2026/10/14 / 鑑定理論

類似地域とは？不動産鑑定評価基準での意味を図でわかりやすく解説

近隣地域の地域の特性と類似する特性を有する地域で、その地域に属する不動産が特定の用途に供されることを中心として地域的にまとまりを持つものです。つまり、対象不動産のある街とよく似た別の街のことで、似ているかどうかは近隣地域を先に決めてから判定します。

類似地域とは

家を探す人は、気に入った町が予算に合わないと「駅からの距離も街並みも同じくらいなら、川向こうの町でもいい」と候補を広げます。買い手にとって代わりになる、よく似た別の住宅街です。鑑定評価では、対象不動産のある街を近隣地域と呼び、それと特性が似ている別の街を類似地域と呼びます。似ているというのは、駅からの距離、街並み、敷地の広さ、公法上の規制といった地域要因が似ていることです。似た街の取引は対象不動産の値段の手がかりになるので、取引事例を集める先として大切な地域です。

対象不動産の街とよく似た別の街が類似地域。

隣接するかどうかではなく、地域要因の類似性で結び付きます

基準は、近隣地域と同一需給圏内の類似地域は「隣接すると否とにかかわらず」、地域要因の類似性に基づいて、それぞれの地域を構成する不動産の間に代替、競争等の関係が成立し、両地域が相互に影響を及ぼすと定めています。近隣地域のすぐ隣に商店街があっても、使われ方が違えば類似地域ではありません。反対に、二駅離れた住宅街でも、駅からの距離や街並みが似ていれば類似地域です。買い手が「あちらでもいい」と比べるのは場所が近いからではなく、街の条件が似ているからで、類似地域はこの代わりになる関係を地域の単位で捉えたものです。

隣にあっても似ていなければ類似地域ではなく、離れていても似ていれば類似地域。

類似地域は、近隣地域を先に決めてから判定します

基準は、類似地域のまとまりは「近隣地域の特性との類似性を前提として判定される」と定めています。近隣地域は対象不動産が属する地域なので、対象不動産が決まれば近隣地域が決まり、その特性に似ているかどうかで類似地域が決まります。基準は順番を直接には書いていませんが、前提が近隣地域の特性である以上、類似地域だけを先に決めることはできないと読めます。同じ街でも、別の対象不動産から見れば、その街が近隣地域になり、こちらの街が類似地域になります。

近隣地域の相対的位置は、類似地域との比較で分かります

留意事項は、近隣地域の相対的位置の把握に当たって、市場の特性を踏まえ、同一需給圏内の類似地域の地域要因と近隣地域の地域要因を比較し、相対的な地域要因の格差を判定すると定めています。対象不動産の街が、似た街の中でどのくらいの位置にあるかは、一つの街だけを見ていても分かりません。駅から5分遠い、道路が広い、といった差を項目ごとに比べて初めて、格差が数字になります。この格差が、取引事例比較法で類似地域の事例を使うときの地域要因の比較の土台になります。

似た街と項目ごとに比べて、近隣地域の格差を判定する。

類似地域とは、近隣地域の地域の特性と類似する特性を有する地域であり、その地域に属する不動産は、特定の用途に供されることを中心として地域的にまとまりを持つものである。

出典: 総論第6章第1節

実務ではこう使う

取引事例を集めるときは、対象不動産の街と駅からの距離、街並み、敷地の規模、用途地域が似た別の住宅街や商店街を探し、そこの取引を使います。評価書ではその地域を類似地域として位置づけ、近隣地域との地域要因の格差率を項目ごとに示して比準します。隣町でも川向こうでも、似ていれば類似地域になります。