施行区域とは？都市再開発法での意味を図でわかりやすく解説

施行区域とは

市役所の壁に貼られた都市計画図で、駅前の一角が太い線で囲まれ「第一種市街地再開発事業」と書いてあることがあります。その線の内側が施行区域で、都市計画の決定で決まります。実際に事業を行う土地の範囲は施行地区と呼び、事業計画で決めます。二つは別の言葉で、施行区域は都市計画の側の枠、施行地区は事業の側の範囲です。区域に入れられる土地には法律が条件を付けていて、第一種と第二種で条件が違います。

施行区域は都市計画で決める枠、施行地区は事業で決める範囲。

施行区域内の市街地再開発事業は、都市計画事業として施行します

6条1項は、市街地再開発事業の施行区域内においては、市街地再開発事業は都市計画事業として施行すると定めています。組合、再開発会社、地方公共団体、機構等は、施行区域内の土地についてしか施行できないので（2条の2第2項から6項）、これらの施行は必ず都市計画事業になります。都市計画事業として施行されることで、事業は都市計画に裏付けられ、施行区域内の建築の制限も都市計画法の規定を読み替えて働きます（6条3項）。

第一種は、促進区域内か、四つの条件を全て満たす区域です

3条は、第一種の施行区域を、市街地再開発促進区域内の土地の区域か、四つの条件を全て満たす区域と定めています。四つとは、高度利用地区、都市再生特別地区、特定用途誘導地区又は特定地区計画等区域内にあること、区域内の耐火建築物（階数2以下や耐用年限の3分の2を経過したものなどを除く）の建築面積か敷地面積の合計が全体のおおむね3分の1以下であること、公共施設の不足や土地利用の細分化により土地の利用状況が著しく不健全であること、土地の高度利用が都市機能の更新に貢献することです。第一種には面積の下限がありません。条文に理由は書いていませんが、まだ使える耐火建築物が多い区域を外すのは、壊して建て直す必要が薄いためと考えられます。

第一種は四つの条件、第二種はそれに0.5ヘクタール以上と災害か公共施設の条件が加わる。

第二種は0.5ヘクタール以上で、条件がもう一つ加わります

3条の2は、第二種の施行区域を、3条の条件を満たし、面積が0.5ヘクタール以上で、次のどちらかに当たる区域と定めています。一つは、安全上又は防火上支障がある建築物の割合が政令で定める割合以上で、建築物の密集により災害の発生のおそれが著しいか環境が不良である区域です。もう一つは、駅前広場や大規模な火災の際の避難用の公園、広場などの重要な公共施設を早急に整備する必要があり、建築物の整備と一体で行うのが合理的な区域です。政令は、支障がある建築物を接道義務や建蔽率などに適合しない建築物とし、その割合を10分の7、駅前広場を6,000平方メートル以上と定めています（施行令1条の4）。条文に理由は書いていませんが、第二種は収用の方式で権利を取得する強い事業なので、規模と緊急性の条件を重ねていると考えられます。

個人施行者だけは、施行区域の外でも施行できます

2条の2第1項は、個人施行者が高度利用地区、都市再生特別地区、特定用途誘導地区、特定地区計画等区域内の宅地について第一種市街地再開発事業を施行できると定め、施行区域内であることを求めていません。個人施行者だけは、都市計画に定めなくても、つまり都市計画事業でなくても施行できます。同条2項は、組合は第一種の施行区域内の土地について施行できると定めているので、組合施行は施行区域内に限られ、必ず都市計画事業です。再開発会社、地方公共団体、機構等も同じです。

個人施行者は施行区域の外でも施行でき、組合は施行区域内だけ。

市街地開発事業については、都市計画に、市街地開発事業の種類、名称及び施行区域を定めるものとするとともに、施行区域の面積その他の政令で定める事項を定めるよう努めるものとする。／市街地再開発事業の施行区域内においては、市街地再開発事業は、都市計画事業として施行する。

出典: 都市計画法 12条2項・都市再開発法 6条1項

実務ではこう使う

施行区域は都市計画の告示で確定するので、都市計画図と告示で確認します。施行区域内の土地は、事業の進行に応じて建築の制限や権利変換の影響を受けるため、地域分析ではその区域と事業の段階を必ず押さえます。施行区域と施行地区がずれることもあるので、事業計画の図面も併せて見ます。

関連用語

• 第一種市街地再開発事業
• 都市計画事業
• 再開発会社