2026/10/10 / 行政法規

長期譲渡所得とは？租税特別措置法での意味を図でわかりやすく解説

土地建物等を譲渡した年の1月1日において所有期間が5年を超えるものの譲渡による所得で、他の所得と区分して15%の税率で課税されます。つまり、年の初めの時点で5年を超えて持っていた土地や建物を売ったときの利益です。

長期譲渡所得とは

親から相続した実家を売ることになり、買い手も決まったとき、税金がいくらになるかは「いつから持っていたか」で大きく変わります。土地や建物の売却益は給与などと合算せず、別枠で税率をかける仕組みになっていて、その税率が長く持っていたかどうかで15%と30%に分かれます。この長く持っていた側、つまり譲渡した年の1月1日で所有期間が5年を超える土地建物等の譲渡による所得が長期譲渡所得です。売った日ではなく、その年の元日で数えるのが最初のつまずきどころです。

売った日ではなく、その年の1月1日で5年を超えているかを見る。

所有期間は、譲渡した年の1月1日で数えます

31条1項は、その年1月1日において所有期間が5年を超える土地等又は建物等の譲渡による所得を長期譲渡所得とし、32条1項は同じ日で5年以下のものを短期譲渡所得としています。年の途中で6年目に入っても、その年の元日の時点で5年以下なら、その年に売れば短期です。実際には丸6年近く持ってから売らないと長期になりません。判定日を年の初めにそろえるのは、同じ年の譲渡はすべて同じ日で長短を分けるためです。

所有期間は取得の翌日から数え、相続なら前の取得日を引き継ぎます

31条2項は、所有期間を「取得をした日の翌日から引き続き所有していた期間」として政令で定めています。買った日そのものは数えず、翌日から数え始めます。贈与・相続・遺贈で取得した土地建物や、所得税法58条の交換で取得した土地建物は、前の所有者や交換前の資産の取得日から引き続き所有していたものとみなされます。相続した実家は、親が買った日から数えるので、多くの場合は長期になります。

相続した家は、親が取得した日から数える。

税率は長期15%・短期30%で、さらに軽い税率が二つあります

31条1項は課税長期譲渡所得金額の100分の15、32条1項は課税短期譲渡所得金額の100分の30の所得税を課すと定めています（このほかに住民税がかかります）。長期のうち、譲渡年の1月1日で所有期間10年超の居住用財産には居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例（31条の3）、5年超の土地等を国や地方公共団体などに譲渡したときには優良住宅地の造成等のために土地等を譲渡した場合の軽減税率の特例（31条の2）があり、いずれも長期であることが入口です。短期の30%は、土地の短期転売で利益を得る動きを抑えるための高い税率と考えられます。

50万円控除は使えず、損失は生じなかったものとみなします

31条1項は、長期譲渡所得の金額を、所得税法33条3項の特別控除額（50万円）の控除をしないで計算した金額とすると定めています。土地建物等には代わりに、居住用財産の3,000万円や収用交換等の5,000万円といった租税特別措置法の特別控除が用意されています。同項後段は、長期譲渡所得の金額の計算上生じた損失は生じなかったものとみなすとしているので、土地建物を売って損をしても、原則として給与所得などと相殺することはできません。分離課税で他の所得と切り離す以上、損失も切り離すという考え方です。

個人が、その有する土地若しくは土地の上に存する権利又は建物及びその附属設備若しくは構築物で、その年一月一日において所有期間が五年を超えるものの譲渡をした場合には、当該譲渡による譲渡所得については、…他の所得と区分し、…課税長期譲渡所得金額の百分の十五に相当する金額に相当する所得税を課する。この場合において、長期譲渡所得の金額の計算上生じた損失の金額があるときは、…当該損失の金額は生じなかつたものとみなす。

出典: 租税特別措置法 31条1項

実務ではこう使う

土地や建物の売却相談では、譲渡年の1月1日で5年を超えるかどうかで税率が倍違うため、売却時期そのものが判断材料になります。鑑定士は税額を計算する立場ではありませんが、依頼者が取得の経緯や相続の話を持ち出したときに判定日の考え方を知っていると、税理士との話がつながります。評価書の価格時点は譲渡の時点に合わせます。