宅地建物取引業法の重要事項説明 - 35条・37条の違いを不動産鑑定士試験向けに解説

宅地建物取引業法と重要事項説明とは

宅地建物取引業法（以下「宅建業法」）は、宅地建物取引業（不動産の売買・交換・賃貸の媒介・代理等）を営む者を規制し、取引の公正性を確保することを目的とした法律です。不動産取引においては、売主・買主の間に大きな情報格差が存在します。この格差を解消し、消費者保護を図るための核心的な制度が「重要事項説明」（第35条）と「37条書面」（第37条）です。

不動産鑑定士試験の行政法規科目において、宅建業法は35条と37条の違いが最も重要な論点です。「誰が」「いつ」「誰に」「何を」説明・交付するかという四つの観点から両条文を比較整理することが、正確な理解への近道です。

宅建業法と不動産鑑定評価との接点としては、重要事項説明書の法令制限の記載事項（用途地域・建ぺい率・容積率等）が、鑑定評価における地域要因・個別要因の分析と密接に関連しています。本記事では、35条・37条の制度全体を体系的に解説したうえで、鑑定評価との関連についても解説します。

宅地建物取引業法の基本構造

宅地建物取引業者の義務

宅地建物取引業者（宅建業者）は、宅地・建物の取引を業として行う者として、消費者保護のために様々な義務を課されています。その中でも特に重要な義務が以下の二つです。

この二つの制度は、それぞれ「契約前の情報提供」と「契約後の記録化」という異なる目的を持っています。

宅地建物取引士とは

重要事項説明を行う資格を有するのは宅地建物取引士（旧称：宅地建物取引主任者）です。国家資格であり、宅建業者の事務所には一定数の宅地建物取引士を置くことが義務付けられています。

第35条 ― 重要事項説明

第35条の概要

宅地建物取引業者は、宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の相手方若しくは代理を依頼した者又は宅地建物取引業者が行う媒介に係る売買、交換若しくは貸借の各当事者（以下「宅地建物取引業者の相手方等」という。）に対して、その者が取得し、又は借りようとしている宅地又は建物に関し、その売買、交換又は貸借の契約が成立するまでの間に、宅地建物取引士をして、少なくとも次に掲げる事項について、これらの事項を記載した書面（第5項において「重要事項説明書」という。）を交付して説明をさせなければならない。― 宅地建物取引業法 第35条第1項

第35条の要点を整理します。

第35条の「4つのポイント」

35条書面の交付と説明の義務

第35条の重要なポイントは、「書面を交付する」ことに加えて「説明をする」ことの両方が義務付けられている点です。単に書面を渡すだけでは不十分で、宅地建物取引士が口頭で説明を行わなければなりません。

また、宅地建物取引士は説明の際に取引士証を提示しなければなりません。

重要事項説明の相手方

第35条の説明義務の相手方は買主・借主（相手方）です。売主には説明不要です。これは買主・借主が取引対象不動産について情報格差のある立場にあることを踏まえた規定です。

ただし、相手方が宅建業者である場合は、重要事項説明書の交付は必要ですが、説明は省略できます（宅建業者相互間の取引の特例）。

第35条の記載事項

記載事項の大分類

第35条書面の記載事項は非常に多岐にわたりますが、大きく以下のカテゴリーに分類できます。

権利関係に関する事項

• 登記された権利の種類・内容（抵当権・借地権等の有無）
• 上下水道・電気・ガス等の整備状況

法令上の制限に関する事項

• 用途地域（建物の用途制限）
• 建ぺい率・容積率の制限
• 道路の幅員・接道義務
• その他法令に基づく制限

取引条件に関する事項

• 代金・借賃の額・支払時期・支払方法
• 手付金等の保全措置
• 契約解除に関する事項（ローン特約・手付放棄等）
• 損害賠償額の予定・違約金に関する事項

建物に固有の事項（建物の場合のみ）

• 建物の構造・床面積・建築確認の有無
• 石綿使用調査結果の記録の有無
• 耐震診断の内容
• 住宅性能評価書の有無
• 管理費・修繕積立金（マンションの場合）

法令制限の記載と鑑定評価の関係

法令上の制限に関する記載事項は、不動産鑑定評価における地域要因・個別要因の分析と深く関わっています。

建築基準法による容積率・建ぺい率の制限は、土地の建物規模を決定する重要な要因であり、重要事項説明書と鑑定評価書の双方で必ず確認される事項です。

第37条 ― 37条書面（契約内容書面）

第37条の概要

宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買又は交換に関し、自ら当事者として若しくは当事者を代理して契約を締結したとき、又は媒介によりかかる契約を成立させたときは、遅滞なく、次に掲げる事項を記載した書面を各当事者に交付しなければならない。― 宅地建物取引業法 第37条第1項

第37条の「4つのポイント」

35条との最大の違いは「契約後」「両当事者へ」「説明不要・書面交付のみ」という三点です。

37条書面の記載事項

37条書面（契約内容書面）の記載事項は、35条書面とは異なります。契約の主要条件を記録した「契約書面」としての性格を持ちます。

必ず記載しなければならない事項

• 当事者の氏名・住所
• 宅地・建物の特定に必要な事項（所在地・面積等）
• 代金・借賃の額・支払時期・支払方法
• 宅地・建物の引渡し時期
• 移転登記の申請の時期

定めがある場合に記載する事項

• 代金以外の金銭の授受の内容（手付金等）
• 契約の解除に関する事項
• 損害賠償額の予定・違約金に関する事項
• 瑕疵担保責任の履行に関する措置
• ローン特約（金融機関・借入額・返済期間）

35条と37条の違いの整理

試験で最も重要な「35条と37条の違い」を一覧表で整理します。

この表の暗記が試験合格への近道です。特に「タイミング（契約前 vs 契約後）」と「交付先（買主のみ vs 両当事者）」の違いが頻出論点です。

IT重要事項説明（IT重説）

ITの活用による説明方法の緩和

従来、重要事項説明は対面での説明が原則とされていましたが、デジタル化の進展に伴い、テレビ会議等のITを活用した重要事項説明（IT重説）が認められるようになりました。

IT重説の要件

• 買主等が映像・音声を通じて宅地建物取引士の説明を受けることができること
• 取引士証をITの手段で確認できること
• 双方向でリアルタイムのやり取りができること
• 35条書面が事前に買主等に送付されていること

IT重説と37条書面の電子化

2022年の宅建業法改正により、37条書面についても電子書面による交付が認められるようになりました（相手方の承諾が必要）。これにより、不動産取引のデジタル化が一段と進展しています。

不動産鑑定評価との関連

重要事項説明書の活用

不動産鑑定士は鑑定評価の実施にあたり、対象不動産の権利関係・法令制限・物的状況を確認するために様々な資料を収集・確認します。重要事項説明書はこれらの情報の重要な出所の一つです。

特に以下の記載事項は鑑定評価の価格形成要因分析と直結します。

取引事例比較法における活用

不動産鑑定評価の取引事例比較法では、比較対象となる取引事例（過去の売買事例等）を収集し、対象不動産との格差を補正することで比準価格を求めます。

取引事例の内容（売買代金・取引時点・権利関係・物的状況）を確認する際、当該取引の重要事項説明書・37条書面の内容が重要な情報源となります。取引事例が「正常な取引」であるか（投機的・特殊事情のある取引でないか）を判断するためにも、取引条件・法令制限等を確認することが必要です。

不動産登記法による登記情報と合わせて、重要事項説明書の内容を確認することが不動産調査の基本です。

試験対策のポイント

短答式試験での頻出パターン

宅建業法35条・37条の短答式試験では、以下のパターンで出題されます。

1. 「説明が必要」なのはどちら: 35条のみ（37条は書面交付のみ）
2. タイミング: 35条は契約前、37条は契約後
3. 交付先: 35条は買主のみ、37条は両当事者
4. 説明の主体: 35条は宅地建物取引士、37条は宅建業者
5. 宅建業者相互間: 35条書面の交付は必要だが説明は省略可
6. 法令制限の記載: 用途地域・建ぺい率・容積率等は35条書面の必須記載事項

覚え方のポイント

35条と37条の違いを覚えるための整理です。

• 35条=「先に」「説明」: 契約「前」に宅地建物取引「士」が「買主」に「説明」
• 37条=「後で」「渡すだけ」: 契約「後」に業者が「両方」に「書面を渡す」

「35は三五の礼=丁寧な説明（取引士が説明）」「37は契約後の書類整理」という形でイメージすると覚えやすいです。

まとめ

宅地建物取引業法の重要事項説明（第35条）と37条書面（第37条）は、不動産取引における消費者保護の根幹をなす制度です。試験では両条文の違いを問う問題が頻出であり、以下の四軸で整理して記憶することが合格への近道です。

35条（契約前・宅地建物取引士・買主へ・説明）と37条（契約後・宅建業者・両当事者へ・書面交付のみ）の対比を確実に押さえましょう。

また、重要事項説明書に記載される法令制限（用途地域・建ぺい率・容積率等）は、不動産鑑定評価における価格形成要因と直結しており、建築基準法の理解と合わせて学習することで理解が深まります。

不動産取引の流れ全体を把握するためには、宅建業法の取引規制に加えて、不動産登記法による権利移転の手続き、都市計画法の概要による土地利用規制を総合的に学ぶことが重要です。行政法規を「法律の体系」として捉えることで、個々の条文知識が有機的に結びついていきます。