2026/10/10 / 行政法規

小規模不動産特定共同事業とは？不動産特定共同事業法での意味を図でわかりやすく解説

不動産特定共同事業のうち、事業参加者一人当たりの出資の価額と出資の合計額が、事業参加者の保護に欠けるおそれのないものとして政令で定める金額（原則100万円と1億円）を超えないものです（2条6項）。つまり、集めるお金が小さい事業で、許可ではなく登録で営めます。

小規模不動産特定共同事業とは

地方の空き家や古民家をカフェや宿に再生したい。数千万円あればできますが、大手のファンドは動きません。そこで地元の人から一人数十万円ずつ集める。こうした小さな事業のために設けられたのが小規模不動産特定共同事業です。一人100万円まで、合計1億円までなら、重い許可ではなく登録で始められます。対象は、自ら契約を結んで分配する1号の行為（任意組合型と匿名組合型の契約に限る）と、特例事業者の委託を受けて不動産取引に係る業務を行う3号の行為です。

一人100万円まで、合計1億円までの小さな事業なら、許可ではなく登録で営める。

線を引くのは事業参加者の出資の価額と合計額です

小規模かどうかは、契約に基づき事業参加者が行う出資の価額と、その出資の合計額が、政令で定める金額を超えないかで決まります（2条6項1号・2号）。条文は「事業参加者の保護に欠けるおそれのないもの」として金額を定めると書いており、一人の投資家が失いうる額と事業全体の大きさが小さければ、審査を軽くしても保護に欠けないという考えです。工事の費用の額や床面積は要件に出てきません。工事の費用の額が登場するのは特例事業で相手方を特例投資家に限るかどうかを決める場面（2条8項4号）で、別の話です。

線を引くのは出資の額。工事費や床面積ではない。

金額は政令で、一人100万円、合計1億円です

政令で定める金額は、事業参加者一人が行う出資の価額が100万円（その事業参加者が特例投資家である場合は1億円）、出資の合計額が1億円です（施行令2条1項）。特例事業者から委託を受ける小規模第2号事業では、委託する特例事業者が二以上あり、かつ特例事業者ごとの出資の合計額がいずれも1億円を超えない場合に限り、合計額の線は10億円になります（施行令2条2項）。事業参加者が特例投資家だけの場合でも、出資の上限そのものが外れる定めはありません。

プロは一人の枠が1億円に広がるが、合計の枠は誰が相手でも1億円。

許可ではなく登録で営め、登録の有効期間は5年です

3条1項の規定にかかわらず、主務大臣（一つの都道府県内のみに事務所を置く者は都道府県知事）の登録を受けた者は、小規模不動産特定共同事業を営めます（41条1項）。小規模不動産特定共同事業者はこの登録を受けた者です（2条7項）。届出で営む特例事業や適格特例投資家限定事業とも違う、三つ目の入口です。登録の有効期間は5年で（41条2項）、資本金は種別を問わず1,000万円です（施行令11条）。

特例事業者から不動産取引に係る業務の委託を受けられます

特例事業では、不動産取引に係る業務を一の不動産特定共同事業者（3号事業を行う者）又は小規模不動産特定共同事業者（小規模第2号事業を行う者）に委託します（2条8項2号）。登録だけの小規模事業者でも、特例事業者から受ける委託の範囲で、規模の大きい物件の実務に関われます。ただし委託先は一の事業者に限られます。

第四項第一号に掲げる行為であって、当該行為に係る不動産特定共同事業契約（第三項第一号又は第二号に掲げる不動産特定共同事業契約に限る。次号において同じ。）に基づき事業参加者が行う出資の価額及び当該出資の合計額が事業参加者の保護に欠けるおそれのないものとして政令で定める金額を超えないもの

出典: 不動産特定共同事業法 2条6項1号

実務ではこう使う

空き家や町家の再生ファンドでは、対象物件の価格が数千万円で、出資の上限に収まる規模になります。鑑定士は、事業者が投資家に示す取得価格や再生後の賃料の根拠として評価を依頼され、改修費用の見込みを収益価格の前提に織り込みます。依頼者が登録を受けた小規模事業者であることも確かめます。