2026/10/10 / 鑑定理論

土地の種別とは？不動産鑑定評価基準での意味を図でわかりやすく解説

地域の種別に応じて分類される土地の区分で、宅地・農地・林地・見込地・移行地等に分けられます。つまり、その土地が今どう使われているかではなく、属している地域の種別（転換や移行の途中の地域も含む）から決まります。

土地の種別とは

住宅街の真ん中に、一枚だけ畑が残っていることがあります。持ち主は野菜を作っていますが、この畑を買う人は「家を建てられる土地」として値段を見ます。まわりが住宅地域だからです。逆に、山の中で同じように耕されている畑は、まわりが林地地域なので林地として見られます。このように、土地の種別は、その土地の今の使い方（現況）ではなく、属している地域の種別から決まります。

同じ畑でも、住宅街の中なら住宅地、山の中なら林地。

土地の種別は、現況ではなく属する地域の種別で決まります

土地の値段は、その一区画だけで決まるのではなく、まわりの地域の使われ方に引きずられます。住宅街の畑は宅地としての需要にさらされているので、畑のままの値段では収まりません。だから基準は「宅地とは宅地地域のうちにある土地」「林地とは林地地域のうちにある土地」と、地域の名前から土地の種別を導きます。商業地域に建つ一棟の賃貸マンションの敷地も、住まいに使われていますが、土地の種別は商業地です。個別分析で判定する最有効使用は、その土地の一番よい使い方であって、土地の種別を動かす理由にはなりません。

地域の種別が細分されると、土地の種別も同じように細分されます

宅地は、宅地地域の細分に応じて住宅地・商業地・工業地等に分かれます。商業地域がさらに高度商業地域や近隣商業地域に細分されるなら、その中の土地も高度商業地・近隣商業地と細分されます。地域の種別を一般高度商業地域と判定したなら、その中の土地の種別は一般高度商業地であって、別の細分名にはなりません。農地も農地地域の細分に応じて細分でき、工業地も、港湾や高速道路の便を求める大工場地を「産業基盤指向型工業地」と呼ぶように細分することができます。土地の種別は地域の種別の写しなので、地域の分け方が細かくなれば、土地の分け方も同じ段だけ細かくなります。

地域の細分がそのまま土地の細分になる。

見込地と移行地は、地域が変わりつつある途中の土地です

地域は固定ではなく、畑だった一帯に家が建ち始めたり、商店街が住宅街に変わっていったりします。宅地地域・農地地域・林地地域等の相互間で、ある種別から他の種別へ転換しつつある地域の中の土地が見込地で、宅地見込地・農地見込地等に分けられます。宅地地域や農地地域などの中で、商業地域から住宅地域へというように細分された種別の間を移行しつつある地域の中の土地が移行地です。どちらも「今どう使われているか」ではなく「地域がどう変わりつつあるか」で決まる点は、他の土地の種別と同じです。地域の種別には「見込地域」のような名前はなく、転換や移行の途中の地域があることに留意すべきだ、と書かれているだけです。名前が付くのは土地の側で、それが見込地・移行地です。

土地の種別は、地域の種別に応じて分類される土地の区分であり、宅地、農地、林地、見込地、移行地等に分けられ、さらに地域の種別の細分に応じて細分される。

出典: 総論第2章第1節

実務ではこう使う

現地では、対象地そのものより先に、周りの土地がどの用途で続いているかを見て地域の種別を判定します。住宅街に残る家庭菜園は評価書では住宅地と書き、畑としての価格ではなく、住宅地としての標準的使用を前提に価格形成要因を分析します。周りに宅地化の動きがあれば、見込地や移行地としての扱いも検討します。