2026/10/10 / 行政法規

用途制限とは？建築基準法での意味を図でわかりやすく解説

用途地域ごとに、建築できる建築物の用途を建築基準法の別表第二で定める制限です。つまり、その土地に住宅を建ててよいか、店や工場を建ててよいかを、地域の種類で決めます。

用途制限とは

静かな住宅街のまん中に、夜通し機械が動く工場や大きなパチンコ店が建ったら、住んでいる人は暮らしにくくなります。そこで都市計画法が街を13種類の用途地域に塗り分け、建築基準法48条がその地域ごとに「建ててよい建物」を別表第二という一枚の表で決めています。この二つを合わせた仕組みが用途制限です。建蔽率や容積率が「どれだけの大きさを建てられるか」を決めるのに対し、用途制限は「何を建てられるか」を決めます。

同じ敷地でも、地域の種類で建ててよい建物が変わる。

守る地域は許す建物を、他の地域は禁じる建物を並べます

別表第二は、地域ごとに書き方が変わります。第一種低層・第二種低層・第一種中高層の住居専用地域と田園住居地域は、住居の環境を強く守る地域なので、「建築することができる建築物」だけを並べ、表に無いものは建てられません。第二種中高層住居専用地域から工業専用地域までは、いろいろな建物が混じるのが前提なので、「建築してはならない建築物」だけを並べ、表に無いものは建てられます。守りたい度合いが強いほど、許す側を限定して書くという考え方です。

表の線は床面積で引かれ、住居系から工業系へ進むほどゆるみます

同じ用途でも、地域が進むにつれて建てられる規模が広がります。第一種低層住居専用地域では住宅、学校、神社、保育所、診療所などが建ち、病院と大学は第一種中高層住居専用地域から建てられます。第二種住居地域では床面積300㎡を超える自動車車庫、準住居地域では客席200㎡以上の劇場や映画館が禁じられ、近隣商業地域や商業地域ではそれらも建ちます。工業地域では学校と病院が禁じられ、工業専用地域ではさらに住宅や物販の店舗、飲食店も禁じられます。表を上から下へ読むと、住む場所を守る地域から、働く場所を守る地域へと性格が移り変わるのが分かります。

禁じられた建物も、特定行政庁の許可で建てられることがあります

表で禁じられた建物でも、特定行政庁が「その地域の環境を害するおそれがない」または「公益上やむを得ない」と認めて許可すれば建てられます（特例許可）。許可の前には、利害関係のある人の出頭を求めて公開で意見を聴き、建築審査会の同意を得なければなりません。周りの住民の暮らしに直接ひびく判断なので、役所だけで決めさせず、住民の声と第三者の目を通す仕組みです。すでに特例許可を受けた建物の増築、改築、移転（政令で定める場合に限ります）を再び許可するときは意見聴取も同意も要らず、住居系の地域で、日常生活に必要な建築物として政令で定めるもので騒音や振動への措置がとられているものは同意が要りません。

特例許可は、公開の意見聴取と建築審査会の同意を通す。

敷地が二つの地域にまたがるときは、過半の地域の制限に従います

一つの敷地が二つの用途地域にまたがるときは、敷地の過半が属する地域の用途制限を、敷地の全部に当てはめます（91条）。建物の用途は一棟で一つなので、面積で按分することができないからです。建蔽率や容積率は数字なので面積で加重平均しますが、用途制限は多いほうの地域で決めるという違いがあります。

用途は按分できないから、敷地の過半が属する地域で決める。

第一種低層住居専用地域内においては、別表第二（い）項に掲げる建築物以外の建築物は、建築してはならない。ただし、特定行政庁が第一種低層住居専用地域における良好な住居の環境を害するおそれがないと認め、又は公益上やむを得ないと認めて許可した場合においては、この限りでない。

出典: 建築基準法 48条1項

実務ではこう使う

土地の評価では、用途制限がその土地の最有効使用を直接に決めるので、役所の都市計画図で用途地域を確かめ、建てられる用途を地域分析に書きます。第一種低層住居専用地域では店舗や事務所に使えない分だけ地価が抑えられ、近隣商業地域では店舗や事務所が建つので、同じ駅距離でも単価が変わります。敷地が二つの地域にまたがる土地は、過半の地域の用途制限で最有効使用を判定します。