2026/10/10 / 行政法規

賃貸借の解約等の制限とは？農地法での意味を図でわかりやすく解説

農地又は採草放牧地の賃貸借の当事者は、都道府県知事の許可を受けなければ、賃貸借の解除をし、解約の申入れをし、合意による解約をし、又は賃貸借の更新をしない旨の通知をしてはならない、という定めです（18条1項）。つまり、農地の貸し借りは、始めるときだけでなく終わらせるときにも役所の許可が要ります。

賃貸借の解約等の制限とは

貸した田んぼを返してもらいたい地主がいます。ふつうの土地なら、契約の期間が来たら「更新しない」と伝えれば終わりますが、農地はそうはいきません。解除も、解約の申入れも、二人で話し合って決めた合意による解約も、更新しない旨の通知も、都道府県知事の許可を受けてからでなければできません。借りて耕している人が急に土地を失えば、その年の作物も生活も立たなくなるからです。3条の許可が農業委員会、4条・5条が都道府県知事等なのに対して、解約の許可は都道府県知事です。

貸した田を返してもらうにも、都道府県知事の許可。

四つの行為に許可が要り、借賃の不払いでも同じです

18条1項が挙げるのは、解除、解約の申入れ、合意による解約、賃貸借の更新をしない旨の通知の四つです。地主が一方的に終わらせる場面だけでなく、二人が合意して終わらせる場面も、期間満了で終わらせる場面も入っています。借賃の不払いなど賃借人に落ち度がある解除にも、許可を外す規定はありません。許可権者は都道府県知事で、農業委員会でも市町村長でもなく、知事は許可をしようとするとき、あらかじめ都道府県機構の意見を聴きます（18条3項）。

例外は、6月以内の書面による合意解約と10年以上の更新拒絶です

18条1項ただし書は許可の要らない場合を並べています。合意による解約が、農地を引き渡す期限前6月以内に成立した合意で、その旨が書面で明らかなものに基づいて行われる場合と、農事調停による場合（2号）。更新をしない旨の通知が、10年以上の期間の定めがある賃貸借（解約する権利を留保しているものなどを除く）や、水田裏作を目的とする賃貸借について行われる場合（3号）。10年未満の期間の賃貸借の更新拒絶は例外に入らないので、許可が要ります。条文に理由は書いてありませんが、間近な合意解約は借り手の意思が確かめやすく、10年以上の長い契約は借り手も満了を見込めるから、と読めます。許可なしで解約等をした者は、農業委員会にその旨を通知します（18条6項）。

引渡しの期限まで6月以内の書面の合意と、10年以上の契約の満了は、許可なしで終わらせられる。

許可できる事由は限られ、無許可の解約は効力がありません

18条2項は、許可できる場合を限っています。賃借人が信義に反した行為をした場合、その土地を農地以外のものにすることを相当とする場合、賃借人の生計と賃貸人の経営能力等を考慮して賃貸人が自ら耕作することを相当とする場合、賃借人が36条の勧告を受けた場合、賃借人の農地所有適格法人が要件を失った場合、その他正当の事由がある場合です。許可には条件を付けることができ（4項）、許可を受けないでした行為は効力を生じません（5項）。無許可で解約等をした者には3年以下の拘禁刑又は300万円以下の罰金があります（64条1号）。

法定更新と組み合わさって、借り手を二重に守ります

期間の定めのある賃貸借は、満了の1年前から6月前までの間に更新しない旨の通知をしなければ、従前と同一の条件で更に賃貸借をしたものとみなされます（17条）。その通知自体に18条の許可が要るので、地主が許可を得られなければ、賃貸借は自動的に続きます。17条や民法の解約申入れの規定より賃借人に不利な条件は定めないものとみなし（18条7項）、賃貸借に付けた解除条件や不確定期限も付けないものとみなします（8項）。黙っていれば続き、終わらせるには許可が要る、という組み合わせです。

満了前に通知がなければ同じ条件で続く。通知するにも知事の許可。

農地又は採草放牧地の賃貸借の当事者は、政令で定めるところにより都道府県知事の許可を受けなければ、賃貸借の解除をし、解約の申入れをし、合意による解約をし、又は賃貸借の更新をしない旨の通知をしてはならない。ただし、次の各号のいずれかに該当する場合は、この限りでない。

出典: 農地法 18条1項

実務ではこう使う

農地の賃借権は、解約に知事の許可が要り法定更新もあるので、地主が自由に土地を取り戻せません。底地の評価では、この強い賃借権（耕作権）の負担を控除して価格を求めます。相続税評価でも、農地法の許可を受けた賃貸借の目的となっている農地は、自用地の価額から耕作権の価額を差し引きます。