2026/10/10 / 行政法規

不動産特定共同事業者とは？不動産特定共同事業法での意味を図でわかりやすく解説

3条1項の許可を受けて不動産特定共同事業を営む者です（2条5項）。つまり、投資家のお金を預かって不動産を運用する立場なので、資本金や約款、業務管理者などの基準を満たして主務大臣か都道府県知事の許可をもらった法人です。

不動産特定共同事業者とは

街の不動産会社が「1口100万円でこのビルに投資しませんか」という商品を売り出したいとします。宅地建物取引業の免許だけでは足りません。他人のお金を集めて運用するので、国か県に申請して許可をもらう必要があります。この許可を受けた会社が不動産特定共同事業者です。小規模なら登録、物件を持つだけの特例事業なら届出という軽い入口もあり、三つの入口の違いがよく問われます。

一般の投資家のお金を広く預かる事業者は許可。小規模は登録、特例と限定は届出。

許可を受けた者で、登録や届出とは別の入口です

不動産特定共同事業者は3条1項の許可を受けた者です（2条5項）。小規模不動産特定共同事業者は41条1項の登録を受けた者（2条7項）、特例事業者と適格特例投資家限定事業者はそれぞれ58条2項・59条2項の届出をした者（2条9項・11項）です。誰のお金を、いくら預かるかで審査の重さが変わり、一般の投資家のお金を広く預かる者ほど重い入口になります。法人でない者や宅地建物取引業の免許を受けていない法人は、許可を受けられません（6条1号・2号）。

許可は主務大臣、一つの県内だけなら知事が出します

許可をするのは主務大臣です（3条1項）。主務大臣は国土交通大臣で、金銭で出資し金銭で返す型の契約に係る事業については内閣総理大臣と国土交通大臣です（73条1項）。一つの都道府県の区域内にのみ事務所を設置して事業を行おうとする者は、その事務所の所在地を管轄する都道府県知事の許可になります。ただし、特例事業者から委託を受ける3号事業や4号事業を行おうとする者は、事務所が一つの都道府県内でも主務大臣の許可です。条文に理由は書いていませんが、特例事業の仕組みは全国規模のファンドで使われるので、国が直接見る形にしたと考えられます。主務大臣の許可を受ける者は登録免許税を納めます（3条2項）。

県の中だけなら知事、県をまたぐなら主務大臣。3号・4号事業はいつも主務大臣。

資本金など許可の基準は政令で定められ、1号事業は1億円です

許可の基準の一つが、資本金又は出資の額が事業の種別ごとに政令で定める金額を満たすことです（7条1号）。施行令は、1号事業は1億円（主務省令で定める法人は2,000万円）、2号事業は1,000万円、3号事業は5,000万円、4号事業は1,000万円と定めています（施行令5条）。純資産の額が資本金の90パーセント以上であること（7条2号）、申請前5年以内に不正又は著しく不当な行為をしていないこと（7条3号）、契約約款が政令の基準に適合すること（7条5号）も要ります。

他人のお金を預かるから、資本金や約款まで確かめてから許可する。

業務管理者を置き、契約成立前に書面で説明します

不動産特定共同事業者は、事務所ごとに、契約の締結の勧誘や契約の内容の説明などの業務を監督管理させるため、宅地建物取引士であることその他の要件を満たす従業者（業務管理者）を置かなければなりません（17条1項）。契約が成立するまでの間に、申込者に対し、契約の内容とその履行に関する事項で主務省令で定めるものを、書面を交付して説明しなければなりません（24条1項）。宅地建物取引業法の重要事項の説明と同じ役目を、この法律の中で果たす仕組みです。

この法律において「不動産特定共同事業者」とは、次条第一項の許可を受けて不動産特定共同事業を営む者をいう。

出典: 不動産特定共同事業法 2条5項

実務ではこう使う

不動産特定共同事業者が投資家に交付する書面や事業の報告には、対象不動産の価格や賃料の見込みが載ります。鑑定士はその根拠として鑑定評価や価格調査を依頼され、依頼者が許可を受けた事業者であることを依頼の確認事項として押さえます。物件が特例事業者の名義なら、窓口になる許可業者との関係も評価書に書きます。