収益物件の相続税評価 - 路線価方式vs鑑定評価方式

賃貸マンションやアパート、テナントビルなどの収益物件を相続すると、その評価額次第で相続税が大きく変わります。路線価方式では「貸家建付地」「貸家」として一定の減額がなされますが、この画一的な評価は収益物件の実態を必ずしも反映していません。

空室率が高い物件、老朽化で修繕費がかさむ物件、賃料が下落傾向にある物件など、収益力の低い物件は路線価方式で過大評価される可能性があります。一方で、好立地の高収益物件は路線価方式の評価を大きく上回る市場価値を持つこともあり、近年はこうしたかい離を利用した節税スキームが問題視されています。

本記事では、収益物件の相続税評価について、路線価方式と鑑定評価方式を比較しながら、適正評価のポイントを解説します。

収益物件の相続税評価 - 路線価方式の基本

貸家建付地の評価

収益物件の敷地（貸家建付地）は、次の算式で評価します。

各要素の意味は以下の通りです。

たとえば、自用地評価額が1億円、借地権割合60%、借家権割合30%、賃貸割合100%（満室）の場合は以下のようになります。

自用地評価額から18%が減額される計算です。

貸家（建物）の評価

建物の評価は、固定資産税評価額をベースに、賃貸されている場合はさらに減額されます。

固定資産税評価額が3,000万円、借家権割合30%、賃貸割合100%の場合は以下の通りです。

収益物件全体の路線価評価額

土地と建物を合わせた収益物件全体の路線価評価額は以下のようになります。

上記の例では、8,200万円 + 2,100万円 = 1億300万円が路線価方式による評価額です。

路線価方式の限界 - 収益物件特有の問題

収益力を反映しない評価方式

路線価方式の最大の問題点は、物件の収益力（家賃収入の水準や将来の見通し）を直接反映しないことです。

不動産投資の世界では、収益物件の価値は「その物件がどれだけの収入を生み出すか」で決まります。しかし、路線価方式は土地の路線価と建物の固定資産税評価額をベースにしているため、実際の収益力とは無関係に評価額が決まってしまいます。

路線価方式で過大評価になるケース

以下のような収益物件は、路線価方式で過大評価される可能性が高いです。

1. 空室率が高い物件

路線価方式では「賃貸割合」で空室分を調整しますが、一時的な空室は賃貸中として扱われる場合もあり、恒常的な空室リスクは十分に反映されません。

2. 築年数が古く賃料が下落している物件

固定資産税評価額は経年減点補正がありますが、賃料下落のスピードに追いつかないことがあります。特に、周辺に新築物件が建てられた地域では、古い物件の競争力が大きく低下します。

3. 大規模修繕が必要な物件

外壁塗装、防水工事、設備更新など大規模修繕が控えている物件は、その費用負担分だけ物件の価値は低下しますが、路線価方式ではこうしたコストは考慮されません。

4. 賃料が相場を下回る物件

長期入居者向けの低廉な賃料で貸し続けている物件は、表面上の収益力は低いですが、路線価方式はそもそも賃料水準を考慮しないため、過大評価になり得ます。

路線価方式で過小評価になるケース（タワマン節税問題）

逆に、好立地の高収益物件は、路線価方式の評価額が市場価格を大きく下回ることがあります。

特にタワーマンションでは、高層階ほど市場価格が高い一方、路線価方式の評価では階層による差が小さいため、大きなかい離が生じます。タワーマンションの相続と鑑定評価でも解説していますが、最高裁令和4年4月19日判決により、このようなケースで税務署が鑑定評価による時価で課税する（通達総則6項の適用）ことが認められました。

鑑定評価方式による収益物件の評価

収益還元法の考え方

収益物件の鑑定評価で最も重要な手法が「収益還元法」です。収益還元法の仕組みでも詳しく解説していますが、基本的な考え方は以下の通りです。

収益還元法は、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより対象不動産の試算価格を求める手法である。 ― 不動産鑑定評価基準 総論第7章

収益還元法には「直接還元法」と「DCF法」の2つの手法があります。

直接還元法

1年間の純収益を還元利回りで割り戻して収益価格を求める手法です。

計算例

DCF法（ディスカウント・キャッシュ・フロー法）

将来の各期の純収益と保有期間満了時の復帰価格を、それぞれ現在価値に割り引いて合計する手法です。DCF法の仕組みも参照してください。

DCF法は、以下のような要素を考慮して将来キャッシュフローを予測します。

• 賃料の上昇・下落トレンド
• 空室率の変動見込み
• 大規模修繕費の発生時期・金額
• 物件の経年劣化による収益力の変化
• 保有期間終了時の売却見込み価格

路線価方式と鑑定評価の比較（具体例）

築30年の賃貸マンション（1棟）を例に、2つの方式を比較します。

物件の概要

• 築30年、鉄筋コンクリート造
• 土地面積：300㎡、延床面積：600㎡
• 総戸数：12戸、月額賃料：6万円/戸
• 現在の空室率：25%（3戸空室）
• 3年以内に大規模修繕が必要（見込み：2,000万円）

路線価方式

鑑定評価方式（収益還元法）

差額：5,970万円 - 4,200万円 = 約1,770万円の減額

この例では、鑑定評価により約1,770万円の評価減が可能です。相続税率30%の場合、約530万円の節税効果があります。

鑑定評価を使う際の実務ポイント

賃料水準の分析が鍵

収益物件の鑑定評価では、「現行賃料」と「市場賃料」の比較分析が極めて重要です。

• 現行賃料が市場賃料を下回る場合 - 長期入居者への低廉賃料。将来的に賃料値上げの余地がある
• 現行賃料が市場賃料を上回る場合 - テナント退去時に賃料ダウンのリスクがある
• 現行賃料と市場賃料が概ね一致する場合 - 安定した収益が見込める

鑑定評価では、現行賃料の水準だけでなく、将来の賃料変動リスクや空室リスクも考慮して評価します。

還元利回りの適切な設定

還元利回りの設定は収益価格に直結するため、その妥当性が税務署に問われることがあります。

還元利回りが高いほど（リスクが高いほど）収益価格は低くなります。税務署に鑑定評価を認めてもらうためには、還元利回りの設定根拠を明確にすることが不可欠です。

大規模修繕費の取扱い

収益物件の鑑定評価では、近い将来に見込まれる大規模修繕費用を適切に反映する必要があります。

• 屋上防水工事
• 外壁塗装・タイル補修
• 給排水管の更新
• エレベーターの更新
• 共用部分のリニューアル

これらの費用は物件の規模や築年数によって異なりますが、鉄筋コンクリート造のマンションでは10〜15年周期で数百万円から数千万円規模の修繕が必要になります。

最高裁判決後の実務への影響

通達総則6項の適用リスク

最高裁令和4年4月19日判決以降、路線価評価と市場価値のかい離が大きい収益物件については、税務署が「通達総則6項」を適用して鑑定評価額で課税するリスクが高まっています。

特に注意が必要なのは以下のケースです。

• 相続直前の物件購入 - 相続税対策として直前に収益物件を購入した場合
• 借入金による物件購入 - 多額の借入で物件を購入し、債務控除を利用する場合
• 路線価と時価のかい離が著しい場合 - 市場価格の50%以下の路線価評価となる場合

税務調査への備え

収益物件の相続税申告では、路線価方式で申告する場合でも、物件の市場価値をある程度把握しておくことが望ましいです。税務調査で「路線価評価が時価を著しく下回る」と指摘された場合に備え、以下の準備をしておきましょう。

• 取得時の売買契約書・重要事項説明書の保管
• 直近の賃貸借契約書・賃料台帳の整理
• 修繕履歴と今後の修繕計画の把握
• 類似物件の取引事例や相場の確認

相続税の税務調査で不動産鑑定が論点になるケースも参考にしてください。

納税者に有利な鑑定評価の活用場面

路線価＞時価のケースで鑑定評価を使う

これまで述べてきた「通達総則6項」は税務署側が鑑定評価を使うケースですが、納税者側が鑑定評価を使って「路線価評価は時価を上回っている」と主張するケースもあります。

以下のような物件は、路線価評価が時価を上回る可能性があります。

• 空室率が著しく高い収益物件
• 築年数が古く、市場での競争力が低い物件
• テナントの撤退リスクが高い商業テナントビル
• 耐震性に問題がある建物を含む物件
• 地方都市で人口減少が続く地域の物件

このような物件は、路線価方式の評価額で申告すると「過大な相続税を支払う」ことになるため、鑑定評価を活用して適正な時価で申告することを検討すべきです。

遺産分割における収益物件の評価

相続人が複数いる場合、収益物件をどのように分割するかも重要な問題です。遺産分割では路線価ではなく「時価」で分けるのが公平であり、鑑定評価が活用されるケースがあります。遺産分割と不動産鑑定も参照してください。

まとめ

収益物件の相続税評価は、路線価方式と鑑定評価方式で大きく異なる結果になることがあります。路線価方式は物件の収益力を直接反映しないため、空室率が高い物件や築古で修繕費がかさむ物件では過大評価になりやすい一方、好立地の高収益物件では過小評価になる可能性があります。

鑑定評価（特に収益還元法やDCF法）を活用することで、物件の収益力や個別的な事情を反映した適正な評価が可能になります。ただし、最高裁判決以降、路線価と時価の乖離を利用した節税スキームには厳しい目が向けられているため、「適正な時価の算定」という観点から鑑定評価を活用することが重要です。

• 相続税の節税と鑑定評価
• 収益還元法の仕組み
• DCF法の仕組み
• タワーマンションの相続と鑑定評価