不動産鑑定における借地権価格の算出方法

借地権とは

不動産鑑定評価における借地権は、借地借家法に基づく建物所有を目的とした土地の利用権です。不動産鑑定士試験では、借地権の価格の構成と評価手法が重要な論点として位置づけられています。

借地権とは、借地借家法（廃止前の借地法を含む。）に基づく借地権（建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権）をいう。

― 不動産鑑定評価基準 総論第2章第2節

借地権は、地上権と賃借権の2つの法的形態がありますが、実務上は土地の賃借権が大半を占めます。

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借地権の価格の構成

借地権者に帰属する経済的利益

借地権の価格は、借地借家法（廃止前の借地法を含む。）に基づき土地を使用収益することにより借地権者に帰属する経済的利益（一時金の授受に基づくものを含む。）を貨幣額で表示したものである。

― 不動産鑑定評価基準 各論第1章第1節

借地権者に帰属する経済的利益は、具体的には次の2つが中心となります。

- ア 土地を長期間占有し、独占的に使用収益し得る借地権者の安定的利益
- イ 借地権の付着している宅地の経済価値に即応した適正な賃料と実際支払賃料との乖離（以下「賃料差額」という。）及びその乖離の持続する期間を基礎にして成り立つ経済的利益の現在価値のうち、慣行的に取引の対象となっている部分

― 不動産鑑定評価基準 各論第1章第1節

実際支払賃料が適正賃料と比べて低い場合、その差額が蓄積されて借地権の経済的価値を構成します。この賃料差額の存在が、借地権の価格を形成する重要な要素です。

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借地権の鑑定評価

取引慣行の成熟度による手法の違い

借地権の鑑定評価は、借地権取引の慣行の有無及びその成熟の程度によって適用する手法が異なります。

取引慣行の成熟の程度が高い地域

これらの手法により求められた各価格を関連づけて鑑定評価額を決定します。

取引慣行の成熟の程度が低い地域

取引慣行の成熟の程度が低い地域では、借地権の取引事例が乏しいため、取引事例比較法の適用が困難です。

これらの価格を関連づけて鑑定評価額を決定します。

総合的に勘案すべき事項

いずれの地域においても、次の事項を総合的に勘案して評価を行います。

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借地権の価格と底地の価格の関係

借地権の価格と底地の価格は密接に関連しています。基準は、両者の鑑定評価に当たって相互に比較検討すべきことを求めています。

更地価格 ≧ 借地権価格 ＋ 底地価格

借地権が設定されることで、完全所有権（更地）の市場性が分断されるため、両者の合計は通常、更地価格を下回ります。

留意すべき事項

借地権と底地の評価に当たっては、以下の点に特に留意が必要です。

• 借地権取引の慣行は都市や地域によって異なり、同一都市内でも地域差がある
• 借地権の存在は必ずしも借地権の価格の存在を意味しない
• 借地権が単独で取引の対象となる地域と、建物の取引に随伴して取引の対象となる地域がある

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一時金の種類と借地権価格への影響

借地権の設定・譲渡に関連して授受される一時金には、主に以下のものがあります。

これらの一時金が借地権価格を構成するかどうかは、名称にかかわらず、一時金の性格、社会的慣行等を考察して個別に判定する必要があります。

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定期借地権の評価

定期借地権の場合には、通常の借地権と異なる以下の特徴に留意する必要があります。

定期借地権は、残存期間の短縮に伴って借地権者の経済的利益が逓減するという特性を持っています。

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借地権の態様による分類

借地権の評価に当たっては、その態様を的確に把握することが重要です。

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試験での出題ポイント

短答式試験

• 借地権の定義（建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権）
• 経済的利益の2つの要素（安定的利益＋賃料差額に基づく利益）
• 取引慣行の成熟度による手法の違い
• 「借地権の存在は必ずしも借地権の価格の存在を意味するものではない」

論文式試験

• 借地権の価格の構成と経済的利益の内容
• 取引慣行の成熟度が高い地域と低い地域での評価手法の適用
• 借地権価格と底地価格の相互関係
• 定期借地権の評価における留意点

暗記のポイント

1. 経済的利益：「安定的利益」＋「賃料差額のうち取引の対象となっている部分」
2. 成熟度が高い地域の手法：比準価格＋収益価格＋賃料差額還元＋借地権割合
3. 成熟度が低い地域の手法：収益価格＋賃料差額還元＋控除法（更地等−底地）
4. 留意事項：「借地権の存在は必ずしも借地権の価格の存在を意味するものではない」

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まとめ

借地権の価格は、借地権者に帰属する経済的利益（安定的利益と賃料差額に基づく利益）を貨幣額で表示したものです。評価に当たっては、借地権取引の慣行の成熟度に応じて適用する手法が異なり、成熟度が高い地域では比準価格・収益価格・賃料差額還元による価格・借地権割合による価格の4つを、成熟度が低い地域では収益価格・賃料差額還元による価格・控除法の3つを関連づけて決定します。

借地権の評価は底地の評価と密接に関連するため、相互に比較検討しながら進めることが求められます。関連記事として、更地の定義と評価、正常価格と4つの価格概念、限定価格の発生場面もあわせて確認してください。