が適用困難な場合でも、建物及びその敷地の評価においては、建物部分について原価法を適用し、土地部分については取引事例比較法等で別途求めた価格と合算する方法が一般的です。

建物は原価法、土地は別に求めて合算

既成市街地の更地のみの評価の場合は、原価法の適用は通常困難であり、取引事例比較法を中心に、収益還元法を補完的に適用して評価を行います。

取引事例比較法が適用困難なケース

適用困難の類型

事例不足への対応策

取引事例が不足する場合の対応策として、以下の方法があります。

収益還元法が適用困難なケース

適用困難の類型

自用不動産への収益還元法の適用

基準では、自用不動産であっても収益還元法の適用は可能であるとしています。自用不動産の場合、対象不動産が賃貸されたと想定した場合の「想定賃料」に基づいて純収益を求め、収益還元法を適用します。

ただし、想定賃料に基づく収益価格は、実際の賃貸事例に基づく場合と比べて精度がやや劣る可能性があります。

自用でも賃貸を想定する

複数の手法が適用困難なケース

1手法のみ適用可能な場合

極端なケースとして、三方式のうち1つの手法しか適用できない場合もあります。

このような場合には、適用可能な手法を可能な限り丁寧に適用するとともに、適用できなかった手法とその理由を鑑定評価報告書に明記することが求められます。

適用困難時の鑑定評価の進め方

資料不足と鑑定評価の信頼性

資料の質と量の影響

鑑定評価手法の適用可能性は、利用可能な資料の質と量に大きく依存します。

試算価格の調整への影響

適用が困難な手法がある場合、試算価格の調整においては、適用できた手法の結果を相対的に重視することになります。

試算価格の調整も参照してください。

試験での出題ポイント

短答式試験の頻出論点

論文式試験のポイント

論点1：三方式の併用原則と適用の限界。 併用原則の趣旨を説明した上で、各手法が適用困難となるケースと対応方法を論述する問題です。

論点2：資料不足が鑑定評価に与える影響。 取引事例や賃料事例が不足する場合の評価手法の適用と、試算価格の調整における留意点を論じる問題です。

論点3：特定の類型における手法の適用可能性。 更地、自用不動産、特殊用途の建物など、特定の類型において各手法がどの程度適用可能かを論述する問題です。

まとめ

鑑定評価基準は複数の鑑定評価の手法の適用を求めていますが、対象不動産の類型、市場の状況、利用可能な資料の制約により、特定の手法の適用が困難な場合があります。

原価法は既成市街地の更地、取引事例比較法は特殊用途の不動産や取引事例の少ない地域、収益還元法は自用不動産や文化財建造物など、それぞれ適用が困難となる典型的なケースがあります。ただし、自用不動産への収益還元法の適用（想定賃料ベース）など、工夫次第で適用可能な場合もあります。

手法の適用が困難な場合には、適用可能な手法を丁寧に適用するとともに、適用しなかった手法とその理由を鑑定評価報告書に明記することが求められます。

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