取引事例等とは？不動産鑑定評価基準での意味を図でわかりやすく解説

取引事例等とは

料理に材料が要るように、鑑定評価の手法にも材料が要ります。原価法なら「似た建物を建てるのにいくらかかったか」の建設事例、取引事例比較法なら「似た不動産がいくらで売れたか」の取引事例、収益還元法なら「似た不動産がいくら稼いでいるか」の収益事例です。基準はこの三つをまとめて取引事例等と呼び、集め方と選び方に共通の決まりを置いています。豊富に秩序正しく集めること、投機的取引のような適正さを欠くものを使わないこと、四つの要件を全部備えるものから選ぶことです。

建設事例・取引事例・収益事例。三つの手法の材料をまとめて取引事例等と呼ぶ。

四つの要件を全部備えるものから選びます

要件は、①近隣地域又は同一需給圏内の類似地域等に存する不動産か同一需給圏内の代替競争不動産に係るものであること、②取引等の事情が正常であるか正常に補正できること、③時点修正が可能なこと、④地域要因の比較及び個別的要因の比較が可能なこと、の四つです。①は場所の決まりで、あとの三つは事情補正・時点修正・要因比較という手法の手順が実際に踏めるかを問うています。どれか一つでも欠けると、その手順が踏めず、事例の数字を対象不動産の価格に直せません。建設事例・取引事例・収益事例のどれにも同じ四要件がかかります。

場所・事情・時点・要因比較。四つ全部に印が付いた事例だけ採用する。

投機的取引は、事例が少なくても使いません

取引事例等は、投機的取引であると認められる事例等、適正さを欠くものであってはなりません。基準は投機的取引を定義していませんが、短期の転売差益などを狙って市場の実勢から離れた値段で行われた取引と考えられ、正常な取引の指標になりません。近隣地域の周辺の地域に事例が少ないからといって、この決まりは緩みません。事例が足りないときに基準が用意している道は、必要やむを得ない場合に近隣地域の周辺の地域まで範囲を広げることであって、適正さを欠く事例を採ることではありません。

値段が高いことと、投機的であることは別です

基準が使わないよう定めているのは、投機的取引のように適正さを欠く事例であって、値段の高い事例ではありません。建築費の高騰を反映して価格が高くなった取引は、資材や人件費が上がったという市場の実勢をそのまま映しているので、値段が高いというだけで適正さを欠くとは読めません。高い値段の理由が、市場全体で費用が上がったことにあるのか、転売を狙った特別の動機にあるのかを、資料の分析で見分けます。前者なら事例として使え、必要に応じて時点修正で価格時点の水準に直します。

建築費が上がって高い値段は市場の実勢。転売差益の値段は適正さを欠く。

鑑定評価の各手法の適用に当たって必要とされる事例には、原価法の適用に当たって必要な建設事例、取引事例比較法の適用に当たって必要な取引事例及び収益還元法の適用に当たって必要な収益事例（以下「取引事例等」という。）がある。

出典: 総論第7章 第1節

実務ではこう使う

事例収集では、取引事例のほか建設事例や賃貸・収益の事例を、評価の目的に合わせて計画的に集めます。集めた事例は一件ごとに取引の経緯を確かめ、転売目的や特殊な当事者関係が疑われるものは、補正できるかどうかで採否を決めます。採用した事例は、四つの要件をどう満たすかが評価書で分かるように整理します。

関連用語

• 同一需給圏内の類似地域等