市場価格と鑑定評価額の乖離を解説

市場価格と鑑定評価額の違い

不動産に関わるさまざまな場面で、「市場価格」と「鑑定評価額」という二つの価格概念が登場します。この二つは、しばしば混同されたり、同義として扱われたりすることがありますが、厳密には異なる概念です。両者の違いと乖離が生じるメカニズムを理解することは、鑑定理論を学ぶうえで極めて重要なテーマです。

市場価格（取引価格）とは

市場価格とは、不動産市場において実際に成立した取引の価格、あるいは市場で成立すると想定される価格のことです。ここでは、実際に売買契約が締結されて代金の授受が行われた価格を「取引価格」、市場の動向から推定される価格を「市場価格」として用いますが、両者を広い意味で「市場価格」と総称することもあります。

市場価格は、特定の売主と買主の間で、特定の条件のもとで成立した具体的な価格です。したがって、当事者の個別事情（売り急ぎ、買い進み、特別な関係性等）、取引時点の市況、交渉の巧拙など、さまざまな個別の要素が反映されています。

鑑定評価額とは

鑑定評価額は、不動産鑑定士が不動産鑑定評価基準に基づき、専門的な分析と判断を経て決定した価格です。鑑定評価額のうち最も基本的なものが「正常価格」であり、基準は次のように定義しています。

正常価格とは、市場性を有する不動産について、現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる条件を満たす市場で形成されるであろう市場価値を表示する適正な価格をいう。
― 不動産鑑定評価基準 総論第5章

この定義からわかるように、正常価格は「現実の取引で成立した価格」ではなく、「合理的な条件を満たす市場で形成されるであろう価格」です。つまり、一定の仮定的条件（合理的な市場参加者、十分な市場情報、十分な取引期間等）のもとで形成されるであろう理論的な価格水準を表すものです。

正常価格の概念と4つの価格類型については正常価格とは何かを4つの価格概念から整理で詳しく解説しています。

本質的な相違点

市場価格と鑑定評価額の本質的な違いは、以下のように整理できます。

このように、両者は異なる概念であるため、乖離が生じること自体は理論的に自然なことです。問題は、「なぜ乖離が生じるのか」「どの程度の乖離が許容されるのか」「乖離が大きい場合にどう考えるべきか」という点にあります。

乖離が生じる原因

市場価格と鑑定評価額の乖離が生じる原因は、大きく分けて「取引側の要因」と「鑑定側の要因」に整理できます。

取引側の要因

市場で成立する取引価格が正常価格から乖離する主な要因は以下のとおりです。

1. 事情補正が必要な取引

不動産の取引には、当事者の個別事情が反映されることが少なくありません。具体的には以下のようなケースがあります。

• 売り急ぎ: 資金繰りの悪化、相続税の納付期限、離婚に伴う財産分与の早期解決など、売主側に早期売却の動機がある場合、正常な価格よりも低い価格で取引されることがあります
• 買い進み: 隣地の取得（いわゆる隣地併合）、事業戦略上の立地確保など、買主側に強い取得動機がある場合、正常な価格よりも高い価格で取引されることがあります
• 縁故取引: 親族間、関連会社間など特別な関係にある当事者間の取引では、市場の相場とは無関係な価格が設定されることがあります

鑑定評価基準は、取引事例比較法の適用にあたって、こうした事情を含む取引事例については事情補正を行うことを求めています。

2. 情報の非対称性

不動産市場は情報の非対称性が大きい市場です。売主と買主の間で、以下のような情報格差が存在する場合、取引価格は適正水準から乖離する可能性があります。

• 物件の物理的状態（建物の瑕疵、土壌汚染等）に関する情報
• 法的制限（都市計画の変更予定、建築規制等）に関する情報
• 周辺環境の将来変化（再開発計画、インフラ整備等）に関する情報
• 市場動向（適正な賃料水準、利回り水準等）に関する情報

情報を多く持つ側が有利な条件で取引を成立させることにより、取引価格が正常価格から乖離するのです。

3. 市場の過熱・冷え込み

不動産市場には、経済環境や金融政策の影響により、過熱期と冷え込み期が存在します。バブル期のように市場全体が過熱している状況では、取引価格が不動産の本来の経済価値を大幅に上回る水準に達することがあります。逆に、市場が極端に冷え込んでいる局面では、売り急ぎや買い控えにより取引価格が経済価値を下回ることがあります。

不動産市場の特性については不動産市場の特性を体系的に理解するを参照してください。

鑑定側の要因

鑑定評価額が市場の実勢から乖離する要因としては、以下のようなものが考えられます。

1. 鑑定評価の保守性

鑑定評価は、合理的な市場条件を前提とした理論的な価格を求めるものであるため、市場が過熱している場合には取引価格よりも低く、市場が極端に冷え込んでいる場合には取引価格よりも高くなる傾向があります。これは「鑑定評価の保守性」とも呼ばれます。

2. 時点の問題

鑑定評価は特定の価格時点における価格を求めるものですが、不動産市場は常に変動しています。鑑定評価の作業期間中に市場が大きく変動した場合、鑑定評価額が最新の市場実勢を完全には反映しきれない可能性があります。

3. データの制約

鑑定評価に用いる取引事例等のデータには一定の制約があります。特に、市場の転換期にあっては、過去の取引事例が現在の市場実勢を適切に反映していない場合があり、このことが乖離の一因となることがあります。

乖離が大きくなるケース

市場価格と鑑定評価額の乖離が特に大きくなりやすいケースがいくつか知られています。これらのケースを理解しておくことは、鑑定評価の限界と意義を正しく把握するうえで重要です。

市場の転換期

不動産市場が上昇局面から下落局面へ、あるいは下落局面から上昇局面へ転換する時期には、乖離が大きくなる傾向があります。これは以下の理由によります。

• 鑑定評価に用いる取引事例は過去のデータであるため、市場の転換を即座に反映しにくい
• 市場の転換期には取引件数自体が減少し、適切な比較事例の収集が困難になる
• 市場参加者の心理（期待感や不安感）が価格に大きな影響を与えるが、これを鑑定で定量化することが難しい

流動性が低い不動産

取引頻度が極めて低い不動産（特殊用途の工場、宗教施設、大規模な山林等）については、市場価格の参考となるデータが乏しいため、鑑定評価額と実際の取引価格の間に大きな乖離が生じるリスクがあります。

投資市場の過熱期

不動産投資市場が過熱している局面では、投資家のリスク許容度が高まり、極めて低い利回り（キャップレート）での取引が相次ぐことがあります。このような状況では、鑑定評価で採用する還元利回りが市場の実勢よりも保守的になりがちであり、結果として鑑定評価額が取引価格を下回る傾向が生じます。

不良債権処理・倒産関連の売却

不良債権処理に伴う担保不動産の売却や、企業の倒産・再生に伴う資産売却では、通常の取引期間が確保されないため、取引価格が正常価格を大幅に下回ることがあります。この場合、鑑定評価額（正常価格）と取引価格の乖離は非常に大きくなります。

J-REIT等における鑑定評価額と市場価格の比較

市場価格と鑑定評価額の乖離が具体的に観察できるのが、J-REIT（不動産投資信託）の市場です。J-REITでは、保有する不動産について定期的に鑑定評価を取得し、その結果を開示するとともに、投資口が市場で取引されています。このため、鑑定評価額と市場価格の関係を定量的に分析することが可能です。

J-REITにおける鑑定評価の位置づけ

J-REITは、投資信託及び投資法人に関する法律（投信法）に基づき、保有する不動産について不動産鑑定士による鑑定評価を取得することが義務づけられています。この鑑定評価額は、J-REITの決算において不動産の帳簿価額の適正性を検証するために用いられるほか、不動産の取得・売却時の価格の妥当性を判断する基準としても機能します。

NAVとの比較

J-REITの分析においては、鑑定評価額に基づく「純資産価値（NAV: Net Asset Value）」と、投資口の市場価格から算出される「時価総額」を比較することで、鑑定評価額と市場評価の乖離度を測定することができます。

NAV倍率（投資口価格 / 1口あたりNAV）が1.0を超えている場合は、市場が鑑定評価額以上の価値を認めていることを意味し、1.0を下回っている場合は、市場が鑑定評価額ほどの価値を認めていないことを意味します。

実際のJ-REIT市場では、NAV倍率は時期によって大きく変動しています。市場全体が好調な時期にはNAV倍率が1.0を超え、市場が低迷する時期には1.0を下回る傾向があります。

J-REITにおける乖離の要因

J-REITにおいて鑑定評価額と市場価格（投資口価格に基づく評価）が乖離する要因としては、以下のようなものが指摘されています。

• 鑑定評価の時点と市場の時点のずれ: 鑑定評価は半期ごとに行われるのが一般的であるのに対し、投資口価格は日々変動する
• マクロ経済要因の反映度の差: 金利動向や経済見通しの変化は投資口価格に即座に反映されるが、鑑定評価額への反映にはタイムラグがある
• 流動性プレミアム（ディスカウント）: 投資口は市場で即座に売買できるが、実物不動産の売却には時間がかかる。この流動性の差が価格に影響する

鑑定評価と査定の違いについては鑑定と査定の違いを徹底解説も参照してください。

乖離に対する批判と鑑定評価の信頼性

市場価格と鑑定評価額の乖離は、鑑定評価の信頼性に対する批判の根拠として引用されることがあります。ここでは、代表的な批判とそれに対する反論を整理します。

主な批判

鑑定評価に対して向けられる批判としては、以下のようなものがあります。

「鑑定評価額は市場の実勢を反映していない」

不動産市場が大きく変動する局面では、鑑定評価額が市場の実勢から遅れて動くため、「鑑定評価は市場を見ていない」という批判がなされることがあります。特にリーマンショック後の急激な不動産価格の下落局面では、鑑定評価額の下落が市場の実勢に追いついていないとの指摘がありました。

「鑑定人によって結果が異なるのは信頼できない」

同じ不動産を複数の鑑定士が評価した場合に、鑑定評価額に差が生じることがあります。これをもって「鑑定評価は客観的でない」「鑑定士の主観に左右される」という批判がなされることがあります。

「鑑定評価は依頼者の意向に左右される」

鑑定評価が依頼者の利益に沿った結論になりやすいのではないかという懸念（いわゆる「結論の押しつけ」の問題）が指摘されることがあります。

反論と鑑定評価の意義の再確認

これらの批判に対しては、以下のような反論と理論的整理が可能です。

市場実勢との乖離について

前述のとおり、市場価格と鑑定評価額はそもそも異なる概念です。鑑定評価額（正常価格）は「合理的な市場条件を前提とした理論的な価格」であり、市場の過熱や冷え込みといった一時的な現象を排除した本来の経済価値を表示するものです。むしろ、市場が過熱しているときに鑑定評価額が取引価格を下回ることは、鑑定評価が市場の歪みを反映せず、本来の価値に基づいた判断を行っている証左ともいえます。

正常価格の要件については正常価格の成立要件を詳しく解説を参照してください。

鑑定士間の差異について

不動産の価格判断には本質的に一定の幅があり、全く同じ鑑定評価額になることを期待すること自体が非現実的です。重要なのは、その差異が合理的な範囲内にあるかどうか、そして各鑑定の論理構成が一貫しているかどうかです。鑑定評価基準という統一的な方法論の存在は、この差異を合理的な範囲内に収めるための制度的担保として機能しています。

依頼者の意向について

不動産鑑定士は、不動産の鑑定評価に関する法律に基づく資格者として、独立した専門家の立場から公正な鑑定評価を行う義務を負っています。依頼者の意向に迎合した鑑定を行うことは、法律上の義務違反であるとともに、専門家としての倫理に反するものです。

適正な価格の決まり方の全体像については適正価格の決まり方を体系的に理解するも参照してください。

乖離への実務的な対応

市場価格と鑑定評価額の乖離が存在する現実を踏まえ、鑑定評価の利用者（金融機関、投資家、企業、行政機関等）が実務上どのように対応すべきかについて整理します。

乖離を踏まえた鑑定評価の活用方法

鑑定評価の利用者は、鑑定評価額を「絶対的に正しい唯一の価格」として扱うのではなく、「専門家による合理的な価格判断の一つ」として位置づけることが重要です。

具体的には、以下のようなアプローチが考えられます。

1. 鑑定評価額の根拠の理解: 鑑定評価書に記載された評価の前提条件、適用手法、各種査定の根拠を理解し、評価額がどのような判断に基づいて決定されたかを把握する
2. 市場動向との照合: 鑑定評価額を市場の最新動向と照合し、乖離の有無と程度を確認する。乖離が認められる場合には、その原因を分析する
3. 複数の情報源の活用: 鑑定評価だけでなく、市場の取引事例、公示価格・基準地価、路線価などの複数の価格情報を総合的に参考にする
4. 定期的な見直し: 市場が大きく変動する局面では、鑑定評価を定期的に見直すことで、乖離の拡大を防ぐ

鑑定士の側の対応

不動産鑑定士としても、市場実勢との乖離に対する意識を持つことが重要です。具体的には、以下のような対応が求められます。

• 最新の取引事例や市場データの収集に努め、市場の変化を敏感に捉える
• 鑑定評価書において、採用した手法や査定の根拠を明確に記述し、評価プロセスの透明性を高める
• 市場が急変している局面では、その旨を鑑定評価書に記載し、利用上の留意点を付記する

まとめ

市場価格（取引価格）と鑑定評価額（正常価格）は、異なる概念に基づく異なる価格であり、乖離が生じること自体は理論的に自然です。乖離の原因は、取引側の要因（事情補正が必要な取引、情報の非対称性、市場の過熱・冷え込み等）と鑑定側の要因（保守性、時点の問題、データの制約等）に大別されます。

J-REIT市場のNAV倍率に見られるように、乖離は時期や市場環境によって変動し、特に市場の転換期や投資市場の過熱期に大きくなる傾向があります。乖離に対する批判に対しては、正常価格の概念的性質や鑑定評価基準の制度的意義を踏まえた反論が可能です。

鑑定評価の利用者は、鑑定評価額を絶対視するのではなく、その根拠を理解したうえで市場動向と照合し、複数の価格情報を総合的に活用することが望ましいといえます。

関連記事も併せて参照してください。

• 正常価格とは何かを4つの価格概念から整理
• 正常価格の成立要件を詳しく解説
• 鑑定と査定の違いを徹底解説