不動産鑑定における区分地上権の評価方法

区分地上権とは

区分地上権とは、地下又は空間について上下の範囲を定めて設定される地上権のことです。民法第269条の2に規定されており、土地の空間的な利用権として位置づけられます。

地下鉄のトンネル、高圧送電線の架設、高速道路の高架など、土地の地上・地下の一定範囲を利用するために設定されることが多い権利です。

上下の範囲を定めて設定する地上権

不動産鑑定評価においては、区分地上権は権利の価格の一つとして評価の対象となり、正常価格として求めるケースと公共事業に伴う補償として評価するケースがあります。

区分地上権の法的性質

民法上の位置づけ

地上権との違い

通常の地上権が土地の全体的な使用収益を目的とするのに対し、区分地上権は土地の空間的な一部のみを対象とします。

区分地上権の評価の基本的考え方

鑑定評価基準の規定

区分地上権の価格は、一般に区分地上権の設定に係る土地（以下「区分地上権設定地」という。）の経済価値を基礎として、権利の設定範囲における権利利益の内容により定まり、区分地上権設定地全体の経済価値のうち、平面的・立体的空間の分割による当該権利の設定部分の経済価値及び設定部分の効用を保持するため他の空間部分の利用を制限することに相応する経済価値を貨幣額で表示したものである。

この場合の区分地上権の鑑定評価額は、設定事例等に基づく比準価格、土地残余法に準じて求めた収益価格及び区分地上権の立体利用率により求めた価格を関連づけて得た価格を標準とし、区分地上権の設定事例等に基づく区分地上権割合により求めた価格を比較考量して決定するものとする。

― 不動産鑑定評価基準 各論第1章第1節Ⅰ4

評価の基本式

区分地上権の価格は、一般的に以下の考え方で求められます。

区分地上権割合は、設定形態が類似している設定事例等における区分地上権の価格が更地としての価格に占める割合を比較考量して判定されます。

立体利用率の考え方

制限の内容と程度

区分地上権の評価において最も重要なのは、区分地上権の立体利用率の判定です。区分地上権の設定によって土地の利用がどの程度制限されるかを分析します。

立体利用率の判定要素

区分地上権の立体利用率は以下の要素を総合的に勘案して判定します。

1. 区分地上権の設定範囲（深度・高度）
2. 設定目的の内容（地下鉄、送電線等）
3. 制限の具体的内容
4. 当該土地の最有効使用との関係
5. 周辺地域の利用状況

具体的な評価場面

高圧送電線下地の評価

高圧送電線の架設に伴う区分地上権の設定は、最も一般的な評価場面の一つです。

高圧送電線下の土地は、建物の高さ制限のほか、心理的な嫌悪感（個別的要因の一つ）も価格に影響を与えることがあります。

地下鉄・地下トンネルの評価

地下利用に伴う区分地上権は、設定深度によって制限の程度が大きく異なります。

設定深度で制限の程度が変わる

なお、大深度地下の公共的使用に関する特別措置法が適用される場合は、通常の区分地上権の設定とは異なる取扱いとなります。

高速道路の高架下

高速道路の高架が通過する土地についても、区分地上権の評価が必要となります。

区分地上権設定地の所有権評価

区分地上権が設定された土地の所有権（区分地上権の負担付き所有権）の評価も重要なテーマです。

評価の考え方

ただし、区分地上権の設定による制限が軽微な場合には、更地価格からの控除額も小さくなります。

設定地の所有権＝更地価格−区分地上権

留意点

公共事業における区分地上権の補償

用地取得と補償の関係

公共事業に伴い区分地上権が設定される場合、その補償額の算定に不動産鑑定評価が活用されます。

他の権利との比較

試験での出題ポイント

短答式試験

論文式試験

論点1：区分地上権の評価方法。 比準価格・収益価格・立体利用率により求めた価格を関連づけ、区分地上権割合により求めた価格を比較考量する方法を論述する問題です。

論点2：立体利用率の判定。 制限の内容・程度の分析方法と、最有効使用との関係を論じる問題です。

まとめ

区分地上権の鑑定評価は、区分地上権設定地の経済価値を基礎とし、比準価格、土地残余法に準じた収益価格、立体利用率により求めた価格を関連づけ、区分地上権割合により求めた価格を比較考量して行います。高圧送電線下地、地下鉄トンネル、高速道路の高架など、具体的な場面に応じて立体利用率を適切に判定することが実務上の鍵となります。

借地権の鑑定評価、底地の鑑定評価、権利の価格の体系と併せて理解してください。地下空間の利用が収益を生む場面での評価は、地下街・地下モールの不動産評価で扱っています。