2026/10/10 / 行政法規

地区計画とは？都市計画法での意味を図でわかりやすく解説

建築物の建築形態、公共施設その他の施設の配置等からみて、一体としてそれぞれの区域の特性にふさわしい態様を備えた良好な環境の各街区を整備し、開発し、及び保全するための計画です。つまり、数街区という小さな範囲の街並みについて、道路・公園などの地区施設の配置と、建物の用途・高さ・壁面の位置までを市町村がきめ細...

地区計画とは

新しく分譲された住宅地を歩くと、どの家も道路から同じだけ壁が下がり、生垣の高さや屋根の色までそろっていることがあります。用途地域は市全体を住宅系・商業系・工業系に大づかみに塗り分けるだけなので、こうした街並みのそろい方までは決められません。そこで、数街区という小さな範囲について、道路・公園などの地区施設の配置と、建物の用途・容積率・高さ・壁面の位置・意匠などを一まとめに定める都市計画が地区計画です。定めるのは住民に一番近い市町村で、都市計画区域の中に定めます。

用途地域は市全体を大づかみに、地区計画は数街区をきめ細かく。

用途地域が無い区域でも、三つの場合には定められます

地区計画は、用途地域が定められている土地の区域に定めるのが基本です。用途地域が無い区域でも、住宅市街地の開発など建物や敷地の整備に関する事業が行われる（または行われた）区域、無秩序な建築や造成で不良な街区の環境ができるおそれがある区域、すでに優れた街区の環境ができている区域の三つのどれかに当たれば定められます。乱れそうな所は先に整え、整っている所は守るためで、まだ市街地になっていなくても、おそれがあれば対象です。市街化調整区域を除くという決まりは無く、田園住居地域は用途地域の一つなので定められます。準都市計画区域は都市計画区域ではないので、地区計画等は定められません。

調整区域の地区計画は、周りの市街化を進めないように定めます

市街化調整区域は市街化を抑えるべき区域なので、そこに地区計画を定めるときは、市街化区域における市街化の状況などを見て、地区計画の区域の周辺の市街化を促進することがないように定めます。街並みを整えるための計画が、区域の外に建物を呼び込む口実になっては、線引きが壊れてしまうからです。その代わり、地区整備計画が定められた区域の中で、その内容に合った建物のための開発行為は、知事が開発許可をすることができます（34条10号）。市街化調整区域で例外的に開発を認める受け皿になっています。

調整区域の地区計画は、区域の中だけを整え、周りの市街化を促さない。

必ず定める事項と、定めるよう努める事項に分かれます

都市計画には、地区計画の種類、名称、位置、区域を定め、あわせて地区施設と建築物等の整備・土地の利用に関する計画である地区整備計画を定めます。これらは計画の骨格で、無ければ区域内の行為の届出や条例による制限の土台が無くなるからです。一方、区域の面積、地区計画の目標、区域の整備・開発・保全に関する方針は、定めるよう努めるものとされ、無くても計画は成り立ちます。地区整備計画だけは、定められない特別の事情があるときは、区域の全部または一部について省くことができます。

骨格になる事項は定め、面積・目標・方針は努める。

案は、区域内の土地所有者など利害関係者の意見を求めて作ります

地区計画等の案を作るとき、市町村は、意見の提出方法などを条例で定めたうえで、その案に係る区域内の土地の所有者その他の利害関係を持つ人の意見を求めて作成します。一人ひとりの敷地の使い方に直接効く計画なので、一般の都市計画の公聴会よりも手厚く、そこに住む人・土地を持つ人の声を先に聴く仕組みです。

地区計画は、建築物の建築形態、公共施設その他の施設の配置等からみて、一体としてそれぞれの区域の特性にふさわしい態様を備えた良好な環境の各街区を整備し、開発し、及び保全するための計画とし、次の各号のいずれかに該当する土地の区域について定めるものとする。

出典: 都市計画法 12条の5第1項

実務ではこう使う

地区計画の区域内では、用途地域より厳しい敷地面積の最低限度・壁面の後退・高さの制限が付いていることが多く、市町村の条例（建築基準法68条の2）で建築物の制限として定められていれば、建築確認で適合が求められます。対象不動産が地区計画の区域内かどうかは、市町村の都市計画図と条例で必ず確かめます。制限が厳しい分、整った街並みが住宅地の価格水準を支えている面も読み取ります。