土地についての基本理念とは？土地基本法での意味を図でわかりやすく解説

土地についての基本理念とは

自分が買った土地でも、そこに何を建て、どう使うかは隣の家や街全体に響きます。空き地を放っておけば草が伸びて近所に迷惑がかかり、駅ができて値上がりすれば、その利益は本人の努力ではなく街の変化がもたらしたものです。土地基本法は、こうした土地の性質をふまえて「土地はこういう考えで扱う」という原則を2条から5条に四つ掲げ、これを土地についての基本理念と呼びます。国も地方公共団体も、土地を持つ人も使う人も、事業者も国民も、この理念にのっとって行動する責務を負います。

土地は暮らしの土台だから、四つの理念で扱う。

公共の利害に関係する特性があるので、公共の福祉を優先させます

2条は、土地が国民のための限られた貴重な資源であること、国民の諸活動にとって不可欠の基盤であること、その利用及び管理が他の土地の利用及び管理と密接な関係を有すること、その価値が主として人口や産業の動向、社会資本の整備状況などの社会的経済的条件により変動することを挙げ、こうした「公共の利害に関係する特性」を持つことに鑑みて、土地については公共の福祉を優先させるものとすると定めています。増やすことができず、誰の暮らしにも欠かせず、隣の土地と影響し合い、値段が社会の動きで決まる、という四つの性質です。個人の財産であっても、社会の基盤としての側面を先に立てる、という土地基本法全体の出発点で、四つの理念の最初に置かれています。

使い方が隣に響くから、公共の福祉を優先させる。

適正な利用と管理は、地域の条件・周辺・計画の三つで見ます

3条は、土地の適正な利用及び管理を三つの観点から定めています。第一に、所在する地域の自然的、社会的、経済的及び文化的諸条件に応じて利用し管理すること、第二に、周辺地域の良好な環境の形成を図り周辺への悪影響を防止すること、第三に、適正かつ合理的な利用と管理のために策定された計画に従うことです。「管理」の語は令和2年の改正で加わり、使っていない土地も荒れ放題にせず手入れする責任がある、という考え方がここに入りました。

取引は円滑に行われるべきで、投機的取引の対象にはしません

4条1項は、土地所有者等による適正な利用及び管理を促進する観点から、土地は円滑に取引されるものとすると定め、2項で、土地は[[toki-teki-torihiki|投機的取引]]の対象とされてはならないと定めています。使う人に土地が渡るように取引そのものはしやすくし、使う目的のない値上がり狙いの売買だけを退ける、という二段構えです。土地基本法が平成元年、地価高騰のさなかに作られた法律であることが、この一文に表れています。

社会の変化で増えた価値には、利益に応じた負担が求められます

5条1項は、土地の価値が所在する地域の社会的経済的条件の変化により増加する場合には、土地所有者等に対し、その価値の増加に伴う利益に応じて適切な負担が求められるものとすると定めています。駅ができて地価が上がった分は本人の努力の結果ではないので、その一部を社会に返す、という考え方です。2項は、地域住民などのまちづくり活動によって土地の価値が維持され、または増加する場合に、その費用に応じた負担を求められるものとし、令和2年の改正で加わりました。この理念を受けた具体の措置が、15条の社会資本の整備に関連する負担や16条の税制上の措置です。

駅ができて上がった値上がりは、利益に応じて社会に返す。

土地は、現在及び将来における国民のための限られた貴重な資源であること、国民の諸活動にとって不可欠の基盤であること、その利用及び管理が他の土地の利用及び管理と密接な関係を有するものであること、その価値が主として人口及び産業の動向、土地の利用及び管理の動向、社会資本の整備状況その他の社会的経済的条件により変動するものであること等公共の利害に関係する特性を有していることに鑑み、土地については、公共の福祉を優先させるものとする。

出典: 土地基本法 2条

実務ではこう使う

鑑定評価基準の総論第1章は、土地は土地基本法に定める土地についての基本理念に即して利用及び取引が行われるべきであり、特に投機的取引の対象とされてはならないとし、不動産鑑定士はこの認識に立って鑑定評価を行うものとしています。行政法規と鑑定理論の両方で、同じ四つの理念が土台になっています。評価書で地域の将来の見通しや公法上の規制を書くときも、土地は公共の福祉を優先させるものという前提で読みます。

関連用語

• 投機的取引
• 土地基本方針
• 土地所有者等