不動産鑑定における物的確認と権利確認の実務
鑑定評価の第一歩である物的確認と権利確認。土地の地積・境界・接道、建物の構造・用途・増改築の確認方法から、所有権・借地権・抵当権等の権利関係の調査手順、登記事項証明書など確認資料の種類と入手先まで、実務の全体像を整理します。
物的確認と権利確認の概要
対象不動産の確認は、物的確認と権利の態様の確認の2つの側面から行われます。これらは鑑定評価の手順の最初のステップであり、評価の信頼性の基盤を形成します。
不動産の鑑定評価を行うに当たっては、まず、鑑定評価の対象となる土地又は建物等を物的に確定することのみならず、鑑定評価の対象となる所有権及び所有権以外の権利を確定する必要がある。
― 不動産鑑定評価基準 総論第5章第1節
物的確認の実務
土地の物的確認
| 確認事項 | 確認方法・資料 |
|---|---|
| 所在・地番 | 登記事項証明書、住居表示との対照 |
| 地目 | 登記事項証明書と現地での現況確認 |
| 地積 | 登記事項証明書、実測図、地積測量図 |
| 形状・地勢 | 公図、測量図、現地確認 |
| 境界 | 境界確定図、境界標の現地確認 |
| 接道状況 | 現地確認、道路台帳、建築基準法の接道要件 |
| 法令上の規制 | 都市計画法による用途地域等 |
| 供給処理施設 | 上下水道・ガス・電気の整備状況 |
| 土壌汚染の有無 | 環境調査報告書、地歴調査 |
建物の物的確認
| 確認事項 | 確認方法・資料 |
|---|---|
| 所在・家屋番号 | 登記事項証明書 |
| 構造 | 登記事項証明書、設計図書、現地確認 |
| 用途 | 登記事項証明書、建築確認通知書、現地確認 |
| 床面積 | 登記事項証明書、設計図書 |
| 建築年次 | 登記事項証明書、建築確認通知書 |
| 建物の状態 | 現地調査（内覧） |
| 増改築の有無 | 登記事項と現況の照合 |
実地調査のポイント
| ポイント | 内容 |
|---|---|
| 登記と現況の一致 | 登記記録の内容と実際の状態が一致しているか |
| 未登記建物 | 登記されていない建物の有無 |
| 越境 | 隣地からの越境物又は対象地からの越境の有無 |
| 内覧の実施 | 建物内部の状態確認（省略する場合はその理由を記載） |
権利の態様の確認
確認すべき権利
| 権利の種類 | 確認資料 |
|---|---|
| 所有権 | 登記事項証明書 |
| 借地権 | 賃貸借契約書、登記事項証明書 |
| 借家権 | 賃貸借契約書 |
| 地上権 | 登記事項証明書 |
| 区分地上権 | 登記事項証明書 |
| 地役権 | 登記事項証明書 |
| 抵当権等の担保権 | 登記事項証明書 |
| 差押え等 | 登記事項証明書 |
| 使用貸借 | 契約書（登記されないことが多い） |
権利の態様と種別・類型
対象不動産の権利の態様によって鑑定評価の類型が定まります。
確認資料の種類と入手先
| 資料 | 入手先 | 確認内容 |
|---|---|---|
| 登記事項証明書 | 法務局 | 所有者、権利関係、面積等 |
| 公図 | 法務局 | 土地の位置関係、形状 |
| 地積測量図 | 法務局 | 正確な地積・形状 |
| 建物図面 | 法務局 | 建物の位置・形状 |
| 固定資産評価証明書 | 市区町村 | 課税情報 |
| 都市計画図 | 市区町村 | 用途地域、都市計画法の規制 |
| 道路台帳 | 市区町村 | 道路の種別・幅員 |
| 建築確認通知書 | 依頼者提供 | 建築年、構造、面積 |
| 賃貸借契約書 | 依頼者提供 | 賃貸借条件 |
確認における留意事項
登記と実態の不一致
| 不一致の例 | 対応 |
|---|---|
| 地積の相違 | 登記地積と実測地積の差異を確認 |
| 建物の増改築 | 未登記の増改築部分の確認 |
| 所有者の変動 | 登記名義人と実際の所有者の確認 |
| 共有関係 | 共有持分の割合の確認 |
鑑定評価報告書への記載
確認の結果は鑑定評価報告書に記載しなければなりません。確認において用いた資料の内容及び範囲も記載事項です。
試験での出題ポイント
短答式試験
| 出題パターン | 正しい理解 |
|---|---|
| 確認の2側面 | 物的確認と権利の態様の確認 |
| 物的確認の対象 | 土地（所在・地番・地目・地積等）と建物（所在・構造・用途・床面積等） |
| 確認の主な資料 | 登記事項証明書が基本資料 |
| 実地調査の記載 | 年月日、鑑定士氏名、立会人、調査範囲、未実施の理由 |
論文式試験
論点：対象不動産の確認の方法。 物的確認と権利の態様の確認の具体的内容を論述する問題です。
確認問題
確認問題
まとめ
物的確認と権利の態様の確認は、対象不動産の確認の2つの側面であり、鑑定評価の信頼性の基盤です。登記事項証明書を中心とした各種資料の収集と実地調査により、対象不動産の状態を正確に把握することが求められます。
対象不動産の確認、種別・類型の整理、鑑定評価書の記載事項と併せて理解してください。
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