2026/10/10 / 行政法規

補償金とは？マンションの建替え等の円滑化に関する法律での意味を図でわかりやすく解説

権利変換期日に施行マンションに関する権利や敷地利用権を失い、それに対応する施行再建マンションの権利を与えられない者に、施行者が支払う金銭です（75条）。つまり、新しいマンションの権利をもらわずに出ていく人への、権利の対価です。

補償金とは

建替えでは、全員が新しいマンションに戻るわけではありません。金銭を受け取って出ていくことを選んだ区分所有者、隣接する土地の権利者、新しい部屋の借家権を望まない借家人などは、権利変換期日に権利を失うだけで、新しい権利をもらいません。その人たちに施行者が支払うのが補償金で、権利変換計画の価額に物価の修正と利息を加えた額を、権利変換期日までに支払います（75条）。受け取ってもらえないときや、抵当権が付いているときは、供託という形で法務局に預けます（76条）。

新しい部屋をもらわずに出る人へ、期日までに権利の対価を払う。

受け取るのは新しい権利をもらわずに失う人で、支払は期日までです

補償金を受けるのは、施行マンションに関する権利やその敷地利用権を有する者で、権利変換期日にその権利を失い、かつ対応する再建マンションの権利や敷地利用権を与えられない者と、権利を失う隣接施行敷地の権利者です（75条1項）。権利変換を希望せず金銭の給付を希望する旨を申し出た区分所有者は、その代表です（56条1項）。施行者は権利変換期日までに支払わなければならず、期日を過ぎてからでは足りません。権利を失う日までに対価を渡すことで、財産を一方的に奪われる形にならないようにしています。

額は基準日の相当の価額に物価の修正率を掛け、利息を付けます

額は、62条で算定した相当の価額（設立認可の公告の日から起算して30日を経過した日の近傍類似の取引価格等を考慮した価額）に、その基準日から権利変換計画の公告の日までの物価の変動に応ずる修正率を乗じ、公告の日から支払の日までの利息を付したものです（75条1項）。基準日から実際の支払までに時間が空くので、物価の変動と利息で価値の目減りを埋めます。金銭の給付を希望する申出は、設立認可の公告の日から起算して30日以内に施行者に対して行い（56条1項）、30日の期間の経過後6月以内に権利変換計画の認可が行われないときは、6月経過後30日以内に申出を撤回したり新たに申し出たりできます（56条5項）。

受領拒否なら供託でき、担保権付きなら供託しなければなりません

補償金を提供したのに受領を拒まれたとき、受けるべき者が受領できないとき、施行者が過失なく受けるべき者を確知できないとき、差押えや仮差押えで払渡しを禁じられたときは、支払に代えて供託することができます（76条1項）。これは施行者が選べる供託です。一方、先取特権、質権、抵当権、仮登記、買戻しの特約の登記に係る権利の目的物について補償金を支払うときは、これらの権利者の全てから供託しなくてもよい旨の申出があったときを除き、供託しなければなりません（76条3項）。担保権者が補償金の上に権利を行使できるようにするためで（77条）、供託先は施行マンションの所在地の供託所です（76条4項）。

受け取られないときは供託できる、担保付きなら供託しなければならない。

施行者は、次に掲げる者に対し、その補償として、権利変換期日までに、第六十二条の規定により算定した相当の価額に…物価の変動に応ずる修正率を乗じて得た額に、…利息を付したものを支払わなければならない。一　施行マンションに関する権利又はその敷地利用権を有する者で、…権利変換期日において当該権利を失い、かつ、当該権利に対応して、施行再建マンションに関する権利又はその敷地利用権を与えられないもの

出典: マンションの建替え等の円滑化に関する法律 75条1項

実務ではこう使う

補償金の元になる相当の価額は、鑑定士が近傍類似の取引価格等を考慮して評価する数字で、権利変換計画の価額と同じ基準日で求めます。金銭給付を選ぶ区分所有者が多い事業では、補償金の総額が資金計画を左右するため、早い段階で概算の評価を求められます。抵当権付きの住戸では供託が原則になるので、登記の確認が評価の前提です。