宅地造成及び特定盛土等規制法の詳細解説 - 2022年改正と規制区域・許可基準を徹底整理

2022年法改正の経緯と背景

宅地造成及び特定盛土等規制法（以下「盛土規制法」）は、2022年（令和4年）5月に公布され、2023年（令和5年）5月26日に全面施行された法律です。従来の「宅地造成等規制法」（昭和36年制定）を全面改正する形で成立しました。

熱海市土石流災害が浮き彫りにした法の限界

2021年7月3日、静岡県熱海市伊豆山地区において大規模な土石流災害が発生しました。死者27名、行方不明者1名という甚大な被害をもたらしたこの災害は、不適切に盛られた盛土が崩落したことが原因とされています。逢初川上流部の谷に、建設残土を含む大量の土砂が違法に盛られていたことが判明し、社会的な衝撃を与えました。

この事件を受けて、旧法の問題点が改めて浮き彫りになりました。

• 規制区域の限定性: 旧法の宅地造成工事規制区域は全国の約2割の面積にとどまり、区域外での盛土は実質的に規制されていなかった
• 宅地目的以外の盛土が対象外: 農地や森林への盛土・土石の堆積は規制対象に含まれていなかった
• 罰則の抑止力不足: 罰則は懲役1年以下・罰金50万円以下にとどまり、違法行為を抑止する効果が不十分であった
• 中間検査の制度不備: 工事途中の検査が制度化されておらず、完成後に問題が発覚しても原状回復が困難であった

法改正の全体像

改正法の基本的な考え方は、宅地造成及び特定盛土等規制法の基本解説でも整理しています。本記事では、各規制区域の詳細な仕組みや許可基準の具体的要件を解説します。

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規制区域の種類と指定の仕組み

盛土規制法は、土地の利用状況や災害リスクに応じて3種類の区域を設け、それぞれに応じた規制を課す体系をとっています。

宅地造成等工事規制区域

市街地や市街地となろうとする土地の区域であって、宅地造成等に伴う災害で相当数の居住者に危害を生ずるおそれが大きい区域として都道府県知事が指定します。

都道府県知事は、基本方針に基づき、かつ、基礎調査の結果を踏まえ、この法律の目的を達成するために必要があると認めるときは、宅地造成、特定盛土等又は土石の堆積に伴う崖崩れ又は土砂の流出による災害で相当数の居住者その他の者に危害を生ずるものの発生のおそれが大きい市街地又は市街地になろうとする土地の区域であって、宅地造成等に関する工事について規制を行う必要があるものを、宅地造成等工事規制区域として指定することができる。
― 宅地造成及び特定盛土等規制法 第10条第1項

• 対象地域: 市街地またはその予定地
• 規制対象行為: 宅地造成、特定盛土等、土石の堆積のすべて
• 許可権者: 都道府県知事（指定都市・中核市では市長）
• 基礎調査: おおむね5年ごとに実施

旧法の「宅地造成工事規制区域」の後継ですが、名称が「宅地造成等工事規制区域」に変更され、規制対象行為が拡大されています。

特定盛土等規制区域

2022年改正で新設された規制区域です。宅地造成等工事規制区域以外の区域に指定されます。

都道府県知事は、基本方針に基づき、かつ、基礎調査の結果を踏まえ、この法律の目的を達成するために必要があると認めるときは、宅地造成等工事規制区域以外の土地の区域であって、特定盛土等又は土石の堆積が行われた場合にこれに伴う崖崩れ又は土砂の流出による災害により相当数の居住者その他の者に危害を生ずるものの発生のおそれが大きいと認められる区域を、特定盛土等規制区域として指定することができる。
― 宅地造成及び特定盛土等規制法 第26条第1項

最大の特徴は、宅地造成等工事規制区域以外の地域、すなわち農地や森林など市街地以外の区域における盛土行為を規制対象としている点です。熱海市の災害が市街地外の山間部で発生したことを踏まえた、改正の核心的な規定です。

両区域は補完関係にあり、重複して指定されることはありません。

造成宅地防災区域

既に造成された宅地のうち、地盤の滑動崩落等が生じるおそれが大きい一団の造成宅地の区域に指定されます。上記2区域とは性格が異なり、既存の造成宅地に対する防災措置を求めるための区域です。

都道府県知事は、基本方針に基づき、かつ、基礎調査の結果を踏まえ、宅地造成に伴う災害で相当数の居住者その他の者に危害を生ずるものの発生のおそれが大きい一団の造成宅地の区域であって政令で定める基準に該当するものを、造成宅地防災区域として指定することができる。
― 宅地造成及び特定盛土等規制法 第45条第1項

指定されると、所有者等は災害防止措置を講ずる努力義務を負います。また、都道府県知事は勧告や改善命令を出すことができます。

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許可が必要な工事の基準

規制区域内で一定規模以上の宅地造成等を行う場合、都道府県知事の許可が必要です。許可基準は区域の種類によって異なります。

宅地造成等工事規制区域における許可基準

宅地造成等工事規制区域内において行われる宅地造成に関する工事については、造成主は、当該工事に着手する前に、国土交通省令で定めるところにより、都道府県知事の許可を受けなければならない。
― 宅地造成及び特定盛土等規制法 第12条第1項

「切土2m・盛土1m・面積500㎡」は試験で極めて頻出の数値です。盛土は切土に比べて地盤の安定性が低いため、より厳しい基準が設定されています。

特定盛土等規制区域における許可基準

特定盛土等規制区域内において行われる特定盛土等又は土石の堆積に関する工事については、土地の所有者、管理者又は占有者、造成主又は工事施行者は、当該工事に着手する前に、都道府県知事の許可を受けなければならない。
― 宅地造成及び特定盛土等規制法 第30条第1項

特定盛土等規制区域では、宅地造成等工事規制区域に比べて基準値が大きい項目がある一方で、宅地化を目的としない盛土や土石の堆積も許可の対象となっている点が特徴です。

擁壁の設置基準

許可を受けた工事では、技術基準に従って擁壁の設置が求められる場合があります。

• 崩壊のおそれがある崖面には擁壁を設置しなければならない
• 擁壁の構造は、鉄筋コンクリート造、無筋コンクリート造、間知石練積み造等の堅固な構造
• 擁壁の高さが5mを超える場合は、政令で定める資格を有する者による設計が必要
• 排水のための水抜き穴を設けること

擁壁の状態は土地の減価要因に直結します。崖地・傾斜地の評価も参照してください。

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造成宅地防災区域の指定と効果

造成宅地防災区域は、過去に造成された宅地のうち、地震等による地盤の滑動崩落のおそれが大きいものに対して、事後的な防災措置を求める制度です。

指定の基準

政令で定める基準に該当する造成宅地が指定対象となります。

• 盛土の面積が3,000㎡以上であり、かつ盛土上に建築物等が存する区域
• 盛土をした土地の部分に地下水の浸出が認められる区域
• 盛土前の地盤面が水平面に対し20度以上の角度をなす傾斜地に盛土をした造成宅地であって、盛土の厚さが5m以上の区域

これらの基準に該当する造成宅地では、地震時に盛土層が滑動して崩落するリスクが高いと判断されます。

指定された場合の効果

所有者等の努力義務: 造成宅地の所有者、管理者または占有者は、擁壁等の設置・改造その他必要な措置を講ずるよう努めなければなりません（法第46条）。

勧告と改善命令: 都道府県知事は、災害防止のため必要がある場合に勧告ができ（法第47条第1項）、正当な理由なく勧告に係る措置をとらない場合は改善命令を出すことができます（法第47条第2項）。改善命令に違反した場合には罰則が科されます。

費用負担: 防災措置の費用は原則として所有者等が負担しますが、大規模な防災工事が必要な場合には自治体の補助制度や国の交付金制度を活用できる場合もあります。この費用負担は不動産の評価にも影響する重要な論点であり、造成地の不動産評価でも関連する内容を解説しています。

不動産取引における留意点

造成宅地防災区域は、宅地建物取引業法に基づく重要事項説明の対象です。不動産取引の際には、対象地が造成宅地防災区域に指定されているかどうかを調査し、買主に対して説明しなければなりません。区域指定の事実は、取引価格や融資条件に影響を与える可能性があるため、売買の意思決定において重要な情報となります。

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法改正による規制強化のポイント

2022年改正では、複数の観点から規制が大幅に強化されました。

規制区域の全国的な拡大

旧法のもとでは、宅地造成工事規制区域の指定は全国の約2割にとどまっていました。改正法では、宅地造成等工事規制区域と特定盛土等規制区域を組み合わせることで、盛土災害のリスクがある区域を全国的にカバーする仕組みが構築されました。農地や森林など従来は規制の及ばなかった区域にも特定盛土等規制区域が指定できるようになった点は、熱海市の災害の教訓を直接反映した改正です。

中間検査の義務化

旧法には完了検査のみで中間検査の制度がありませんでした。改正法では、特定工程が完了した段階で中間検査が義務づけられました。

政令で定める工程を含む工事について許可を受けた造成主は、当該特定工程に係る工事を終えたときは、その都度、都道府県知事の検査を申請しなければならない。
― 宅地造成及び特定盛土等規制法 第16条第1項

中間検査に合格しなければ次の工程に進むことができません。これにより、工事途中で施工不良や違法行為を発見し、是正を求めることが可能となりました。従来は完了後に初めて問題が発覚し、その時点では原状回復が困難であったケースが改善されています。

罰則の大幅な強化

法人への罰金が最大3億円に引き上げられた点は、産業廃棄物の不法投棄を兼ねた違法盛土に対する強い抑止力として期待されています。

土地所有者等の責務の明確化

所有する土地で他者が違法な盛土等を行った場合でも、土地所有者等が知りながら放置したときには責任を問われる可能性があります。地主が安易に土地を貸して不適切な盛土を許すケースの防止が趣旨です。

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宅地造成規制と不動産の価格形成

盛土規制法による規制は、不動産の価格形成に多面的な影響を及ぼします。不動産鑑定士試験においても、法規制と価格形成の関係は重要な出題テーマです。

造成地の安全性と価格への影響

適法に許可を受けて造成された宅地は、技術基準を満たした擁壁や排水施設が整備されており、一定の安全性が担保されています。これに対し、許可を受けていない宅地や旧法施行前に造成された宅地では、現行の技術基準を満たしていない可能性があり、災害リスクが相対的に高くなります。

造成宅地防災区域に指定された場合は、防災工事の費用負担が見込まれるため不動産価格にマイナスの影響を与えます。災害リスクと不動産価格の関係も参照してください。

擁壁等の検査状況と評価

擁壁は造成地の安全性を左右する最も重要な構造物の一つです。鑑定評価においては、擁壁の有無だけでなく、その検査状況や構造の適合性が価格に影響します。

• 検査済証が確認できる擁壁: 技術基準に適合しており、安全性に関する減価は限定的
• 検査済証が確認できない擁壁: 安全性が不明確で、再築・補強費用を見込んだ減価が必要
• 大谷石積み等の旧式構造: 現行基準を満たしていない可能性が高く、再築費用を見込む必要がある
• クラック・変位がある擁壁: 構造的な劣化が進行しており、大幅な減価が必要

擁壁の再築費用は高さ・延長・構造形式によって大きく異なりますが、一般的に1mあたり数十万円から100万円を超えるケースもあり、鑑定評価における重要な確認事項です。擁壁の評価手法については、崖地・傾斜地の減価要因でも詳しく取り上げています。

規制区域の指定と地価動向

区域に新たに指定された場合、許可取得が必要となり造成コストの増加や開発スケジュールの長期化が見込まれるため、短期的には地価の抑制要因となりえます。一方、長期的には造成工事の安全性が担保され、地域の不動産市場の安定に寄与する側面もあります。都市計画法に基づく用途地域の指定と同様に、法規制は制約であると同時に秩序ある土地利用の基盤でもあるのです。

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鑑定評価における造成規制の確認事項

不動産鑑定士が宅地の鑑定評価を行う際には、盛土規制法に関連する以下の事項を確認する必要があります。

法的事項の確認

規制区域の確認

• 対象不動産が宅地造成等工事規制区域、特定盛土等規制区域、造成宅地防災区域のいずれかに該当するか
• 区域指定の時期（指定前に造成された宅地か、指定後に造成された宅地か）
• 自治体の窓口や都市計画図等での確認

許可・届出の確認

• 造成工事が許可を受けて行われたものか
• 完了検査済証が交付されているか
• 中間検査（改正法施行後の工事の場合）が適正に行われたか
• 宅地造成等工事規制区域内の既存宅地における届出義務の履行状況

擁壁等の状態確認

• 擁壁の有無、構造の種類（鉄筋コンクリート、間知石積み等）、検査済証の有無
• クラック、変位、水抜き穴の詰まり等の劣化状況
• 排水施設の機能状況

物的事項の確認

法的事項に加えて、対象不動産の物的な状態についても調査が必要です。

• 地形・地勢: 切土面・盛土面の高さ、崖の角度、敷地の傾斜状況
• 地質・地盤: 盛土の厚さ、地下水位の状況、軟弱地盤の有無
• 排水状況: 排水施設の有無・機能状況、雨水の滞留状況
• 周辺環境: 上方斜面からの土砂流入リスク、隣接地との高低差

価格形成への反映方法

原価法における反映

造成費用（切土・盛土・擁壁・排水施設等）を再調達原価に適切に反映します。既存不適格の擁壁がある場合は、再築費用相当額を減価として計上します。造成宅地防災区域に指定されている場合は、防災工事の費用見積もりを減価に反映することも必要です。

取引事例比較法における反映

規制区域の指定状況や擁壁の状態の差異を、個別的要因の比較において補正します。造成宅地防災区域の指定の有無も比較項目に含めます。

収益還元法における反映

規制区域内の土地については、工事許可の取得に要する期間・費用を開発スケジュールに反映します。防災工事費用は修繕費や資本的支出として見込みます。

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まとめ

宅地造成及び特定盛土等規制法（盛土規制法）は、2021年の熱海市土石流災害を契機に旧宅地造成等規制法を全面改正して2022年に成立し、2023年に全面施行されました。

規制区域の体系

• 宅地造成等工事規制区域: 市街地やその周辺部における宅地造成・盛土等を規制
• 特定盛土等規制区域: 農地・森林等の市街地外における盛土等を規制（改正で新設）
• 造成宅地防災区域: 既存の造成宅地に対する防災措置を求める区域（他の区域と重複指定可能）

許可基準の数値

• 宅地造成等工事規制区域: 切土2m超・盛土1m超・面積500㎡超
• 特定盛土等規制区域: 盛土等の種類・規模に応じた独自基準

改正の核心

• 規制区域の全国的な拡大（農地・森林等への拡張）
• 中間検査の義務化（特定工程ごとの検査）
• 罰則の大幅強化（法人最大3億円）
• 土地所有者等の責務の明確化

鑑定評価との関連

• 区域指定の確認は鑑定評価における必須の調査事項
• 擁壁の検査済証の有無、構造の適合性が価格に影響
• 造成宅地防災区域の指定は防災工事費用による減価要因

不動産鑑定士試験では、許可基準の数値に加え、改正の背景・趣旨や区域制度の体系的な理解が問われます。宅地造成規制法の基本解説とあわせて学習し、災害リスクと不動産市場や鑑定評価書の読み方も参照しながら、法規制と不動産価格の関係を体系的に理解しておくことが重要です。