賃料の前払的性格を有する一時金とは？不動産鑑定評価基準での意味を図でわかりやすく解説

賃料の前払的性格を有する一時金とは

部屋を借りるとき、家賃1か月分の礼金を払うことがありますが、礼金は敷金と違って退去しても戻ってきません。大家さんから見れば、これは家賃の一部を入居のときにまとめて先にもらったお金です。先にもらった家賃なら、契約の2年間に月割りで振り分ければ、毎月の家賃に上乗せされた額として数え直せます。基準はこの一時金を賃料の前払的性格を有する一時金と呼び、月割りにした償却額と、手元に置いている間に生む運用益の両方を賃料の一部として扱います。

礼金は先にもらった家賃。月割りの償却額と、手元にある間の運用益が賃料になる。

償却額がある点で、預り金的性格の一時金と分かれます

敷金や保証金は契約の終了時に返すお金なので、賃料に振り替える部分がなく、運用益だけが賃料の一部になります。これが預り金的性格を有する一時金です。権利金や礼金は返さないお金なので、期間に割り振った償却額を賃料に加えられ、加えて手元にある間の運用益も生みます。支払賃料を求めるときは、実質賃料から、前払的性格の一時金の運用益及び償却額と、預り金的性格の一時金の運用益を控除します。控除する中身が違うのは、返すか返さないかという一時金の性格の違いそのものです。

名称ではなく、返すかどうかの実態で判定します

一時金は、権利金、礼金、敷金、保証金、更新料、名義変更料など、地域や慣行によって名前も中身もさまざまです。基準は、前払的性格の一時金の運用益及び償却額を、賃貸借等の持続する期間の効用の変化等に着目し、実態に応じて求めるとだけ定めています。各論第1章の留意事項も、借地の一時金が価格を構成するかは名称の如何を問わず一時金の性格を考察して判定するとしているので、賃料でも返すか返さないかという性格で見るのが基準の筋と読めます。同じ「敷金」と呼ばれていても、退去時に一部を差し引いて返さない約束なら、差し引く部分は返さないお金であり、前払的性格を持ちます。更新料や名義変更料は基準に明文がありませんが、契約を続けたり借主の名義を変えたりする対価として受け取り返さないので、一般に前払的性格の一時金として扱われます。

同じ「敷金」でも、返さない部分は前払的性格。

総収益や実際実質賃料にも、運用益及び償却額が入ります

一時金の運用益及び償却額は、賃料の評価だけでなく、価格を求めるときの収益還元法にも現れます。賃貸用不動産の総収益は、支払賃料に、預り金的性格の保証金等の運用益と、前払的性格の権利金等の運用益及び償却額、それに駐車場使用料等のその他収入を加えた額です。賃貸事例比較法で使う実際実質賃料も、実際に支払われているすべての経済的対価なので、礼金や権利金の運用益及び償却額を含みます。どの場面でも、貸主が受け取る見返りをもれなく数えるために、返さない一時金は運用益と償却額の両方で数えます。

価格を求めるときも賃料を求めるときも、礼金の分は運用益と償却額で数える。

なお、賃料の前払的性格を有する一時金の運用益及び償却額については、対象不動産の賃貸借等の持続する期間の効用の変化等に着目し、実態に応じて適切に求めるものとする。

出典: 総論第7章 第2節

実務ではこう使う

礼金や更新料は、契約期間や賃貸借が続くと見込まれる期間で割って年間の償却額とし、まだ償却していない残高に運用利回りを掛けた運用益と合わせて実質賃料に加えます。契約書に敷金の一部を退去時に償却する条項があれば、その部分だけを前払的性格として同じ扱いにし、残りは預り金的性格として運用益だけを見ます。

関連用語

• 預り金的性格を有する一時金
• 更新料