付加使用料、共益費等とは？不動産鑑定評価基準での意味を図でわかりやすく解説

付加使用料、共益費等とは

ビルの一室やマンションの一部屋を借りると、「家賃9万円、共益費1万円」のように分けて請求されます。共益費は、廊下やエレベーターの電気代、清掃代といった共用部分の実費を分担するお金という建前です。ところが実費が月に4千円しかかからないのに1万円を集めていれば、残りの6千円は名前が違うだけの家賃です。基準は、こうした名目の中に実質的に賃料に相当する部分が含まれている場合があると注意しています。家賃を安く見せて共益費を高くする契約が珍しくないためと考えられます。

実費を超えて集めた共益費は、名前が違うだけの家賃。

名目が共益費でも、実質的に賃料に相当する部分があります

実質賃料は、賃料の種類の如何を問わず賃貸人等に支払われる適正なすべての経済的対価です。「種類の如何を問わず」なので、家賃という名前で払われたかどうかは関係なく、貸主が部屋を貸す対価として受け取っているなら賃料の一部です。基準は共益費等について「実質的に賃料に相当する部分が含まれている場合がある」とだけ定めていますが、これは次のように読めます。共用部分の実費に当たる部分は、貸主が立て替えた費用の精算なので賃料ではありません。実費を超えて集めている部分は、貸主の手元に残る対価なので賃料に相当します。名前ではなく、お金の実態で分けます。

建物及びその敷地の一部を貸すときの慣行が前提です

基準がこの注意を「建物及びその敷地の一部の賃貸借に当たって」と限っているのは、共益費の慣行がそこにあるからです。一棟のビルを複数の借主で分け合うと、廊下・階段・エレベーター・受付といった共用部分の光熱費や清掃費が生じ、誰か一人の家賃には入れにくいので、各借主から別の名目で集めます。一戸建てを丸ごと借りる場合や土地だけを借りる場合には、分け合う共用部分がないので、この名目のお金は通常出てきません。

ビルの一室を借りると、共用部分の実費を共益費として分担する。

賃貸事例を選ぶときも、共益費の中身をそろえてから比べます

賃貸事例比較法では、事例の実際実質賃料を比較の出発点にします。共益費の高い事例を家賃の額面だけで見ると、実際より安い事例に見えてしまいます。そこで事例ごとに共益費の内訳を確かめ、実費を超える部分を実際実質賃料に含めてから、事情補正や要因比較に進みます。留意事項が、事例の選択に当たって契約内容の類似性に留意すべきとし、一時金の授受に基づく賃料内容や賃料の算定の期間及びその支払方法を例示しているのも、同じ考えです。

なお、慣行上、建物及びその敷地の一部の賃貸借に当たって、水道光熱費、清掃・衛生費、冷暖房費等がいわゆる付加使用料、共益費等の名目で支払われる場合もあるが、これらのうちには実質的に賃料に相当する部分が含まれている場合があることに留意する必要がある。

出典: 総論第7章 第2節

実務ではこう使う

オフィスビルの賃料評価では、対象と事例の共益費の内訳を管理会社の資料で確かめ、共益費込みの水準で比べるか、実費相当分を除いた賃料相当部分を家賃に足して比べるかを決めて、評価書に統一した扱いを書きます。共益費が周辺の相場より明らかに高い事例は、その差額を賃料として扱います。

関連用語

• 共益費収入