不動産鑑定における使用貸借と賃貸借の評価の違い

使用貸借と賃貸借の違い

使用貸借とは、無償で他人の物を使用収益できる契約であり（民法第593条）、賃貸借とは、対価（賃料）を支払って他人の物を使用収益する契約です（民法第601条）。不動産鑑定評価においては、この2つの違いが評価結果に大きな影響を与えます。

法的保護の比較

土地の場合

建物の場合

使用借権の経済価値

使用借権に価格は成立するか

使用貸借に基づく権利（使用借権）は、賃貸借に基づく権利（借地権・借家権）と比較して法的保護が弱く、権利の価格が成立するかどうかが問題となります。

一般的に、使用借権は法的保護が弱く取引の対象ともならないため、独立した経済的価値は極めて小さいとされます。

相続税法上の取扱い

相続税法上、使用貸借に供されている土地の評価は以下のとおりです。

これは、使用借権に独立した経済的価値がないことを前提とした取扱いです。

鑑定評価への影響

土地の評価

建物及びその敷地の評価

使用貸借が問題となる場面

親族間の使用貸借

最も多いのは、親族間（親子間等）の使用貸借です。親の所有する土地に子が建物を建てて使用する場合などが典型例です。

法人と個人の使用貸借

法人の代表者個人が所有する土地を法人に無償で使用させている場合など、法人と個人の間の使用貸借も鑑定評価の対象となることがあります。

税務上は、法人が個人から無償で土地を借りて使用する場合、借地権の認定課税の問題が生じることがあります。

使用貸借から賃貸借への変更

変更の効果

使用貸借から賃貸借に変更された場合、借主の権利は大幅に強化されます。

この変更は、不動産の価値配分に大きな影響を与えるため、鑑定評価においても重要な確認事項です。

試験での出題ポイント

短答式試験

論文式試験

論点1：使用貸借と賃貸借の評価の違い。 法的保護の差異が鑑定評価に与える影響を論述する問題です。

論点2：使用借権の経済的価値。 使用借権に価格が成立するかどうかの議論を整理する問題です。

まとめ

使用貸借と賃貸借の違いは、不動産鑑定評価において権利の価格と土地の評価額に大きな影響を与えます。使用貸借は借地借家法の保護がないため使用借権の価格は極めて低く、所有者側の土地は更地に準じた評価となります。これに対し、賃貸借では借地権・借家権の価格が成立し、所有者側は底地等として減価されます。

権利の価格の体系、借地権の鑑定評価、相続と鑑定評価と併せて理解してください。