2026/10/10 / 鑑定理論

名義書替料とは？不動産鑑定評価基準での意味を図でわかりやすく解説

借地権者から借地権設定者へ支払われる一時金のうち、借地権の譲渡等の承諾を得るための一時金の呼び名です。つまり、借りている土地の上の建物と借地権を他人に売るとき、地主に「借主が代わること」を認めてもらうために払うお金です。

名義書替料とは

借地の上に建てた家を売るとき、買主は建物と一緒に土地を借りる権利も引き継ぎます。ただ、土地の持ち主である地主にとっては借主が別人に代わることなので、承諾をもらう必要があります。その承諾をもらうために借地人から地主に払う一時金が名義書替料で、譲渡承諾料とも呼ばれます。契約のときに払う権利金とは、払う場面も性格も別のものです。

借地権を譲渡するとき、地主の承諾をもらうために払う。

名義書替料は、借地権を譲渡するときの承諾の対価です

留意事項は、借地権者から借地権設定者へ支払われる一時金を三つに分け、その三つ目を「借地権の譲渡等の承諾を得るための一時金」としています。これが名義書替料です。権利金は借地権の設定の対価とみなされる一時金で、借地関係を新しく作るときに払います。名義書替料は、すでにある借地権の借主が代わることを地主に認めてもらう対価なので、払う場面は譲渡のときです。これらの一時金が借地権価格又は底地価格を構成するか否かは、名称の如何を問わず、性格と社会的慣行等を考察して個別に判定します。

譲受人と譲渡人のどちらが負担する地域かは、取引の態様です

基準は、借地権及び底地の鑑定評価で考慮すべき借地権取引の態様の一つに、「借地権の譲渡に当たって名義書替料を一般に譲受人又は譲渡人のいずれが負担する地域であるか」を挙げています。これは一つの契約の中身ではなく、その地域の慣行を問う項目です。基準に理由は書いていませんが、買主が負担する慣行の地域では借地権の取引価格はその分だけ低めに、売主が負担する地域では高めに形成されると考えられます。誰が払う地域かを押さえないと、取引事例から読み取る借地権の価格水準を誤るため、態様の一項目に置かれています。

買主が払う街か売主が払う街かで、借地権の値段の読み方が変わる。

地主から見れば、将来入る一時金として底地の利益になります

基準は、将来において一時金の授受が見込まれる場合には、その一時金の経済的利益も借地権設定者に帰属する経済的利益を構成する場合があるとしています。名義書替料は、借地権が売られるたびに地主に入ってくるお金なので、更新料や増改築承諾料と並んで、この将来の一時金に当たります。借地権と底地の勘案事項に「将来見込まれる一時金の額及びこれに関する契約条件」は、この見込みを価格に反映させる項目と読めます。

継続賃料では、譲渡を契機とする改定のときに勘案します

宅地の継続賃料の鑑定評価では、賃料の改定が契約期間の満了に伴う更新又は借地権の第三者への譲渡を契機とする場合に、更新料又は名義書替料が支払われるときは、これらの額を総合的に勘案します。契約上の条件又は使用目的の変更に伴う改定では、これに加えて条件変更承諾料又は増改築承諾料が支払われるときはその額を勘案します。更新には更新料、譲渡には名義書替料、条件の変更には条件変更承諾料や増改築承諾料と、一時金はそれぞれの契機に対応しています。基準に理由は書いていませんが、まとまった一時金を受け取るなら月々の賃料への上乗せは小さくなるので、一時金と賃料を一体で見るためと考えられます。

地代の改定で勘案する一時金は、改定の契機ごとに決まっている。

（ウ）借地権の譲渡等の承諾を得るための一時金

出典: 各論第1章第1節

実務ではこう使う

都市部の借地権付建物の売買では、借地権価格の一割程度といった水準で名義書替料が授受され、売主負担か買主負担かは地域の慣行と交渉で決まります。評価では地域の承諾料の相場と負担者の慣行を精通者や事例から確かめ、借地権の比準価格の事情補正や、底地側の将来収入の見込みに反映させます。承諾が得られない場合に裁判所の許可を求める制度も、承諾料の水準に影響します。