不動産登記法の表示登記と権利登記を詳しく解説

不動産登記制度の概要と目的

不動産登記制度は、不動産の物理的な現況と権利関係を登記簿に記録し、広く一般に公示することで、不動産取引の安全と円滑を図るための制度です。不動産は動産と異なり、外観だけでは権利関係を把握することができません。ある土地が誰の所有であるか、抵当権が設定されているかどうかは、現地を訪れただけでは判断できません。そこで、国が管理する登記簿に不動産の情報を記録し、誰でも閲覧できる仕組みを設けることで、取引の安全を確保しています。

不動産登記法は、この登記制度の根幹を定める法律です。平成16年（2004年）に全面改正された現行法では、登記申請のオンライン化や登記識別情報の導入など、制度の近代化が図られました。

この法律は、不動産の表示及び不動産に関する権利を公示するための登記に関する制度について定めることにより、国民の権利の保全を図り、もって取引の安全と円滑に資することを目的とする。― 不動産登記法 第1条

この目的規定から、不動産登記制度は「不動産の表示」と「不動産に関する権利」という2つの柱で構成されていることが読み取れます。前者が表示に関する登記（表題登記）、後者が権利に関する登記に対応しています。また、「国民の権利の保全」と「取引の安全と円滑」という2つの目的が掲げられており、登記制度が単に権利者を保護するだけでなく、取引全体の信頼性を支える社会的基盤であることが示されています。

不動産鑑定士試験の行政法規科目においても、不動産登記法は出題頻度の高い法律のひとつです。また、鑑定評価の実務では、対象不動産の所在・地番・地目・地積の確認、所有者の特定、抵当権等の担保権の把握など、評価の出発点となる情報を登記簿から得ることが不可欠です。不動産登記法の基本的な仕組みを理解しておくことが、試験対策と実務の両面で重要となります。不動産登記法の基礎については不動産登記法の基本もあわせてご確認ください。

登記簿の構成 ― 表題部・権利部甲区・権利部乙区

不動産登記簿は、大きく表題部と権利部の2つに分かれています。権利部はさらに甲区（所有権に関する事項）と乙区（所有権以外の権利に関する事項）に区分されます。この3層構造を正確に理解することが、不動産登記法の学習の第一歩です。

表題部

表題部には、不動産の物理的現況に関する事項が記録されます。土地と建物のそれぞれについて、記録される事項は以下のとおりです。

土地の表題部に記録される主な事項

建物の表題部に記録される主な事項

表題部の情報は不動産の物理的な状態を示すものであり、直接的に権利関係を表すものではありません。しかし、鑑定評価においては、対象不動産の確認を行う際に表題部の情報と現地の状況を照合することが求められます。

権利部（甲区）

甲区には所有権に関する事項が記録されます。具体的には以下のような登記が行われます。

• 所有権保存登記: 新たに所有権の登記がされていない不動産について、最初にされる所有権の登記
• 所有権移転登記: 売買・相続・贈与・交換等を原因として所有権が移転した場合の登記
• 所有権に関する仮登記: 本登記の条件が整わない場合に順位を保全するための登記
• 差押え・仮処分: 強制執行や保全処分に基づく登記

甲区を確認することで、現在の所有者が誰であるか、過去にどのような原因で所有権が移転してきたかを把握できます。共有の場合には各共有者の持分割合も記録されます。

権利部（乙区）

乙区には所有権以外の権利に関する事項が記録されます。

• 抵当権設定登記: 金融機関等が担保として設定する抵当権に関する登記
• 根抵当権設定登記: 継続的な取引から生じる不特定の債権を担保する根抵当権の登記
• 地上権設定登記: 他人の土地において工作物等を所有するための権利の登記
• 地役権設定登記: 通行地役権などの地役権に関する登記
• 賃借権設定登記: 不動産の賃貸借に基づく賃借権の登記

乙区の情報は、対象不動産にどのような権利の制約があるかを把握するために極めて重要です。特に、借地権の評価や担保評価においては、乙区の記録が評価額に直接影響を与えます。

表示に関する登記（表題登記）の仕組み

表示に関する登記とは、不動産の物理的現況を登記簿の表題部に記録する登記の総称です。表題登記、変更登記、更正登記、滅失登記などの種類があります。権利に関する登記と異なり、表示に関する登記には申請義務が課されている点が大きな特徴です。

土地の表題登記

土地の表題登記は、新たに土地が生じた場合（公有水面の埋立てなど）に行われます。所在・地番・地目・地積が表題部に記録されます。

新たに生じた土地又は表題登記がない土地の所有権を取得した者は、その所有権の取得の日から一月以内に、表題登記を申請しなければならない。― 不動産登記法 第36条

土地の表題登記で記録される地目は、不動産登記規則第99条で定められた23種類に限定されています。主な地目としては宅地・田・畑・山林・原野・雑種地などがあります。地目は土地の現況と利用目的に基づいて定められますが、登記上の地目と実際の利用状況が異なっていることも少なくありません。

地積は、原則として水平投影面積により算出されます。宅地および鉱泉地については小数点以下第2位まで、その他の地目では小数点以下第1位までの精度で記録されます。

建物の表題登記

建物の表題登記は、建物を新築した場合に行われます。所在・家屋番号・種類・構造・床面積が表題部に記録されます。

新築した建物又は区分建物以外の表題登記がない建物の所有権を取得した者は、その所有権の取得の日から一月以内に、表題登記を申請しなければならない。― 不動産登記法 第47条第1項

建物の種類は、建物の主たる用途に従って居宅・事務所・店舗・工場・倉庫・車庫などに分類されます。複数の用途に供されている場合は、床面積の大きい用途を主として記録します。

構造は、建物の主たる構成材料（木造・鉄骨造・鉄筋コンクリート造・鉄骨鉄筋コンクリート造など）、屋根の種類（瓦葺・スレート葺・陸屋根など）、および階数を組み合わせて記録されます。

床面積は、各階ごとに壁その他の区画の中心線で囲まれた部分の面積（壁芯面積）により算出されます。ただし、区分所有建物については内法面積（壁の内側で計測した面積）で算出される点に注意が必要です。この違いは、マンション等の区分所有建物の鑑定評価においても重要なポイントとなります。

表題登記の申請義務

表示に関する登記の最大の特徴は、申請義務が課されていることです。新たに土地が生じた場合や建物を新築した場合、所有者は所有権を取得した日から1か月以内に表題登記を申請しなければなりません。

第三十六条、第三十七条第一項若しくは第二項、第四十二条、第四十七条第一項、第四十九条第一項、第三項若しくは第四項、第五十一条第一項から第四項まで、第五十七条又は第五十八条第六項若しくは第七項の規定による申請をすべき義務がある者がその申請を怠ったときは、十万円以下の過料に処する。― 不動産登記法 第164条

申請義務に違反した場合は10万円以下の過料に処されます。これは刑事罰ではなく行政罰ですが、登記の正確性を維持するための重要な制度的担保です。

地目変更登記・地積更正登記

不動産の物理的現況に変更が生じた場合には変更登記を申請する必要があります。

地目変更登記は、土地の用途が変わった場合に行われます。例えば、農地を宅地に転用した場合、地目を「田」から「宅地」に変更する登記を申請します。地目に変更があった場合も、変更があった日から1か月以内に申請する義務があります。

地目又は地積について変更があったときは、表題部所有者又は所有権の登記名義人は、その変更があった日から一月以内に、当該地目又は地積に関する変更の登記を申請しなければならない。― 不動産登記法 第37条第1項

地積更正登記は、地積に関する登記記録に誤りがある場合に行う登記です。変更登記が「事後的な変化」を登記簿に反映するのに対し、更正登記は「当初からの誤り」を訂正するものです。古い測量技術で測定された地積が実測と異なる場合などに、地積更正登記が行われます。

表示に関する登記の特徴まとめ

表示に関する登記には、権利に関する登記にはない以下の特徴があります。

1. 申請義務がある: 所有者は法定の期間内に登記を申請しなければならない
2. 登記官の職権による登記が可能: 登記官は、申請がなくても職権で表示に関する登記をすることができる（法第28条）
3. 登記官による実地調査が可能: 登記官は表示に関する登記について、必要があると認めるときは不動産の現況を調査できる（法第29条）
4. 単独申請が原則: 表示に関する登記は、原則として所有者が単独で申請できる

権利に関する登記の種類と仕組み

権利に関する登記とは、不動産に関する権利関係を登記簿の権利部に記録する登記です。所有権の保存・移転、抵当権の設定、地上権や賃借権の設定など、不動産に関する多様な権利変動が登記の対象となります。表示に関する登記が申請義務を伴うのに対し、権利に関する登記は原則として当事者の任意に委ねられています。

所有権保存登記

所有権保存登記は、所有権の登記がない不動産について最初にされる所有権の登記です。建物を新築して表題登記を行った後、甲区に最初の所有者として氏名・住所を記録するために行います。

所有権保存登記を申請できる者は限定されています。

所有権の保存の登記は、次に掲げる者以外の者は、申請することができない。
一　表題部所有者又はその相続人その他の一般承継人
二　所有権を有することが確定判決によって確認された者
三　収用によって所有権を取得した者
― 不動産登記法 第74条第1項

所有権保存登記は、権利に関する登記の例外として単独申請で行うことができます。これは、保存登記にはまだ登記義務者が存在しないためです。

所有権移転登記

所有権移転登記は、売買・相続・贈与・交換・共有物分割等を原因として所有権が移転した場合にされる登記です。甲区に登記の目的（所有権移転）、原因日付、原因（売買・相続等）、権利者の氏名・住所が記録されます。

所有権移転登記は共同申請主義が原則であり、登記権利者（買主等）と登記義務者（売主等）が共同して申請します。

権利に関する登記の申請は、法令に別段の定めがある場合を除き、登記権利者及び登記義務者が共同してしなければならない。― 不動産登記法 第60条

ただし、相続による所有権移転登記は例外的に単独申請が認められています。また、令和6年（2024年）4月1日からは相続登記の義務化が施行され、相続による所有権取得を知った日から3年以内に所有権移転登記を申請しなければならないこととなりました。

抵当権設定登記

抵当権設定登記は、不動産を担保として金銭の貸借が行われた場合にされる登記です。乙区に以下の事項が記録されます。

• 登記の目的（抵当権設定）
• 原因（金銭消費貸借契約に基づく抵当権設定契約）
• 債権額
• 利息
• 損害金
• 債務者の氏名・住所
• 抵当権者の名称・住所

抵当権が複数設定されている場合、その順位は登記の受付番号の順序によって決まります（法第4条第2項）。先順位の抵当権者が優先的に弁済を受けることになるため、後順位の抵当権者にとっての担保価値は、先順位の被担保債権額を控除した残額に限られます。

地上権・賃借権の登記

地上権は、他人の土地において工作物又は竹木を所有するためにその土地を使用する物権であり（民法第265条）、登記をすることで第三者に対する対抗力を取得します。地上権の登記は乙区に記録され、目的・存続期間・地代等が記載されます。

賃借権は債権であり、本来は契約当事者間でのみ効力を有するものですが、登記をすることで第三者に対する対抗力を取得できます。ただし、実務上は借地借家法の規定により、土地の賃借権については借地上の建物の登記、建物の賃借権については建物の引渡しによって対抗力が認められるため、賃借権そのものが登記されるケースは限定的です。

仮登記

仮登記は、本登記をするための要件が備わっていない場合に、将来の本登記の順位を保全するためにされる登記です。

• 1号仮登記: 権利変動はすでに生じているが、手続上の要件（登記識別情報の提供等）が整わない場合
• 2号仮登記: 権利変動がまだ生じていないが、将来の権利変動の請求権を保全する場合（売買予約による所有権移転請求権仮登記等）

仮登記には対抗力はありませんが、後に本登記をした場合には仮登記の順位が本登記の順位となります（順位保全効）。

権利に関する登記の特徴まとめ

対抗要件としての登記と公信力

不動産登記制度を正しく理解するためには、登記の対抗力と公信力の区別を明確にしておく必要があります。この点は不動産鑑定士試験でも頻出の論点です。

民法177条 ― 対抗要件としての登記

不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない。― 民法 第177条

この規定により、不動産に関する物権変動（所有権の移転、抵当権の設定等）は、登記をしなければ第三者に対抗することができません。つまり、登記は不動産物権変動の対抗要件として位置づけられています。

具体的な場面で考えてみましょう。Aが所有する土地をBに売却した後、まだBへの所有権移転登記を行わないうちに、同じ土地をCにも売却してしまった場合（二重譲渡）、BとCのどちらが最終的に所有権を確定的に取得するかは、先に登記を備えた方が決します。Cが先に登記を備えた場合、Bは自らの所有権をCに対して主張（対抗）することができません。

ここで重要なのは、日本法における物権変動は意思主義を採用しているということです。売買契約の成立により所有権は移転しますが、登記をしなければ第三者には主張できないという構造になっています。登記は物権変動の成立要件ではなく対抗要件であるという点を正確に理解しておく必要があります。

登記の公信力 ― 日本の登記には公信力がない

日本の不動産登記制度は公信力を認めていません。公信力とは、登記の記載を信頼して取引した者が、たとえ登記の記載が実体的な権利関係と異なっていたとしても保護されるという効力です。

例えば、真実の所有者がAであるにもかかわらず、何らかの原因でBが登記名義人となっていたとします。Cがこの登記を信頼してBから土地を購入しても、日本法のもとではCは原則として所有権を取得することができません。真実の権利者Aは、登記名義がBになっていたとしても、自らの所有権を主張できるのです。

この点は、登記に公信力を認めるドイツなどの制度とは大きく異なります。日本法のもとでは、登記簿の記載を「鵜呑み」にすることはできず、取引にあたっては登記以外の方法でも権利関係を慎重に確認する必要があります。

鑑定評価の実務においても、この公信力の不存在は重要な意味を持ちます。登記上の所有者が真の所有者であるとは限らず、登記記録と実態が乖離している可能性を常に念頭に置いて評価作業を進める必要があるのです。

表示に関する登記と権利に関する登記の比較

ここまで見てきた表示に関する登記と権利に関する登記の違いを、表形式で整理します。両者の性質の違いを正確に把握することは、試験対策上も極めて重要です。

この比較表からわかるように、表示に関する登記は不動産の客観的な物理的状態を正確に記録することに重点が置かれており、申請義務や職権登記、実地調査といった制度によってその正確性が担保されています。一方、権利に関する登記は私的自治の原則に基づき当事者の意思に委ねられていますが、登記をすることで対抗力という強力な法的効果を取得できる仕組みとなっています。

鑑定評価における登記簿の確認ポイント

不動産鑑定評価を行うにあたり、登記簿の確認は最も基本的かつ重要な作業のひとつです。鑑定評価基準では、鑑定評価の手順として対象不動産の確認を行うことが求められており、この確認作業の中心となるのが登記情報の精査です。鑑定評価書の読み方を理解するうえでも、登記簿から何がわかるのかを知っておくことは有益です。

物的確認 ― 表題部の確認

鑑定評価における物的確認では、登記簿の表題部に記録された情報と不動産の現況を照合します。

• 所在・地番の確認: 対象不動産が正しく特定されているか
• 地目の確認: 登記上の地目と現況の利用状況が一致しているか
• 地積の確認: 登記上の地積と実測面積に乖離がないか
• 建物の確認: 種類・構造・床面積が現況と一致しているか

物的確認と権利の確認の具体的な手順については、関連記事で詳しく解説しています。

権利関係の確認 ― 甲区・乙区の確認

鑑定評価における権利の確認では、権利部甲区・乙区の記録を精査して権利関係を把握します。

甲区の確認ポイント

• 現在の所有者は誰か（個人か法人か、単独所有か共有か）
• 所有権の取得原因と取得時期はいつか
• 差押え、仮処分等の記録はないか
• 所有権に関する仮登記はないか

乙区の確認ポイント

• 抵当権・根抵当権の設定状況（債権額、抵当権者、順位）
• 地上権・賃借権等の用益権の設定状況
• 地役権の設定状況（通行地役権等）
• 各権利の存続期間、登記原因

特に、対象不動産に用益権が設定されている場合、完全所有権としての評価ではなく、権利の制約を考慮した評価が必要となります。例えば、借地権が設定されている土地は底地として評価し、借地権者側は借地権として評価します。

登記事項と実態の乖離

日本の登記制度には公信力がないため、登記簿の記載と実態が乖離していることがあります。鑑定士が特に注意すべき乖離のパターンは以下のとおりです。

地目の乖離: 登記上の地目が「田」や「畑」であっても、現況は宅地として利用されている場合があります。農地転用の手続は完了しているものの地目変更登記が未了である場合や、そもそも農地転用の手続自体が行われていない場合もあります。鑑定評価では原則として現況の利用状況に基づいて評価を行いますが、法令上の制約（農地法の許可の要否等）も考慮する必要があります。

地積の乖離: 登記上の地積と実測面積が異なることは珍しくありません。特に古い登記では、測量技術の限界から縄延び（登記面積より実測面積が大きい）や縄縮み（登記面積より実測面積が小さい）が生じていることがあります。地積の乖離がある場合、鑑定評価では実測面積に基づいて評価するか、登記面積に基づいて評価するかについて依頼者と協議のうえ決定します。

権利関係の乖離: 相続登記が長期間にわたって未了のまま放置されているケースは多く存在します。この場合、登記名義人はすでに死亡しており、実際の権利者は相続人となっています。また、売買が行われたにもかかわらず所有権移転登記が行われていないケースもあります。鑑定評価にあたっては、依頼者や関係者への確認を通じて真の権利者を把握する必要があります。

未登記建物の取扱い

実務において特に注意が必要なのが未登記建物の存在です。表題登記には申請義務がありますが、実際には建物が新築されても表題登記がされないまま放置されているケースが少なくありません。特に古い建物や増築部分に未登記のものが多く見られます。

未登記建物の場合、登記簿を確認しただけではその建物の存在を把握できません。鑑定評価においては、現地調査（実地調査）によって未登記建物の有無を確認し、その建物の物理的な状態や利用状況を踏まえて適切に評価する必要があります。鑑定評価が必要な5つのケースで取り上げているような場面では、未登記建物の存在が評価に大きな影響を及ぼすことがあります。

まとめ

不動産登記法は、不動産の物理的現況と権利関係を公示するための制度を定めた法律であり、不動産取引と鑑定評価の基盤を支える重要な法令です。

本記事で解説した主要なポイントを整理します。

• 登記簿の構成: 表題部（物理的現況）、権利部甲区（所有権）、権利部乙区（所有権以外の権利）の3層構造
• 表示に関する登記: 申請義務あり（1か月以内）、職権登記可能、登記官の実地調査可能、単独申請が原則
• 権利に関する登記: 申請義務なしが原則（相続登記は義務化）、共同申請が原則、対抗力を生じる
• 対抗要件: 民法177条により、登記は不動産物権変動の対抗要件。登記なくして第三者に対抗できない
• 公信力の不存在: 日本の登記には公信力がないため、登記を信頼しても必ずしも保護されない
• 鑑定評価での活用: 物的確認と権利の確認において登記簿は基本資料。ただし登記と実態の乖離に注意が必要

不動産登記法は条文数の多い法律ですが、「表示に関する登記」と「権利に関する登記」という2つの体系を軸にして学習を進めると、全体の構造が見えやすくなります。特に、両者の性質の違い（申請義務の有無、職権登記の可否、共同申請主義等）を正確に区別して理解しておくことが、試験での得点につながります。

鑑定評価との関連では、対象不動産の確認の手順における登記情報の位置づけ、公信力がないことによる実態確認の必要性、未登記建物への対応など、実務的な視点からの理解も深めておきましょう。不動産登記法の基本的な知識については不動産登記法の基本もあわせて確認することをおすすめします。