2026/10/10 / 行政法規

適格特例投資家とは？不動産特定共同事業法での意味を図でわかりやすく解説

特例投資家のうち、不動産に対する投資に係る専門的知識及び経験を特に有すると認められる者として主務省令で定める者です（2条14項）。つまり、プロの投資家（特例投資家）の中でもさらに選ばれた一段上のプロで、この人たちだけを相手にする事業は届出で営めます。

適格特例投資家とは

家電の取扱説明書は、初めて使う人には丁寧な説明が要りますが、修理業者には要りません。投資も同じで、銀行や大手の不動産会社のようなプロ（特例投資家）には一般の投資家ほどの保護は要らないと法律は考えます。その中でもさらに経験の深い者を適格特例投資家と呼びます。相手が適格特例投資家だけなら、事業者は許可も登録もなしに、届出だけで事業を営めます。この仕組みは平成29年の改正で設けられました。

プロ（特例投資家）の中でもさらに経験の深い者が、適格特例投資家。

特例投資家の内側の一段上で、その外側ではありません

特例投資家は、銀行、信託会社その他不動産に対する投資に係る専門的知識及び経験を有すると認められる者として主務省令で定める者と、資本金が一定額以上の株式会社です（2条13項）。適格特例投資家は、その特例投資家のうち、専門的知識及び経験を「特に」有すると認められる者として主務省令で定める者です（2条14項）。「有する」と「特に有する」の差で二段になっており、適格特例投資家は例外なく特例投資家でもあります。投資家の側が登録や届出をして得る資格ではなく、主務省令で定められた者がそのまま当たります。

適格特例投資家のみを相手方とする事業は、届出で営めます

契約を締結して収益又は利益の分配を行う1号の行為を業として行い、適格特例投資家のみを相手方又は事業参加者とするものが、適格特例投資家限定事業です（2条10項）。この事業には3条1項の許可の規定は適用されず（59条1項）、営もうとする法人はあらかじめ商号、役員、事務所、資本金、事業の概要などを主務大臣に届け出ます（59条2項）。届出をした者が適格特例投資家限定事業者です（2条11項）。相手が一段上のプロだけなら保護の必要が薄いので、許可や登録の審査を省く作りです。

限定事業者と適格特例投資家の間の代理・媒介は除かれます

契約の締結の代理又は媒介をする行為は2号の不動産特定共同事業に当たりますが、適格特例投資家限定事業者と適格特例投資家との間の契約に係るものは除かれます（2条4項2号かっこ書）。原則は該当し、プロ同士の契約の仲介だけが例外です。仲介の相手が自分で判断できる者なら、仲介の窓口を許可の対象にして守る必要がないためです。

プロ同士の契約の仲介だけは、事業から除かれる。

この法律において「適格特例投資家」とは、特例投資家のうち、不動産に対する投資に係る専門的知識及び経験を特に有すると認められる者として主務省令で定める者をいう。

出典: 不動産特定共同事業法 2条14項

実務ではこう使う

機関投資家だけを相手にする私募の不動産ファンドでは、適格特例投資家限定事業の届出で組成されることがあります。鑑定士は、投資家がプロであっても取得価格の根拠として鑑定評価を求められ、依頼者が届出をした法人であることを確認します。評価書がプロ向けの資料に使われることを踏まえ、前提条件と価格時点をはっきり書きます。