更新 2026/08/17 / 鑑定評価基準・理論解説

不動産鑑定における造成中の土地の評価方法

宅地造成が進行中の土地の鑑定評価はどう行う？未竣工建物等鑑定評価としての位置づけ、「造成完了後の宅地価格−残工事費用−金利」の計算式、開発法との関係、工事進捗や法令許可など評価の留意点をわかりやすく整理します。

造成中の土地の評価とは

造成中の土地とは、宅地造成や土地区画整理等の工事が進行中であり、まだ完成していない状態の土地のことです。造成中の土地の鑑定評価は、未竣工建物等鑑定評価の一つとして位置づけられます。

造成中の土地を対象確定条件として工事完了を前提に評価する場合、造成完了後の宅地としての価格を求めます。

造成中の現状のまま評価する場合には、造成完了後の価格から残りの造成費用等を控除する方法が考えられます。

\text{造成中の土地の価格} = \text{造成完了後の宅地価格} - \text{残工事費用} - \text{金利等}

たとえば、造成が7割ほど進んだ土地で、次のような前提を置いたとします（数値は説明用の仮定です）。

このとき、造成中の現状での価格は

1\text{億円} - 1{,}500\text{万円} - 300\text{万円} = 8{,}200\text{万円}

と概算できます。ポイントは、「完成後にいくらで売れるか」から「完成までにあといくらかかるか（費用・時間）」を差し引く、という発想です。工事の進捗が進むほど残工事費用が小さくなり、評価額は完成後価格に近づいていきます。

造成中の土地でつまずくのは、計算式そのものよりどの状態を評価するのかの確定です。ここを曖昧にしたまま計算に入ると、何を求めたのか分からない数字が出ます。

造成中の土地には、大きく2つの評価の仕方があります。どちらを採るかは依頼目的によって決まります。

何を評価するか	対象確定条件	求まる価格	使う場面
現況のまま（造成途中の状態）	現況を所与とする	造成完了後価格－残工事費用－金利等	担保評価、途中売却、会計上の評価
造成完了を前提（未完成部分を完成したものとみなす）	想定上の条件（未竣工建物等鑑定評価）	造成完了後の宅地価格	事業採算、完成後の担保設定、分譲計画

後者は現況と異なる状態を前提とするため、想定上の条件の設定にあたります。したがって、その条件設定が「実現性・合法性・関係当事者と第三者の利害」の観点から妥当かを判断する必要があります。詳しくは未竣工建物等の鑑定評価と条件設定、対象確定条件とはを参照してください。

この2つは価格が大きく違います。先ほどの例なら、現況評価は8,200万円、造成完了を前提とすれば1億円です。条件設定を明示しないまま「造成中の土地の価格は？」と問うことに意味がないのはこのためです。

計算式に出てくる「金利等」は、初学者が見落としやすい項目です。

造成が完了して販売できるようになるまでには時間がかかります。その間、投下した資金は回収できません。買主の立場で考えると、いま8,200万円を払って、1年後にようやく1億円で売れるという話です。1年待つ以上、その間の資金コスト（金利）を織り込まなければ、買主にとって合理的な投資になりません。

つまり控除するのは、

の2つです。工期が長いほど、また金利水準が高いほど、控除額は大きくなります。

造成の進捗	残工事費用	完成までの期間	評価額
素地（未着手）	大きい	長い	最も低い
3割完了	やや大きい	やや長い	低い
7割完了	小さい	短い	完成後価格に近い
完了	ゼロ	ゼロ	完成後の宅地価格

進捗が進むほど完成後価格に漸近するという関係です。ただし直線的に増えるわけではありません。造成費用は工程によって単価が異なり（造成の後半は仕上げ工事が中心で単価が下がることが多い）、また残工期の短縮は金利控除額の減少としても効いてきます。

造成中の土地の評価は、開発法の考え方と密接に関連しています。

分割利用をすることが合理的と認められるときは、価格時点において、当該更地を区画割りして、標準的な宅地とすることを想定し、販売総額から通常の造成費相当額及び発注者が直接負担すべき通常の付帯費用を控除して得た価格。

― 不動産鑑定評価基準各論第1章

造成中の土地の鑑定評価は、未竣工建物等鑑定評価として位置づけられ、造成完了後の宅地価格を基礎に評価します。開発法の考え方が重要であり、残工事費用や工期を適切に把握することが評価の鍵です。