不動産鑑定におけるスライド法の仕組みと適用

スライド法とは

不動産鑑定士試験において、継続賃料を求める鑑定評価の手法は4つある。差額配分法、利回り法、スライド法、賃貸事例比較法の4手法であり、スライド法はこのうちの一つとして鑑定評価基準の総論第7章第2節に規定されている。

スライド法の最大の特徴は、直近合意時点における純賃料に変動率を乗じるという簡明な構造にある。経済情勢の変化を変動率として捉え、それを直近合意時点の賃料水準に反映させることで、価格時点における適正な継続賃料の水準を求めようとするものである。

スライド法は、直近合意時点における純賃料に変動率を乗じて得た額に価格時点における必要諸経費等を加算して試算賃料を求める手法である。なお、直近合意時点における実際実質賃料又は実際支払賃料に即応する適切な変動率が求められる場合には、当該変動率を乗じて得た額を試算賃料として直接求めることができるものとする。

― 不動産鑑定評価基準 総論第7章第2節

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スライド法の基本構造

算定式

スライド法による試算賃料は、基本的に次の式で求められる。

この式の各構成要素を整理すると以下のとおりである。

直接求める方法

基準では、純賃料に変動率を乗じる方法のほか、実際実質賃料または実際支払賃料に即応する適切な変動率が求められる場合には、それらに変動率を乗じて試算賃料を直接求めることもできるとしている。

この方法は、必要諸経費等を個別に積み上げる必要がないため、実務上の簡便さという利点がある。ただし、適用に当たっては、実際実質賃料全体に対応する変動率を合理的に求められることが前提となる。

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変動率の求め方

基準の規定

変動率の求め方について、基準は次のように規定している。

変動率は、直近合意時点から価格時点までの間における経済情勢等の変化に即応する変動分を表すものであり、継続賃料固有の価格形成要因に留意しつつ、土地及び建物価格の変動、物価変動、所得水準の変動等を示す各種指数や整備された不動産インデックス等を総合的に勘案して求めるものとする。

― 不動産鑑定評価基準 総論第7章第2節

変動率の算定に用いる指標

変動率の算定に当たっては、以下のような各種指標を総合的に勘案する。

変動率算定の留意点

変動率の算定において特に重要なのは、継続賃料固有の価格形成要因への留意である。継続賃料の求め方と4手法の特徴で解説したとおり、継続賃料には新規賃料とは異なる固有の価格形成要因がある。

基準が掲げる継続賃料固有の価格形成要因は以下のとおりである。

• 近隣地域等における賃料の推移及びその改定の程度
• 土地価格の推移
• 公租公課の推移
• 契約の内容及びそれに関する経緯
• 賃貸人等又は賃借人等の近隣地域の発展に対する寄与度

変動率は、これらの要因を踏まえ、単一の指標に偏ることなく総合的に勘案して求めることが求められる。例えば、地価の変動率のみをもって変動率とすることは適切ではなく、物価変動や所得水準の変動も加味して、対象不動産の賃料にふさわしい変動率を判断する必要がある。

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スライド法の具体的な計算例

事例：宅地の継続賃料

前提条件

変動率の算定

これらを総合的に勘案し、変動率を+4.0%と判断。

計算

スライド法による試算賃料
＝ 直近合意時点の純賃料 × (1 + 変動率) ＋ 価格時点の必要諸経費等
＝ 22万円 × 1.04 ＋ 9万円
＝ 22.88万円 ＋ 9万円
＝ 31.88万円（月額）

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他の継続賃料手法との比較

4手法の位置づけ

継続賃料の求め方と4手法の特徴で詳述されているとおり、継続賃料を求める4手法はそれぞれ異なるアプローチで賃料を求める。

スライド法の強みと弱み

差額配分法との関係

差額配分法は新規賃料との差額に着目する手法であり、新規賃料の求め方で解説した積算法や賃貸事例比較法等により求めた新規賃料を前提とする。これに対し、スライド法は直近合意時点の賃料を出発点とするため、新規賃料を別途求める必要がない点で実務上の負担が軽い。

一方、差額配分法は現時点の適正な賃料水準との関係を直接把握できるのに対し、スライド法は変動率を介した間接的な把握となる点に違いがある。

利回り法との関係

利回り法は新規賃料の求め方における積算法に類似した構造を持ち、基礎価格に利回りを乗じるアプローチをとる。不動産の元本価値と利回りの関係から賃料を導くため、不動産価格の変動を直接反映できる。

スライド法が賃料の変動そのものに着目するのに対し、利回り法は不動産価格と利回りの関係に着目する点で、両者は補完的な関係にある。

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継続賃料の鑑定評価における手法の適用

基準の規定

継続賃料の鑑定評価における手法の適用について、基準は以下のように規定している。

継続中の宅地の賃貸借等の契約に基づく実際支払賃料を改定する場合の鑑定評価額は、差額配分法による賃料、利回り法による賃料、スライド法による賃料及び比準賃料を関連づけて決定するものとする。

― 不動産鑑定評価基準 各論第2章第1節

この規定から明らかなとおり、継続賃料の鑑定評価においては4手法を関連づけて決定することが求められている。スライド法は4手法の一つとして、他の手法と併用されるべきものである。

4手法の総合的勘案事項

継続賃料の鑑定評価においては、4手法の適用とあわせて、以下の事項を総合的に勘案する。

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必要諸経費等の求め方

積算法に準ずる

スライド法における必要諸経費等の求め方は、新規賃料の求め方で解説した積算法に準ずるとされている。

必要諸経費等の求め方は、積算法に準ずるものとする。

― 不動産鑑定評価基準 総論第7章第2節

必要諸経費等の項目

必要諸経費等に含まれる項目は以下のとおりである。

スライド法の特徴として、純賃料部分には変動率を乗じるが、必要諸経費等は価格時点における水準で別途算定する点がある。これは、公租公課等の経費は変動率とは独立に変動する場合があるためである。

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賃料の変動における遅行性

賃料の遅行性とスライド法

不動産の賃料には、地価や物価の変動に対して遅れて変動するという特性がある。これを賃料の遅行性という。スライド法の変動率を算定する際には、この遅行性を考慮することが重要である。

例えば、地価が急激に上昇した局面であっても、賃料は契約期間の制約や当事者間の関係性から、地価の上昇ほどには上昇しないことが一般的である。変動率を地価変動率そのままとするのではなく、賃料の遅行性を反映した適切な変動率を算定する必要がある。

賃料増減額請求との関連

スライド法は、賃料増減額請求と鑑定評価の場面で特に重要となる。借地借家法に基づく賃料増減額請求に際して鑑定評価が行われる場合、スライド法は経済情勢の変動を客観的な指標で示すことができるため、裁判所における説得力が高いとされる。

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試験での出題ポイント

短答式試験

• スライド法の定義: 「直近合意時点における純賃料に変動率を乗じて得た額に、価格時点における必要諸経費等を加算して試算賃料を求める手法」を正確に理解する
• 変動率の求め方: 「土地及び建物価格の変動、物価変動、所得水準の変動等を示す各種指数等を総合的に勘案」がキーフレーズ
• 4手法の位置づけ: 継続賃料を求める4手法（差額配分法、利回り法、スライド法、賃貸事例比較法）の中でのスライド法の特徴を問う出題

論文式試験

• スライド法の意義と手順: 直近合意時点の純賃料を出発点とし、経済情勢の変動を変動率として反映させる手法であることを論述する
• 変動率の算定方法: 各種指標を総合的に勘案する際の考え方、継続賃料固有の価格形成要因との関係を論じる
• 4手法の比較: 差額配分法、利回り法、スライド法、賃貸事例比較法のそれぞれの特徴と相互関係を論述する

暗記のポイント

1. スライド法の定義文: 「直近合意時点における純賃料に変動率を乗じて得た額に、価格時点における必要諸経費等を加算」
2. 変動率の算定: 「土地及び建物価格の変動、物価変動、所得水準の変動等を示す各種指数等を総合的に勘案」
3. 実質賃料ベースの直接法: 「直近合意時点における実際実質賃料に即応する適切な変動率が求められる場合には、試算賃料を直接求めることができる」

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まとめ

スライド法は、継続賃料を求める4手法の一つとして、直近合意時点における純賃料に変動率を乗じ、価格時点の必要諸経費等を加算して試算賃料を求める手法である。計算構造が明快であり、各種経済指標を用いて変動率を算定するため、客観的な根拠を示しやすいという特徴がある。

変動率の算定に当たっては、土地及び建物価格の変動、物価変動、所得水準の変動等を示す各種指数を総合的に勘案することが求められる。この際、継続賃料固有の価格形成要因に留意し、賃料の遅行性も考慮に入れることが重要である。

実務においてスライド法は、賃料増減額請求と鑑定評価の場面をはじめ、継続賃料の鑑定評価で広く活用されている。ただし、スライド法のみで継続賃料を決定するのではなく、差額配分法、利回り法、賃貸事例比較法と関連づけて鑑定評価額を決定することが基準の要請である。継続賃料の求め方と4手法の特徴、試算価格の調整とはもあわせて参照し、継続賃料の鑑定評価の全体像を理解されたい。