景観協定とは？景観法での意味を図でわかりやすく解説

景観協定とは

分譲住宅地で「生け垣は1.2m以内、屋根は同じ色」と住民みんなで決め、後から引っ越してきた人にも守ってもらいたい、ということがあります。ただの申し合わせでは、新しい住民を縛れません。そこで景観法は、土地所有者と借地権者の全員の合意で協定を結び、景観行政団体の長の認可を受けて公告すると、その後に土地を買った人にも効力が及ぶ仕組みを置きました。これが景観協定で、建築協定や緑地協定と同じ作りですが、建物の形態意匠から看板、緑化、農用地の保全まで、決められる中身が広いのが特徴です。

自分たちで決めた街並みのルールだから、全員の合意で結ぶ。

結ぶのは土地所有者等の全員で、貸している地主の合意は要りません

81条1項は、景観計画区域内の一団の土地（公共施設の用に供する土地その他の政令で定める土地を除く）の所有者及び借地権を有する者（土地所有者等）は、その全員の合意により景観協定を締結することができると定め、ただし書で、区域内に借地権の目的となっている土地がある場合には、その土地の所有者の合意を要しないとしています。協定が縛るのは建物の形や敷地の使い方なので、実際にその土地を使って建物を建てる借地権者が合意すれば足り、土地を貸しているだけの地主までは巻き込まない、という考え方です。協定には、景観協定区域、建築物の形態意匠の基準、敷地・位置・規模・構造・用途・建築設備の基準、工作物の基準、樹林地・草地等の保全又は緑化、屋外広告物の基準、農用地の保全又は利用、有効期間、違反した場合の措置を定めます（81条2項）。一団の土地に所有者が一人しかいないときも、その所有者は認可を受けて協定を定められ、認可から3年以内に土地所有者等が二人以上になった時から通常の協定と同じ効力を持ちます（90条）。

認可を受けて公告すると、後から来た土地所有者等にも及びます

81条4項は、景観協定は景観行政団体の長の認可を受けなければならないと定めています。認可の申請があると、景観行政団体の長はその旨を公告して2週間縦覧に供し、関係人は意見書を提出できます（82条）。手続が法令に違反せず、土地や建築物の利用を不当に制限せず、省令の基準に適合していれば認可し、認可したときは公告して、協定区域である旨を区域内に明示します（83条）。認可の公告があった景観協定は、その後に協定区域内の土地所有者等となった者にも効力があります（86条）。私人同士の約束に役所の認可と公告をかぶせることで、当事者でなかった買主まで縛れるようにしているのです。合意しなかった者の土地の所有権を承継した者だけは除かれます。

認可の公告があると、後から土地を買った人にも協定が及ぶ。

変更は全員の合意、廃止は過半数の合意で、どちらも認可を受けます

84条1項は、協定で定めた事項を変更しようとする場合には、協定の効力が及ぶ土地所有者等の全員の合意をもってその旨を定め、景観行政団体の長の認可を受けなければならないと定めています。88条1項は、廃止しようとする場合には、その過半数の合意をもってその旨を定め、景観行政団体の長の認可を受けなければならないと定め、認可したときは公告します（88条2項）。条文に理由は書いていませんが、縛りをかけ直す変更は締結と同じく全員の合意で重く、縛りを外す廃止は過半数で軽くして、一人の反対で協定が永久に残らないようにしたものと考えられます。建築協定や緑地協定も同じ組立てです。

縛りをかけ直す変更は全員、外す廃止は過半数。

景観計画区域内の一団の土地（公共施設の用に供する土地その他の政令で定める土地を除く。）の所有者及び借地権を有する者（…以下この章において「土地所有者等」という。）は、その全員の合意により、当該土地の区域における良好な景観の形成に関する協定（以下「景観協定」という。）を締結することができる。ただし、当該土地（…）の区域内に借地権の目的となっている土地がある場合においては、当該借地権の目的となっている土地の所有者の合意を要しない。

出典: 景観法 81条1項

実務ではこう使う

景観協定のある区域の宅地や店舗の評価では、建物の外観や看板、生け垣まで協定で縛られるので、協定書を取り寄せて建替えや用途変更の制約を個別的要因に見ます。整った街並みが保たれることは、住宅地・商業地の地域要因としてプラスに働きます。有効期間と認可の公告日、変更や廃止の合意状況を景観行政団体で確認し、評価書に書きます。

関連用語

• 景観計画区域
• 景観行政団体
• 緑地協定