不動産鑑定における造成中の土地の評価方法

造成中の土地の評価とは

造成中の土地とは、宅地造成や土地区画整理等の工事が進行中であり、まだ完成していない状態の土地のことです。造成中の土地の鑑定評価は、未竣工建物等鑑定評価の一つとして位置づけられます。

評価のアプローチ

造成完了を前提とした評価

造成中の土地を対象確定条件として工事完了を前提に評価する場合、造成完了後の宅地としての価格を求めます。

現状での評価

造成中の現状のまま評価する場合には、造成完了後の価格から残りの造成費用等を控除する方法が考えられます。

簡単な計算例

たとえば、造成が7割ほど進んだ土地で、次のような前提を置いたとします（数値は説明用の仮定です）。

• 造成完了後の宅地価格（販売できる状態の価格）：1億円
• 完成までに必要な残りの造成費用：1,500万円
• 完成・販売までの期間に対応する金利・付帯費用：300万円

このとき、造成中の現状での価格は

と概算できます。ポイントは、「完成後にいくらで売れるか」から「完成までにあといくらかかるか（費用・時間）」を差し引く、という発想です。工事の進捗が進むほど残工事費用が小さくなり、評価額は完成後価格に近づいていきます。

開発法との関係

造成中の土地の評価は、開発法の考え方と密接に関連しています。

分割利用をすることが合理的と認められるときは、価格時点において、当該更地を区画割りして、標準的な宅地とすることを想定し、販売総額から通常の造成費相当額及び発注者が直接負担すべき通常の付帯費用を控除して得た価格。

― 不動産鑑定評価基準 各論第1章

評価の留意点

試験での出題ポイント

まとめ

造成中の土地の鑑定評価は、未竣工建物等鑑定評価として位置づけられ、造成完了後の宅地価格を基礎に評価します。開発法の考え方が重要であり、残工事費用や工期を適切に把握することが評価の鍵です。

未竣工建物の評価手順、開発法の解説、対象確定条件と併せて理解してください。