2026/10/10 / 行政法規

登録換えとは？不動産の鑑定評価に関する法律での意味を図でわかりやすく解説

登録換えとは、不動産鑑定業者が事務所を設けたり廃止したりして登録先が変わるとき（大臣から知事へ、知事から大臣へ、または一つの県の知事から別の県の知事へ）に、あらかじめ新しい登録先に申請して受け直す登録です（26条1項）。つまり、営業を続けたまま登録簿を備える役所を移す手続で、更新の登録とみなして扱われます。

登録換えとは

一つの県だけで営業してきた業者が隣の県に支店を出すと、事務所が二つの県にまたがり、登録先は知事から国土交通大臣に変わります。反対に、大臣登録の業者が支店を畳んで一つの県だけになれば、登録先はその県の知事に移ります。このとき、古い登録を消してから新しく登録し直すのではなく、新しい登録先に「登録換え」を申請して、営業を止めずに登録を受け継ぎます。転校しても学年はそのまま続くように、営業は続けたまま登録先だけを移す手続です。

支店を畳んで一つの県だけになれば、登録先は大臣から知事へ移る。

登録先が入れ替わる三つの場合に要ります

法は三つの場合を挙げています。一つ目は、大臣登録の業者が、一つの都道府県を残して他の都道府県の事務所をすべて廃止するときで、残った県の知事に申請します。二つ目は、知事登録の業者が、その県以外の都道府県にも事務所を設けるときで、国土交通大臣に申請します。三つ目は、知事登録の業者が、その県の事務所を廃止して別の県に事務所を設けるときで、移転先の県の知事に申請します。どの場合も登録簿を備える役所が変わるので、新しい登録先で登録を受け直します。

事務所ごと隣の県へ移れば、移転先の知事に登録換え。

時期は「あらかじめ」で、事務所を設ける前に済ませます

登録換えの申請は、事務所を設けるとき、廃止するときに「あらかじめ」行い、その登録を受けなければなりません。先に支店を開いてしまうと、その瞬間に登録簿の記載と実態が食い違い、監督すべき役所に空白が生まれるからです。新しい登録先が登録をしたときは、直ちに従前の登録先に通知し、二つの役所の間で引き継ぎが行われます。

更新の登録とみなされ、廃業の届出はしません

登録換えは更新の登録とみなされ、申請書の添付書類や登録の拒否事由は新規の登録と同じ規定が適用されます（26条3項）。申請を出していれば、処分が出るまでは従前の登録が効力を持ち続けます。新しい登録先が登録をすると直ちに従前の登録先へ通知し、従前の登録はその通知を受けて消除されます（26条2項・30条5号）。廃業の届出は営業をやめるときの手続で、営業を続ける業者が登録先を移すときには使いません。大臣登録から知事登録へ移る場合も、大臣に廃業を届け出て知事に新規登録するのではなく、知事に登録換えを申請します。

営業は止めずに、更新の登録とみなして新しい登録先が審査する。

不動産鑑定業者は、次の各号の一に掲げる場合には、あらかじめ、国土交通省令で定めるところにより、国土交通大臣又は都道府県知事に登録換えの申請をしてその登録を受けなければならない。一　国土交通大臣の登録を受けている者が、一の都道府県を除きその他の都道府県における事務所を廃止するとき。二　都道府県知事の登録を受けている者が、その都道府県以外の都道府県にも事務所を設けるとき。三　都道府県知事の登録を受けている者が、その都道府県における事務所を廃止して、他の都道府県に事務所を設けるとき。

出典: 不動産の鑑定評価に関する法律 26条1項

実務ではこう使う

支店の出店計画では、開設日から逆算して登録換えの申請を先に済ませます。添付書類は新規登録と同じで、新しい事務所の専任の不動産鑑定士の氏名も書くので、人の確保が先です。登録先が変わると登録番号も変わるため、評価書の書式や名刺の書き換えも要ります。