2026/10/10 / 行政法規

特例投資家とは？不動産特定共同事業法での意味を図でわかりやすく解説

銀行、信託会社その他不動産に対する投資に係る専門的知識及び経験を有すると認められる者として主務省令で定める者と、資本金の額が主務省令で定める金額以上の株式会社です（2条13項）。つまり、不動産投資のプロとして扱われる投資家の枠で、一般の投資家より保護を薄くしてよい相手です。

特例投資家とは

新入社員向けの研修と役員会議では、同じ内容でも説明の丁寧さが違います。法律も投資家をプロと一般で分けます。銀行、信託会社、資本金の大きい株式会社などは自分で危険を判断できるので、特例投資家という枠に入れ、一般の投資家ほど手厚く守らなくてよい相手として扱います。この枠は、特例事業で大きな工事をするときの相手方の限定と、小規模不動産特定共同事業の出資の上限で登場します。

銀行、信託会社、大きな株式会社は、自分で危険を判断できるプロの枠。

銀行と信託会社は例示で、それだけには限りません

特例投資家は、銀行、信託会社その他の不動産に対する投資に係る専門的知識及び経験を有すると認められる者として主務省令で定める者と、資本金の額が主務省令で定める金額以上の株式会社です（2条13項）。「銀行、信託会社その他」の書き方は例示で、主務省令には不動産特定共同事業者、認可を受けた宅地建物取引業者、登録を受けた不動産投資顧問業者などが並びます（施行規則4条1項）。資本金の線は5億円です（施行規則4条2項）。

プロなので、一般の投資家ほど手厚く守らなくてよい相手です

この法律の目的は事業参加者の利益の保護ですが、守り方は相手によって変えられます。特例投資家は自分で資料を読み、危険を判断できる者として定められているので、一般の投資家と同じ手厚さで守る必要がありません。この考え方が、次の二つの場面で扱いの差になって現れます。

一般の投資家には厚い書面で丁寧に、プロは自分で資料を読んで判断する。

特例事業の大きな工事と、小規模事業の出資の枠で登場します

特例事業では、契約に係る不動産について宅地の造成又は建物の建築に関する工事などで費用の額が主務省令で定める金額を超えるものを行う場合に限り、特例投資家のみを相手方又は事業参加者としなければなりません（2条8項4号）。それ以外の特例事業には一般の投資家も参加できます。小規模不動産特定共同事業では、事業参加者一人の出資の価額は100万円までですが、特例投資家なら1億円までです（施行令2条1項）。出資の合計額の上限1億円は、特例投資家でも変わりません。

適格特例投資家は、その中の特に経験のある者です

適格特例投資家は、特例投資家のうち、不動産に対する投資に係る専門的知識及び経験を特に有すると認められる者として主務省令で定める者です（2条14項）。特例投資家が外側の大きな枠、適格特例投資家がその中の小さな枠という関係で、適格特例投資家のみを相手方とする事業は届出で営めます（2条10項・59条）。

この法律において「特例投資家」とは、銀行、信託会社その他不動産に対する投資に係る専門的知識及び経験を有すると認められる者として主務省令で定める者並びに資本金の額が主務省令で定める金額以上の株式会社をいう。

出典: 不動産特定共同事業法 2条13項

実務ではこう使う

機関投資家向けの私募ファンドでは、事業参加者が特例投資家に当たるかどうかで、開発型の特例事業を組めるか、小規模事業の出資枠がいくらかが変わります。鑑定士が受任するときは、依頼者の事業の型と投資家の属性を確かめ、評価書がプロの投資家に向けた資料として使われることを踏まえて前提条件を書きます。