2026/10/10 / 鑑定理論

専有部分に係る個別的要因とは？不動産鑑定評価基準での意味を図でわかりやすく解説

区分所有建物及びその敷地に固有の個別的要因のうち、専有部分、つまり一戸ごとに違う要因です。同じ棟の中でも何階のどの位置の、どんな部屋かで値段が変わる事柄で、基準は階層及び位置から区分所有者の管理費等の滞納の有無まで八つを例示しています。

専有部分に係る個別的要因とは

同じマンションの同じ間取りでも、3階の北向きの部屋と12階の南向きの角部屋では値段が違います。棟が同じなら築年も構造も管理の良し悪しも共通ですから、その差は部屋そのものの事情から生まれます。基準はこの部屋ごとの事情を専有部分に係る個別的要因と呼び、階層及び位置、日照・眺望及び景観の良否、室内の仕上げ及び維持管理の状態、専有面積及び間取りの状態、隣接不動産等の利用の状態、エレベーター等の共用施設の利便性の状態、敷地に関する権利の態様及び持分、区分所有者の管理費等の滞納の有無の八つを例示しています。棟全体に関わる一棟の建物及びその敷地に係る個別的要因とは分けて見ます。

同じ棟でも、何階のどの位置のどんな部屋かで値段が変わる。

一棟の要因と分けるのは、同じ棟の中で戸ごとに差が出るからです

区分所有建物及びその敷地の個別的要因は、一棟の建物及びその敷地に係る要因と専有部分に係る要因の二層でできています。築年や構造、管理の状態、敷地の広さといった一棟側の要因は、その棟の全戸に同じようにかかります。専有部分に係る要因は、その上で戸ごとの差を生む事柄です。基準は二つを並べて例示するだけで理由は書いていませんが、積算価格を一棟の積算価格に階層別・位置別の効用比による配分率を乗じて求める定めと同じ組立てで、まず棟、次に戸、と二段で見ていると読めます。

共用施設の利便性は、戸ごとに違うので専有側に置かれます

エレベーターや廊下は共用部分で、棟の全員のものです。ただ、エレベーターのすぐ前の部屋と廊下の端の部屋では、毎日の使いやすさが違います。基準は理由を書いていませんが、「エレベーター等の共用施設の利便性の状態」が専有部分に係る要因に置かれているのは、共用施設そのものではなく、その戸から見た使いやすさを見ているためと読めます。玄関や集会室といった施設の状態そのものは、一棟側の建物に係る要因に入ります。

共用のエレベーターでも、近い部屋と遠い部屋で使いやすさが違う。

敷地の持分は戸ごとに違うので、専有側にだけ「持分」が付きます

敷地に関する権利の態様は、一棟側と専有側の両方に出てきます。一棟側の「敷地に関する権利の態様」は、その棟の敷地が所有権か借地権かという棟全体の事情です。専有側の「敷地に関する権利の態様及び持分」は、それに加えて各戸がその敷地の権利をどれだけの割合で持っているかまで含みます。持分は戸ごとに登記され、専有面積に応じて大小があるので、専有側にだけ「持分」の語が付いています。

敷地の権利の割合は一戸ごとに登記される。

管理費等の滞納は買主に引き継がれるので、価格に響きます

区分所有者の管理費等の滞納の有無が専有側の要因に入っているのは、他の要因と少し性格が違います。部屋の広さや眺望ではなく、前の所有者の払い残しだからです。基準は理由を書いていませんが、区分所有法では滞納した管理費や修繕積立金を買主にも請求できるため、買主はその分を見込んで値段を下げる、と考えられます。留意事項も区分所有建物及びその敷地の確認事項として管理費及び修繕積立金の額を挙げており、滞納の有無は資料で確かめる事柄です。

区分所有建物及びその敷地における固有の個別的要因を例示すれば次のとおりである。

出典: 各論第1章第2節

実務ではこう使う

分譲マンションの一室の評価では、管理会社から重要事項調査報告書を取り寄せて管理費・修繕積立金の額と滞納の有無を確かめ、登記事項証明書で敷地権の割合を読みます。現地では階層、向き、眺望、隣室の用途、室内の仕上げを見ます。比準では同じ棟や近くの棟の成約事例と、階層・位置・専有面積・間取りの差を専有側の要因として比較し、角部屋か中部屋か、上階か低層階かの差を効用比で説明します。