2026/10/10 / 鑑定理論

共益費収入とは？不動産鑑定評価基準での意味を図でわかりやすく解説

対象不動産の維持管理・運営に経常的に要する費用（電気・水道・ガス・地域冷暖房熱源等の費用を含む）のうち、共用部分に係るものとして賃借人との契約により徴収する収入で、満室想定で計上します。つまり、廊下やエレベーターの電気代や清掃代を、テナントから「共益費」の名目で集めたお金です。

共益費収入とは

ビルの一室を借りると、家賃とは別に「共益費」を毎月払います。廊下やロビー、エレベーターといった、みんなで使う部分の電気代や清掃代を、借りている人たちが分担する仕組みです。オーナーの側から見ると、この共益費は毎月入ってくる収入です。証券化対象不動産のDCF法では、これを家賃と分けて「共益費収入」という項目に、満室想定で書きます。共用部分の費用を賄うためにテナントから集めるお金、という点が要です。

運営収益の二行目が共益費収入。共用部分の費用を賄うためにテナントから集める。

共用部分の分は共益費収入、貸室の中の分は水道光熱費収入です

同じ電気代でも、集める根拠で二つの項目に分かれます。廊下やエレベーターなど共用部分に係る費用として集めるのが共益費収入、テナントが自分の部屋の中で使った電気や水道の分として集めるのが水道光熱費収入です。どちらも「賃借人との契約により徴収する収入」で、満室想定で書き、空室で入らない分は空室等損失で引きます。分けて書くのは、建物の共用部分の負担と、テナントの使用量に応じた負担を、別々に確かめられるようにするためです。

共益費収入は入るお金で、PMフィーは出ていくお金です

共益費収入の定義は「維持管理・運営において経常的に要する費用のうち」という言葉で始まるので費用の話に見えますが、末尾は「徴収する収入」で、テナントからオーナーに入るお金です。一方、対象不動産の管理業務に係る経費であるプロパティマネジメントフィー（PMフィー）は、オーナーが管理会社に払うお金で、運営費用の側に置かれます。同じ「管理」に関わるお金でも、入るのか出るのかで表の段が変わります。

テナントから入る共益費は運営収益、管理会社へ払う報酬は運営費用。

共用部分にある自動販売機の設置料は、共益費収入ではありません

共益費収入は、共用部分の費用を賄うために賃借人から集めるお金に限られます。共用部分の休憩室に置かれた自動販売機の設置料は、設置業者から受け取る場所代であり、テナントが費用を分担するお金ではありません。基準はこれを、看板やアンテナの設置料と並べてその他収入に置いています。置かれている場所が共用部分でも、お金の性質で項目が決まります。

対象不動産の維持管理・運営において経常的に要する費用（電気・水道・ガス・地域冷暖房熱源等に要する費用を含む）のうち、共用部分に係るものとして賃借人との契約により徴収する収入（満室想定）

出典: 各論第3章第5節

実務ではこう使う

レントロールの共益費の欄を部屋ごとに集計し、満室想定の年額を出します。費用の側では、共用部分の電気代や清掃費が水道光熱費や維持管理費に計上されていることを確かめ、収入と費用の対応を評価書で説明します。家賃に共益費が含まれた契約なら、契約内容を見て賃料と共益費に分けて書きます。