行政的要因とは？不動産鑑定評価基準での意味を図でわかりやすく解説

行政的要因とは

同じ広さの土地でも、用途地域が住居系なら低い家しか建てられず、商業系なら高いビルが建てられます。建てられる床の量が違えば、土地から得られる収益が違い、値段の水準も違います。土地は公共の利益と深く関わるので、国や自治体が法令と施策で使い方を決め、税や補助で買いやすさも変えます。この行政の働きかけを、基準は一般的要因の中の行政的要因と呼び、主なものを5項目例示しています。

都市計画、建築の規制、住宅の施策、税、取引の届出。役所の五つの窓口がそのまま行政的要因。

法令と施策で使い方を決めるから、価格の水準が動きます

一般的要因は、一般経済社会における不動産のあり方と価格の水準に影響を与える要因です。そのうち行政的要因は、国や自治体が法令と施策で不動産に加える働きかけを指します。用途地域や容積率は、その土地に何がどれだけ建てられるか、つまり不動産のあり方そのものを決めます。税制や住宅の施策は、買い手や借り手の負担を変えて需要の量を動かします。自然や経済の動きと違って人が意思で決めるものなので、法改正の日を境に全国で一斉に条件が変わるのも特徴です。

例示の5項目は、規制・施策・税制の三つに整理できます

基準の例示は、土地利用に関する計画及び規制の状態、土地及び建築物の構造、防災等に関する規制の状態、宅地及び住宅に関する施策の状態、不動産に関する税制の状態、不動産の取引に関する規制の状態の5項目です。都市計画法の用途地域、建築基準法の耐震・防火の決まり、国土利用計画法の届出や農地法の許可は、行政が「してはいけない」を定める規制です。住宅の供給や取得の補助は、行政が「こうしてほしい」と後押しする施策です。固定資産税や不動産取得税の仕組みは税制です。行政が使う手段の名前で並んでいる、と見ると顔ぶれが頭に入ります。

行政的要因は一般的要因の中の区分で、三分類とは並びません

価格形成要因は、まず一般的要因、地域要因、個別的要因の三つに分けられます。この三つは、世の中全体に効くのか、一つの地域に効くのか、一つの不動産だけに効くのか、という効く範囲の違いです。一般的要因はさらに、出どころの違いで自然的・社会的・経済的・行政的の四つに大別されます。行政的要因はこの二段目にある区分なので、三分類と横に並べると階層が混ざります。

三分類は効く範囲で、四つの大別は出どころで。行政的要因は一般的要因の中の一つ。

同じ規制の語でも、一般的要因と地域要因では見る範囲が違います

「土地利用に関する計画及び規制の状態」という語は、行政的要因の例示と、住宅地域の地域要因の例示の両方にあります。一般的要因として見るときは、都市計画法や建築基準法がどう定められ、どう改められているかという、全国に及ぶ制度の水準を見ます。地域要因として見るときは、その地域に現に指定されている用途地域や容積率、条例や開発指導要綱のように、その地域の土地に実際にかかっている規制を見ます。同じ語でも、日本全体を見るのか、この地域を見るのかで、分析の段階が違います。

全国の制度の水準を見るのが一般的要因、この地域にかかる規制を見るのが地域要因。

それは、自然的要因、社会的要因、経済的要因及び行政的要因に大別される。

出典: 総論第3章 第1節

実務ではこう使う

実務では、用途地域と建蔽率・容積率、都市計画道路の予定、宅地造成の規制、直近の税制改正の中身を、役所の窓口と法令で確かめます。同じ場所でも規制が変われば最有効使用が変わり、価格が動きます。住宅ローン減税や取得税の軽減のような施策は、需要の量を左右する要因として市場分析に織り込みます。

関連用語

• 社会的要因
• 住宅地域の地域要因