不動産鑑定における立退料と借家権の関係

立退料とは

立退料とは、建物の賃貸借契約の終了に際して、賃貸人（貸主）が賃借人（借主）に対して支払う金銭のことです。借地借家法第28条は、建物賃貸借の更新拒絶等の正当事由の判断において、立退料の提供を補完的要素として位置づけています。

不動産鑑定評価の実務では、裁判における立退料の算定や、建物の建替え・再開発に伴う立退交渉において鑑定評価が求められることがあります。

立退料の法的性格

借地借家法における位置づけ

借地借家法第28条は、建物賃貸人が更新を拒絶し又は解約の申入れをする場合の正当事由について以下のように規定しています。

立退料は正当事由を補完するものであり、立退料を支払えば必ず立退きが認められるわけではありません。正当事由の有無は総合的に判断されます。

立退料の法的構成

立退料には複数の法的性格が含まれると解されています。

借家権価格と立退料の関係

借家権価格の評価

借家権の鑑定評価は、借家権取引の慣行の有無によって評価方法が異なります。

借家権の鑑定評価額は、当事者間の個別的事情を考慮して求めるものとする。借家権の取引慣行がある場合には取引事例に基づく比準価格を標準とし、自用の建物及びその敷地の価格から貸家及びその敷地の価格を控除する方法により求めた価格を比較考量して決定するものとする。

― 不動産鑑定評価基準 各論第1章

借家権価格と立退料の違い

一般的に、立退料 ≧ 借家権価格の関係にあります。立退料には借家権の消滅に対する対価のほか、移転に伴う諸費用の補償が含まれるためです。

立退料の構成要素

主な構成要素

立退料は、以下の要素から構成されることが一般的です。

居住用と営業用の違い

営業用建物の場合、営業補償の金額が大きくなることが多く、立退料も高額になる傾向があります。

鑑定評価における立退料の取扱い

立退料の鑑定評価

立退料は法律上の概念であり、厳密には鑑定評価基準が直接規定する評価対象ではありません。しかし、裁判所からの鑑定嘱託や当事者からの依頼により、立退料の算定に不動産鑑定士が関与することは実務上多くあります。

評価のアプローチ

立退料の算定においては、以下のアプローチが考えられます。

1. 借家権価格に基づくアプローチ

借家権の鑑定評価額を基礎として、移転費用等を加算する方法です。

2. 経済的損失に基づくアプローチ

賃借人が立退きにより被る経済的損失の総額を算定する方法です。

正当事由との関係

正当事由の強弱と立退料

正当事由の強弱と立退料の水準には相関関係があります。

このように、立退料はあくまで正当事由を補完するものであり、無制限に金銭で解決できるわけではありません。

裁判における立退料の算定事例

裁判所の判断傾向

裁判所は、個々の事案の事情を総合的に考慮して立退料を算定します。鑑定評価書は重要な判断材料の一つですが、裁判所は必ずしも鑑定評価額をそのまま採用するわけではありません。

試験での出題ポイント

短答式試験

論文式試験

論点1：借家権価格と立退料の関係。 両者の概念の違いと、鑑定評価における取扱いの違いを論述する問題です。

論点2：立退料の構成要素。 居住用・営業用の違いを含め、立退料の構成要素を論じる問題です。

まとめ

立退料は、借地借家法第28条における正当事由の補完的要素として位置づけられる金銭であり、借家権価格、移転費用、営業補償等の複数の要素から構成されます。借家権価格が権利自体の経済的価値であるのに対し、立退料はより広範な損失を補償する概念です。

借家権の鑑定評価、賃料増減額請求と鑑定評価、継続賃料の特殊性と併せて理解してください。