置換原価とは？不動産鑑定評価基準での意味を図でわかりやすく解説

置換原価とは

築50年の木造住宅を今そのまま建て直そうとしても、当時の土壁や手作業の工法は職人も材料も見つからず、見積りが取れません。それでも、同じ間取りで同じように住める家を今の材料と工法で建てる費用なら出せます。この「同じ役に立つものに置き換えた費用」が置換原価で、基準は、資材や工法の変遷で再調達原価を求めることが困難なときに置換原価を再調達原価とみなすと定めています。原価法の出発点を失わないための、代わりの数字です。

そのまま作り直す費用が出せないとき、同じ役に立つ家を作る費用に置き換える。

使う場面は、資材や工法の変遷で作り直す費用が出せないときです

置換原価が認められるのは、建設資材、工法等の変遷により対象不動産の再調達原価を求めることが困難な場合です。価格時点において一般に入手することが困難な建築資材でできた建物は、基準に直接の語はありませんが、この場面にあたると読めます。同じものを作る費用がそもそも出せない、というのが前提で、出せるのに手間を省くために置き換えるものではありません。困難でなければ本来の再調達原価を求めるのが原則です。

同等の有用性で置き換えるので、求め方は再調達原価と同じです

置換原価は、対象不動産と同等の有用性を持つ不動産を新たに調達することを想定した場合に必要とされる原価の総額です。求め方も再調達原価と変わらず、発注者が請負者に対して支払う標準的な建設費に、発注者が直接負担すべき通常の付帯費用を加算します。変わるのは「何を作るか」だけで、昔の仕様の家ではなく、同じ役に立つ今の仕様の家を作る費用に置き換えます。「同等の有用性」とは、住まいとして同じように使える、店舗として同じ広さで商売ができる、という働きの同じさのことです。

神社や仏閣のような特殊建築物では、安易に置き換えません

神社、仏閣等の特殊建築物は、工法や使用資材そのものが建物の値打ちの中心にあるので、今の材料で同じ広さの建物に置き換えると、その値打ちが抜け落ちます。同等の有用性を持つものに置き換えることが適切でない場合がある、というのはこの意味です。特殊建築物での扱いは基準の文には書かれていませんが、有用性が置き換えられないなら置換原価も成り立たない、と考えられます。

工法と材料そのものが値打ちの神社仏閣は、安易に置き換えない。

市場性のない建物でも、常に置換原価を使うわけではありません

文化財の指定を受けた建造物や宗教建築物のように、建物及びその敷地が一体として市場性を有しない場合の建物のみの鑑定評価は、その保存等に主眼をおいて行い、鑑定評価額は積算価格を標準として決定します（各論第1章）。ここで基準が言っているのは「積算価格を標準にする」ことまでで、その積算価格の元になる再調達原価を置換原価で求めるとは定めていません。置換原価はあくまで再調達原価を求めることが困難な場合の代わりであり、市場性がないという理由で自動的に置換原価になるわけではありません。

なお、建設資材、工法等の変遷により、対象不動産の再調達原価を求めることが困難な場合には、対象不動産と同等の有用性を持つものに置き換えて求めた原価（置換原価）を再調達原価とみなすものとする。

出典: 総論第7章 第1節

実務ではこう使う

築50年の木造住宅を評価するとき、当時の土壁や瓦を今の資材で再現する見積りは取れないので、同じ間取り・同じ性能の現代仕様の住宅を建てる費用を置換原価として使います。評価書には、置換原価を採用した理由と、置き換えた仕様の内容を書きます。神社仏閣の評価では、宮大工の見積りなど本来の工法に基づく再調達原価を検討します。

関連用語

• 発注者が直接負担すべき通常の付帯費用