2026/10/10 / 行政法規

地区計画等とは？都市計画法での意味を図でわかりやすく解説

地区計画、防災街区整備地区計画、歴史的風致維持向上地区計画、沿道地区計画、集落地区計画の五つをまとめて呼ぶ言葉で、都市計画区域について都市計画に定めることができます。つまり、街区の単位で建物の建て方や小さな道路・公園まで細かく決める都市計画の総称です。

地区計画等とは

同じ用途地域の中でも、この一角だけは道路から壁を下げて生け垣にしよう、この通りは高さをそろえよう、というように、住民の顔が見える街区の単位で細かい約束を決めたいことがあります。用途地域は市の全体を大づかみに塗り分ける道具なので、そこまで細かくは決められません。この街区単位の都市計画が地区計画で、都市計画法そのものに根拠があります。同じ発想で、密集市街地の防災、歴史的な町並み、幹線道路の沿道、農村の集落という別の課題に合わせた四つの計画が、それぞれ別の法律に用意されています。都市計画法は、この五つをまとめて地区計画等と呼び（4条9項）、都市計画区域について都市計画に定めることができるとしています（12条の4第1項）。

街区の単位で建て方まで決める五つの計画をまとめて地区計画等と呼ぶ。

五つとも市町村が定め、準都市計画区域には定められません

地区計画等は、15条1項で都道府県が定めると列挙された都市計画に入っていないので、市町村が定めます。街区ごとの建て方の約束は、住民に一番近い市町村でなければ決められないからです。12条の4第1項の主語は「都市計画区域については」なので、都市計画区域の外にある準都市計画区域には定められません。準都市計画区域は用途地域などで最低限の枠をかける区域で、街区の中まで細かく整える段階にないからです。都市計画には五つのどれかという種類、名称、位置、区域を定め、区域の面積は定めるよう努めるものとされています（12条の4第2項、施行令7条の3）。

案は、区域内の土地の所有者などの意見を求めて作ります

一般の都市計画の案は、必要があると認めるときに公聴会などを開けば足ります（16条1項）。地区計画等は、壁の位置や高さ、用途まで一軒一軒の建て方を縛るので、区域内の土地の所有者その他の利害関係を持つ人の意見を必ず求めて案を作ります（16条2項）。意見の出し方や案の示し方は市町村の条例で定め、意見を求める相手には、対抗要件を備えた地上権者や賃借権者、登記した抵当権者なども含まれます（施行令10条の3・10条の4）。市町村は条例で、住民や利害関係人の側から地区計画等の案の内容を申し出る方法を定めることもできます（16条3項）。

一軒一軒の建て方を縛るから、案は土地の所有者などの意見を求めて作る。

五つはそれぞれ守りたいものが違うので、定め方も違います

都市計画基準の13条1項は、五つの定め方を別々に書いています。地区計画は各街区の防災、安全、衛生などの機能が確保され、区域の特性に応じた合理的な土地利用が行われるように定めます。防災街区整備地区計画は火事や地震のときの延焼防止と避難の機能を備えるように、歴史的風致維持向上地区計画は歴史と伝統を反映した市街地の環境の維持向上が図られるように定めます。沿道地区計画は道路交通騒音による障害の防止と適正で合理的な土地利用が図られるように、集落地区計画は営農条件と調和のとれた居住環境の整備と適正な土地利用が図られるように定めます。密集した木造の街、古い町並み、幹線道路の脇、田んぼの中の集落と、場所の課題が違うので、目指すものも計画ごとに違うのです。

延焼防止、歴史と伝統、騒音、営農条件と、守りたいものが違う。

都市計画区域については、都市計画に、次に掲げる計画を定めることができる。一地区計画二密集市街地整備法第三十二条第一項の規定による防災街区整備地区計画三地域における歴史的風致の維持及び向上に関する法律第三十一条第一項の規定による歴史的風致維持向上地区計画四幹線道路の沿道の整備に関する法律第九条第一項の規定による沿道地区計画五集落地域整備法第五条第一項の規定による集落地区計画２地区計画等については、都市計画に、地区計画等の種類、名称、位置及び区域を定めるものとするとともに、区域の面積その他の政令で定める事項を定めるよう努めるものとする。

出典: 都市計画法 12条の4

実務ではこう使う

対象地に地区計画等が定められていると、用途地域の制限に加えて、壁面の位置、高さ、用途、垣やさくの構造まで細かく決まっていることがあります。鑑定評価では、市役所の都市計画課で地区計画等の計画図書を確かめ、公法上の規制として評価書に書き、建物の建て方を縛る要因として個別的要因に反映させます。区域内での建築などは市町村長への届出が要るので、取引の際に説明が必要です。