2026/10/10 / 行政法規

損害賠償額の予定の制限とは？宅地建物取引業法での意味を図でわかりやすく解説

宅地建物取引業者が自ら売主となる売買契約で、業者でない買主との間で、債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し、または違約金を定めるときは、両方を合算した額が代金の額の10分の2を超える定めをしてはならないという制限です（38条）。つまり、あらかじめ決めておく賠償の額は、足して代金の2割...

損害賠償額の予定の制限とは

売買契約書には「買主が代金を払わなければ、代金の20%を違約金として支払う」といった条項がよく入っています。実際の損害がいくらかを後で争わなくて済むよう、賠償の額を先に決めておくのが損害賠償額の予定で、違約金も同じ働きをします。ただ、業者が売主で買主が一般の人だと、契約書は業者が用意するので、巨額の違約金を書き込まれても買主は気づきにくいものです。そこで宅地建物取引業法は、業者が自ら売主となる売買では、損害賠償の予定額と違約金を合算して代金の額の10分の2を超える定めをしてはならないと定めました。超える定めをしても、超えた部分だけが無効になります。買主が業者なら適用されません（78条2項）。

代金4,000万円なら、予定額と違約金は足して800万円まで。

損害賠償の予定額と違約金は、合算して代金の10分の2までです

38条1項は、損害賠償の額を予定し、または違約金を定めるときは、「これらを合算した額」が代金の額の10分の2を超える定めをしてはならないとしています。名前を変えて別々に定めても、足した額で見ます。予定額を1割、違約金を1割と分けて書けば合わせて2割で収まりますが、それぞれ2割ずつ定めることはできません。買主が同意していても同じです。手付の額の制限（39条）も2割ですが、手付は解約のために先に預けるお金で、こちらは債務不履行のときに払う額の取り決めなので、枠は別です。

超えた部分だけが無効になり、定めの全部は消えません

38条2項は、1項に反する特約は代金の額の10分の2を超える部分について無効とする、と定めています。代金の3割と書いても、2割までは有効に残り、2割を超える1割の部分だけが効力を失います。定めがそっくり無効になって民法の原則に戻るのではなく、上限まで切り詰めるだけです。予定や違約金を定めるかどうかは当事者の自由で、定めなければ実際に生じた損害を賠償する民法の原則によります。定めがあれば、その内容を37条書面に記載します（37条1項8号）。

3割と書いても、2割を超える部分だけが無効になる。

宅地建物取引業者がみずから売主となる宅地又は建物の売買契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し、又は違約金を定めるときは、これらを合算した額が代金の額の十分の二をこえることとなる定めをしてはならない。／前項の規定に反する特約は、代金の額の十分の二をこえる部分について、無効とする。

出典: 宅地建物取引業法 38条

実務ではこう使う

分譲契約書の違約金条項は「売買代金の20%」と書かれることが多く、この条文の上限そのものです。鑑定評価で契約書を読むとき、この数字は法律の上限であって、その取引だけの特殊な事情ではありません。損害賠償の予定に関する定めは、37条書面と重要事項説明の両方に現れます。