不動産の類型とは？不動産鑑定評価基準での意味を図でわかりやすく解説

不動産の類型とは

同じ100坪の土地でも、何も建っていない更地、自分の家が建っている建付地、他人に貸して借地人の家が建っている底地では、売れる値段も評価の方法もまるで違います。買い手の立場で考えると、更地はすぐ好きに使えますが、底地は借地人がいる限り自分では使えません。この「使われ方」と「付いている権利」で不動産を分けたものが類型です。

まわりの街並みで決まる種別と、建物と権利で決まる類型。

類型は、使いみちで分ける種別と対になる分け方です

住宅地・商業地・農地という「使いみち」の分け方は種別と呼びます。種別は周りの街並みから決まる「土地の顔」で、類型はその土地一つひとつの「今の状態」です。二つは別々の分け方なので、住宅地の更地、商業地の底地のように、両方を組み合わせて初めて対象不動産の姿が定まります。

類型は、有形的利用と権利関係の二つの目で見ます

有形的利用は、建物が載っているかどうかという、物としての使われ方です。権利関係は、借地権や借家権など、他人の権利が付いているかどうかです。宅地なら更地・建付地・借地権・底地・区分地上権、建物とその敷地なら自用・貸家・借地権付建物・区分所有建物などが基準に例示されています。「等」とあるとおり例示で、これ以外にもあります。

有形的利用（建物が載っているか）と権利関係（他人の権利が付いているか）の二つの目で見る。

類型は価格時点の状態で決めます

類型は、評価する日（価格時点）の状態で決めます。昔は貸していたが今は自分で使っている建物なら自用です。ただし、建物が建っていても「土地だけを更地として評価してほしい」という依頼なら、条件を付けて更地として評価することもあります（対象確定条件）。

昔は貸家でも、価格時点に自分で使っていれば自用。

不動産の種別とは、不動産の用途に関して区分される不動産の分類をいい、不動産の類型とは、その有形的利用及び権利関係の態様に応じて区分される不動産の分類をいう。

出典: 総論第2章

実務ではこう使う

依頼者が「土地を評価してほしい」と言っても、建物が建っていて所有者が同じなら建付地、借地人の建物が建っていれば底地です。登記事項証明書と賃貸借契約書で権利関係を確かめ、依頼目的に照らして対象確定条件を決めてから、評価書に類型を書きます。類型が決まると、各論のどの手法で価格を求めるかがそのまま決まります。

関連用語

• 不動産の種類