2026/10/10 / 行政法規

建替え合意者とは？マンションの建替え等の円滑化に関する法律での意味を図でわかりやすく解説

区分所有法の建替え決議の内容によりマンションの建替えを行う旨の合意をしたものとみなされた者と、その後に同じ内容で建替えに同意した者です（9条1項）。つまり、建替え決議に賛成した人と後から賛成に加わった人を合わせた呼び名で、この人たちが組合を作り、全員が組合員になります。

建替え合意者とは

マンションの建替えは、区分所有者集会で5分の4以上の賛成があれば決まりますが、決まった後も、賛成した人と反対した人が同じ建物に住んでいます。この法律は、賛成した人と、決議後の催告に応じて参加を回答した人、さらにその後に同意した人をまとめて建替え合意者と呼び、この人たちを組合の出発点にしました（9条1項）。区分所有法64条が「建替えを行う旨の合意をしたものとみなす」と定めた人たちで、団地の一括建替え決議の場合は一括建替え合意者と呼びます。合意者が5人以上集まれば組合を設立でき、合意者は承継人を含めて全員が組合員になります。

賛成した人と後から同意した人が合意者。参加しないと答えた人は売渡し請求の相手。

決議に賛成した人と後から同意した人で、共有の部屋は数人で一人です

建替え合意者は、区分所有法64条の規定により建替え決議の内容によりマンションの建替えを行う旨の合意をしたものとみなされた者と、区分所有権または敷地利用権を有する者であってその後に決議の内容により建替えを行う旨の同意をした者です（9条1項）。団地の一括建替え決議についても同じように一括建替え合意者があり、両者を合わせて建替え合意者等と呼びます（9条3項・5項）。一つの専有部分が数人の共有に属するときは、その数人を一人の建替え合意者とみなします（9条5項）。

5人以上で設立でき、申請には合意者の4分の3以上の同意が要ります

建替え合意者は5人以上共同して、定款と事業計画を定め、都道府県知事等の認可を受けて組合を設立できます（9条1項）。認可を申請する建替え合意者は、組合の設立について建替え合意者の4分の3以上の同意（議決権の合計でも4分の3以上）を得なければなりません（9条2項）。この分母は建替え合意者であって、区分所有者の全員ではありません。反対した人は分母に入らないので、賛成者の中での4分の3で足ります。

分母は建替え合意者。反対した人は組合設立の同意の分母に入らない。

合意者等は承継人を含めて全員が組合員です

施行マンションの建替え合意者等は、その承継人（組合を除く）を含めて、すべて組合の組合員です（16条1項）。これ以外に組合員になれるのは、定款で定められた参加組合員だけです（17条）。隣接する土地を合わせて再建マンションの敷地にする場合でも、その土地の所有者は建替え合意者でも参加組合員でもなければ組合員にはならず、権利変換計画の認可申請で同意を求められる相手です（57条2項）。区分所有法63条の催告に対し参加しない旨を回答した区分所有者は合意者ではないので、組合は設立認可の公告の日から2月以内にその人へ売渡し請求ができます（15条1項）。

区分所有法第六十四条の規定により…建替え決議…の内容によりマンションの建替えを行う旨の合意をしたものとみなされた者（マンションの区分所有権又は敷地利用権を有する者であってその後に当該建替え決議の内容により当該マンションの建替えを行う旨の同意をしたものを含む。以下「建替え合意者」という。）は、五人以上共同して、定款及び事業計画を定め、…都道府県知事等の認可を受けて組合を設立することができる。

出典: マンションの建替え等の円滑化に関する法律 9条1項

実務ではこう使う

建替え合意者の範囲は、権利変換計画で誰に再建マンションの権利を与えるかを決める前提です。鑑定士は合意者ごとの従前の専有部分の位置や床面積、敷地利用権の割合を把握して価額を評価し、合意者でない反対者の権利は売渡し請求の時価として別に評価します。区分所有者名簿と登記の照合が評価の出発点です。