調査範囲等条件の対象となる4つの価格形成要因を徹底解説

はじめに――なぜ4つの要因が例示されているのか

鑑定評価基準の留意事項（実務指針）は、不動産鑑定士の通常の調査の範囲では事実の確認が困難な特定の価格形成要因として、以下の4つを例示しています。

1. 土壌汚染の有無及びその状態
2. 建物に関する有害な物質の使用の有無及びその状態
3. 埋蔵文化財及び地下埋設物の有無並びにその状態
4. 隣接不動産との境界が不分明な部分が存する場合における対象不動産の範囲

不動産鑑定士の通常の調査の範囲では、対象不動産の価格への影響の程度を判断するための事実の確認が困難な特定の価格形成要因を例示すれば、次のとおりである。
ア 土壌汚染の有無及びその状態
イ 建物に関する有害な物質の使用の有無及びその状態
ウ 埋蔵文化財及び地下埋設物の有無並びにその状態
エ 隣接不動産との境界が不分明な部分が存する場合における対象不動産の範囲
― 不動産鑑定評価基準に関する実務指針 総論第5章

これらに共通するのは、外観からの目視調査や公的資料の確認だけでは事実関係を確定できないという特性です。いずれも専門的な調査設備・技術・資格を要する調査が必要であり、不動産鑑定士が通常の業務において自ら実施することが現実的に困難な領域です。

本記事では、この4つの価格形成要因について、それぞれの内容・調査の実情・省略した場合のリスク・鑑定評価額への影響を詳しく解説します。

要因1：土壌汚染の有無及びその状態

土壌汚染が価格形成要因となる理由

土壌汚染は、不動産の価格に大きな影響を与える個別的要因です。汚染が確認された土地では、汚染の除去等の措置（浄化費用）が必要となるほか、浄化後も心理的嫌悪感（スティグマ）による減価が生じる場合があります。

土壌汚染対策法では、特定有害物質の基準値超過が確認された土地は「要措置区域」または「形質変更時要届出区域」に指定される可能性があり、これらの指定は土地の利用や売買に直接的な制約を及ぼします。

通常の調査では確認が困難な理由

土壌汚染の有無を正確に確認するためには、表層土壌のサンプリング調査（表層50cm調査）やボーリング調査（深度方向の調査）が必要です。これらは環境コンサルタント等の専門機関が専門的な機器を用いて行うものであり、不動産鑑定士の通常の調査範囲を超えています。

不動産鑑定士が通常行える調査は以下の範囲に限られます。

鑑定評価への影響

土壌汚染が存在する場合の鑑定評価額への影響は極めて大きく、浄化費用だけで数千万円から数億円に及ぶことも珍しくありません。調査範囲等条件を設定して土壌調査を省略した場合、この潜在的な影響が鑑定評価額に反映されないリスクがあります。

留意事項では、土壌汚染が判明している場合の対応として次のように述べています。

土壌汚染が存することが判明している不動産については、原則として汚染の分布状況、汚染の除去等の措置に要する費用等を他の専門家が行った調査結果等を活用して把握し鑑定評価を行うものとする。― 不動産鑑定評価基準に関する実務指針 各論

つまり、土壌汚染が判明している場合は、原則として専門家の調査結果を活用して評価を行うべきであり、安易に調査範囲等条件を設定して調査を省略すべきではありません。

要因2：建物に関する有害な物質の使用の有無及びその状態

有害物質の代表例

建物に関する有害な物質として代表的なものは以下のとおりです。

このうち、鑑定評価で最も問題となるのはアスベストです。2006年以前に建築された建物には、アスベスト含有建材が使用されている可能性があり、解体・改修時に多額の除去費用が発生します。

通常の調査では確認が困難な理由

有害物質の使用の有無を正確に確認するためには、建材のサンプルを採取して分析機関で成分分析を行う必要があります。特にアスベストについては、目視だけでは含有の有無を判断できない建材が多く、専門的な分析（偏光顕微鏡法、X線回折分析法等）が必要です。

不動産鑑定士が通常行える範囲は、以下に限られます。

鑑定評価への影響

アスベスト含有建材の除去費用は、建物の規模や含有量によって大きく異なりますが、大規模ビルの場合は数千万円から数億円に達することもあります。調査範囲等条件を設定して有害物質の調査を省略した場合、この除去費用相当額が考慮されない鑑定評価額となるリスクがあります。

要因3：埋蔵文化財及び地下埋設物の有無並びにその状態

埋蔵文化財とは

埋蔵文化財とは、文化財保護法に定める「土地に埋蔵されている文化財」のことです。古墳、城跡、貝塚、住居跡、土器、石器などがこれに該当します。

全国には約46万件の埋蔵文化財包蔵地（遺跡が所在する範囲として周知されている土地）が存在しており、特に都市部の歴史ある地域では、土地の開発・建設に際して試掘調査や本発掘調査が求められる場合があります。

文化財保護法第93条では、周知の埋蔵文化財包蔵地において土木工事を行おうとする者は、工事着手の60日前までに都道府県教育委員会に届け出なければならないとされています。

地下埋設物とは

地下埋設物とは、土地の地下に埋まっている人工的な構造物や廃棄物のことです。具体例としては以下のものがあります。

• 旧建物の基礎・杭（既存杭）
• 廃棄されたコンクリートがら
• 旧地下タンク（ガソリンスタンド跡地等）
• 旧下水管・配管類
• 産業廃棄物

通常の調査では確認が困難な理由

埋蔵文化財も地下埋設物も、地表面からの目視では確認が困難です。確認のためには以下のような専門的調査が必要です。

不動産鑑定士が行える調査としては、埋蔵文化財包蔵地の指定状況の確認（教育委員会への照会）、過去の土地利用履歴の調査（旧版地図・航空写真の確認）、ヒアリングなどがありますが、これらだけでは地下の状態を確定的に把握することはできません。

鑑定評価への影響

埋蔵文化財が発見された場合、発掘調査の費用負担と工期の遅延が生じます。発掘調査は原因者負担が原則であるため、開発事業者にとって予期しないコスト増加要因となります。

地下埋設物についても、撤去費用が不動産価格に直接影響します。大規模な地下埋設物の場合、撤去費用が土地価格に匹敵するケースもあります。

要因4：隣接不動産との境界が不分明な部分が存する場合における対象不動産の範囲

他の3要因との性格の違い

境界の問題は、他の3要因（土壌汚染・有害物質・埋蔵文化財/地下埋設物）とはやや性格が異なります。他の3要因は対象不動産の「隠れた瑕疵」に関するものであるのに対し、境界の問題は対象不動産の物理的な範囲そのものに関わる問題です。

境界が確定しないということは、鑑定評価の基本となる対象不動産の面積が確定しないことを意味します。面積は不動産の価格を構成する最も基本的な要素のひとつであるため、境界の不確実性は鑑定評価額の信頼性に直結する重大な問題です。

境界が不分明とはどのような状態か

隣接不動産との境界が不分明な状態とは、以下のようなケースを指します。

通常の調査では確認が困難な理由

不動産鑑定士は実地調査において境界標の有無や現況を確認しますが、確定測量（隣接するすべての土地所有者・道路管理者と境界を確認し合意する行為）を自ら行うことはできません。確定測量は土地家屋調査士の業務であり、隣接所有者全員の立会いと同意が必要です。

鑑定評価への影響

境界が不分明であることは、対象不動産の数量（面積）の確定に直接影響します。面積は不動産価格の基本的な要素であるため、境界の不確実性は鑑定評価額の信頼性に関わる重大な問題です。

また、境界紛争が存在する場合、将来的な訴訟リスクや隣接地との利用調整の必要性が生じ、取引市場における流通性にも影響します。

面積の不確実性が鑑定評価額に与える影響は、対象不動産の単価にもよりますが、都心部の商業地等では1平方メートルあたり数百万円の単価となることもあり、わずかな面積の差異が数千万円の価格差につながる可能性があります。

境界問題の解決手段

境界の確定には、以下のような手段があります。いずれも不動産鑑定士の通常の業務範囲外です。

4つの要因の比較整理

一覧表

4つの要因は「例示」である

留意事項の文言は「特定の価格形成要因を例示すれば、次のとおりである」となっています。したがって、これらの4つは限定列挙ではなく例示列挙です。実務上は、この4つ以外にも調査範囲等条件の対象となり得る価格形成要因が存在する可能性があります。

ただし、試験対策としてはこの4つを正確に暗記することが重要です。短答式試験では、これらの4つに含まれない要因（例：建物の耐震性能、設備の稼働状況等）を混ぜた選択肢が出題されることがあります。

不動産鑑定士の調査義務との関係

調査範囲等条件は、不動産鑑定士の調査義務を免除するものではありません。調査範囲等条件を設定した場合であっても、不動産鑑定士は通常の調査の範囲内で可能な限りの情報収集と分析を行う義務があります。

たとえば、土壌汚染について調査範囲等条件を設定する場合でも、以下の調査は通常の範囲内で行うべきです。

• 土壌汚染対策法に基づく区域指定の有無の確認
• 過去の土地利用履歴の確認（旧版地図・航空写真、閉鎖登記簿等）
• 周辺の汚染事例の有無の確認
• 対象地に関するヒアリング

これらの調査の結果、汚染の蓋然性が高いと判断された場合には、その旨を鑑定評価報告書に記載し、鑑定評価額への潜在的な影響について利用者に注意喚起する必要があります。

各要因に応じた調査範囲等条件の記載例

報告書における条件の記載方法

調査範囲等条件を設定する場合、鑑定評価報告書には条件の内容を具体的に記載する必要があります。各要因について典型的な記載のポイントを整理します。

価格形成要因の取扱いの明確化

留意事項では、調査範囲等条件を設定する場合に「当該価格形成要因の取扱いを明確にする必要がある」と規定されています。この「取扱い」とは、具体的には以下のいずれかの方針を明示することです。

• 当該要因を価格形成要因から除外して鑑定評価を行う
• 当該要因について一定の前提（通常の状態であることを前提とする等）を置いて鑑定評価を行う
• 通常の調査の範囲で得られた情報に基づき、合理的に推定して鑑定評価に反映する

いずれの方針を採用するかは、依頼目的や利用者の状況を踏まえて判断する必要があります。

試験対策のポイント

暗記すべき事項

4つの要因の覚え方

4つの要因を体系的に覚えるために、以下のように整理すると効率的です。

• 地下に潜むもの：(ア)土壌汚染、(ウ)埋蔵文化財/地下埋設物
• 建物に潜むもの：(イ)有害な物質（アスベスト等）
• 境界に関するもの：(エ)隣接不動産との境界

いずれも「通常の調査（目視・書面）では見えない・確認できない」という共通点があります。「見えないものが4つ」と覚えておくとよいでしょう。

また、(ア)〜(ウ)は「対象不動産に何かが存在するか否か」の問題であるのに対し、(エ)は「対象不動産の物理的範囲」の問題であるという違いにも着目してください。

短答式の頻出ひっかけ

• 4つの要因に含まれない要因を選択肢に混ぜる（例：耐震性能、設備の稼働状況、建物の遵法性）
• 4つの要因のうち1つを別の表現に変えて出題する（例：「建物に関する有害な物質」→「建物の構造耐力」に入れ替え）
• 4つの要因が「限定列挙」であると記述する
• 「地下埋設物」のみを記載し「埋蔵文化財」を欠落させる（正しくは「埋蔵文化財及び地下埋設物」）

まとめ

調査範囲等条件の対象となる4つの価格形成要因は、いずれも不動産鑑定士の通常の調査では事実の確認が困難であるという共通の特性を持っています。土壌汚染・有害物質・埋蔵文化財/地下埋設物・境界のそれぞれについて、専門的な調査の内容・実施者・費用規模を理解するとともに、省略した場合に鑑定評価額にどのような影響が及び得るかを把握しておくことが重要です。

これらの4つは「例示」であり限定列挙ではありませんが、試験対策としては4つを正確に暗記し、混同しやすい要因と区別できるようにしておくことが必要です。

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