2026/10/10 / 行政法規

特殊建築物とは？建築基準法での意味を図でわかりやすく解説

学校、病院、劇場、百貨店、旅館、共同住宅、工場、倉庫、自動車車庫、汚物処理場など、2条2号に列挙された用途に供する建築物です。つまり、多くの人が集まる建物と、火災や衛生の危険が大きい建物を用途で区切った一群で、確認や耐火などの規制が普通の建築物より厳しくなります。

特殊建築物とは

同じ大きさの建物でも、中で何が行われているかで、火事のときの危なさや逃げにくさはまるで違います。家族だけが住む一戸建てと、大勢の客が泊まるホテル、危険物を置く倉庫では、守るべき安全の水準が同じではありません。建築基準法は、学校、病院、劇場、百貨店、旅館、共同住宅、工場、倉庫、自動車車庫、汚物処理場のように、多くの人が出入りする用途と、火災や衛生の危険が大きい用途を2条2号に並べ、これらを特殊建築物と呼びます。一戸建ての住宅と事務所は、この列挙にありません。特殊建築物に当たると、建築確認の要否、耐火建築物とする義務、用途変更の確認、接道の条例など、法律の各所で厳しい扱いを受けます。

用途で決まる特殊建築物、一戸建てと事務所は入らない。

用途の列挙で決まり、事務所と一戸建て住宅は入りません

2条2号は、学校、体育館、病院、劇場、観覧場、集会場、展示場、百貨店、市場、ダンスホール、遊技場、公衆浴場、旅館、共同住宅、寄宿舎、下宿、工場、倉庫、自動車車庫、危険物の貯蔵場、と畜場、火葬場、汚物処理場と、その他これらに類する用途に供する建築物を特殊建築物と定めています。建物の構造や大きさではなく、何に使うかで決まる区分です。列挙にない事務所や一戸建ての住宅は、どれほど大きくても特殊建築物ではありません。事務所や一戸建ては、そこにいる人が建物に慣れていて人数も限られるので、不特定多数が集まる建物や危険物を扱う建物ほどの上乗せは要らない、という考えです。

用途に供する部分が200㎡を超えると、建築確認が要ります

6条1項1号は、別表第1の用途に供する特殊建築物で、その用途に供する部分の床面積の合計が200㎡を超えるものについて、建築するときと、大規模の修繕や大規模の模様替をするときに建築確認を求めています。すでにある建物の用途を変えてこの特殊建築物にするときも、同じ確認が要ります（87条1項）。住宅を旅館に変えるような場合、建物は一本の柱も動かさなくても、泊まる客の安全を新たに守らなければならないからです。劇場から映画館のように、政令が指定する類似の用途の間の変更だけは確認が要りません（令137条の18）。

店の階だけを足して200㎡を超えるかで、確認の要る特殊建築物かが決まる。

倉庫や自動車車庫は、階と面積で耐火の義務が決まります

27条は、特殊建築物の用途と規模に応じて、耐火建築物または準耐火建築物とする義務を定めています。倉庫は、その用途に供する3階以上の部分の床面積の合計が200㎡以上なら耐火建築物とし、用途に供する部分の床面積の合計が1,500㎡以上なら耐火建築物または準耐火建築物とします（27条2項1号・3項1号、別表第1）。自動車車庫は、3階以上の階をその用途に供すると面積を問わず耐火建築物とし、用途に供する部分が150㎡以上なら耐火建築物または準耐火建築物とします。上の階ほど火が回ると逃げにくく、面積が広いほど燃え広がる範囲が大きいので、階と面積の二つで線を引いています。

接道の条例や定期報告など、特殊建築物だけの上乗せがあります

43条3項は、特殊建築物などについて、地方公共団体が条例で、敷地が接すべき道路の幅員や、敷地が道路に接する部分の長さなどの制限を付加できると定めています。大勢の人が出入りする建物では、火事のときに消防車が入り、人が逃げる道を普通の建物より広く確保しなければならないからです。12条1項の定期報告も、6条1項1号の特殊建築物のうち政令で定めるものと特定行政庁が指定するものを対象にしています。

大勢が出入りする百貨店は、定期に調査して特定行政庁へ報告する。

特殊建築物　学校（専修学校及び各種学校を含む。以下同様とする。）、体育館、病院、劇場、観覧場、集会場、展示場、百貨店、市場、ダンスホール、遊技場、公衆浴場、旅館、共同住宅、寄宿舎、下宿、工場、倉庫、自動車車庫、危険物の貯蔵場、と畜場、火葬場、汚物処理場その他これらに類する用途に供する建築物をいう。

出典: 建築基準法 2条2号

実務ではこう使う

共同住宅や店舗ビル、倉庫、ホテルの評価では、対象が特殊建築物であることを前提に、確認済証と検査済証、耐火の区分、用途変更の履歴を確かめます。用途変更の確認を受けていない建物は、融資や売買で減価の要因になります。