2026/10/10 / 鑑定理論

更新料とは？不動産鑑定評価基準での意味を図でわかりやすく解説

借地や借家の契約期間が満了して更新するときに、借主から貸主へ支払われる一時金です。基準は、賃料の改定が契約期間の満了に伴う更新を契機とする場合に更新料が支払われるときは、その額を総合的に勘案して継続賃料を求める、と定めています。

更新料とは

20年や30年の借地契約が満了に近づくと、地主と借地人の間で「更新するなら更新料をいくら払うか」「更新後の地代はいくらにするか」が同時に話題になります。更新料としてまとまった額を受け取るなら地主は月々の地代を少し抑えてもよいと考え、更新料が無ければ地代をきちんと上げたいと考えるのが自然です。基準は、更新を契機とする賃料の改定で更新料が支払われるときは、その額を総合的に勘案して継続賃料を求めるとしています。更新料と地代が一体で決まる関係にあるためと考えられます。

契約満了の更新。更新料の額は、改定後の地代と一体で考える。

更新には更新料、借地権の譲渡には名義書替料が対応します

基準のなお書きは、賃料の改定が「契約期間の満了に伴う更新」を契機とする場合と、「借地権の第三者への譲渡」を契機とする場合を並べ、それぞれ更新料と名義書替料が支払われるときはこれらの額を総合的に勘案するとしています。更新料は同じ借地人が契約を続けるために払うもの、名義書替料は借地人が代わることを地主に認めてもらうために払うものです。きっかけが違えば一時金の名前も性格も違いますが、地代改定のときにその額を勘案するという扱いは共通です。

更新料が大きいほど、月々の地代は低めに落ち着きやすいです

基準は更新料の額を勘案するとだけ定め、理由は書いていません。これは、更新料としてまとめて受け取る分と月々に受け取る地代とが、貸主にとっては同じ土地から得る対価の分け方の違いにあたるためと考えられます。総論第7章が、契約時に授受される一時金のうち賃料の前払的性格を有するものの運用益と償却額を実質賃料の一部として扱うのも同じ見方で、更新料が更新後の期間の地代の前払いにあたる性格を持つなら、その分だけ月々の地代は低めでつり合います。更新料の性格は契約の定めや地域の慣行で決まるので、契約書と当事者への聴聞で一時金の有無と内容を確かめます。

更新料をまとめて受け取れば、月々の地代は低めでつり合う。

条件変更に伴う改定では、承諾料の額も加えて勘案します

契約上の条件又は使用目的の変更に伴って賃料を改定する場合には、更新料や名義書替料の勘案に加えて、条件変更承諾料又は増改築承諾料が支払われるときはこれらの額を特に勘案します。更新や譲渡の場面の一時金と、条件変更の場面の一時金は、支払われるきっかけが違うだけで、地代と一体で見るという考え方は同じです。

なお、賃料の改定が契約期間の満了に伴う更新又は借地権の第三者への譲渡を契機とする場合において、更新料又は名義書替料が支払われるときは、これらの額を総合的に勘案して求めるものとする。

出典: 各論第2章第1節

実務ではこう使う

借地の更新に合わせて地代改定の相談を受けたら、更新料が授受されるか、いくらか、それが地域の慣行上どういう性格の金銭かを、契約書と当事者への聴聞で確認します。更新料が大きければその額を地代の改定水準に織り込み、評価書には更新料の額を総合的に勘案した旨と、その考え方を書きます。譲渡に伴う改定なら名義書替料について同じことをします。